(Estado de S.Paulo – Economia – 17/08/2020)

Circe Bonatelli e Douglas Gavras

Se a procura por financiamentos não parou, apesar da crise, o mercado de imóveis novos da cidade de São Paulo não saiu ileso da quarentena imposta para tentar conter o avanço do novo coronavírus. Parte dos negócios do setor sentiu o tranco na economia, e os projetos imobiliários lançados em junho na capital paulista somaram apenas 2.015 unidades. 

Os números apontam que o total de novas unidades foi 28,3% maior do que em maio, mas 79,9% abaixo do de junho de 2019, segundo dados do Secovi-SP – entidade que representa empresas do setor. No primeiro semestre de 2020, os lançamentos caíram pela metade, para 9,6 mil unidades, ante o mesmo período do ano passado. 

De acordo com a entidade, um aspecto a ser considerado nos resultados do setor é que, apesar de os lançamentos no primeiro semestre do ano terem sido reduzidos em mais de 50%, as vendas caíram menos, o que demonstra que a demanda por moradia vem se concentrando nos imóveis que já estão disponíveis. 

As vendas de imóveis novos em junho na cidade atingiram 2.984 unidades, 56% abaixo do mesmo mês do ano passado. O montante está próximo da média de 3.195 unidades vendidas por mês entre janeiro e março deste ano, período imediatamente anterior ao início da quarentena. Mas no semestre, a queda nas vendas é de 14%, totalizando 16,9 mil imóveis. 

Conforme antecipou o Broadcast/Estadão, empresários e analistas percebem uma reação do mercado imobiliário. Um dos motivos para isso é a queda nas taxas de financiamento, abrindo caminho para a compra da moradia por mais pessoas e compensando, ao menos em parte, os efeitos da crise. 

“A gente vê um mercado bastante competitivo, em um nível que nunca vimos no setor. Mas o financiamento de imóveis usados ficou mais forte que o de novas unidades”, avalia a presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella.

“Quando sente mudanças na economia, a incorporadora precisa refazer cálculos e avaliar o comportamento do público-alvo de seus empreendimentos. No primeiro semestre, os lançamentos tiveram esse recuo, mas a gente acredita que eles vão voltar”, diz Cristiane.

“Apesar deste cenário desafiador, o mercado imobiliário apresentou crescimento no mês de junho em relação ao mês de maio, quando as vendas já tinham apresentado recuperação em relação a abril. A tendência de retomada da vida, dentro de um ‘novo normal’, está colaborando para esse comportamento”, diz o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. 

Na avaliação dele, existe margem para uma redução ainda maior dos juros dos financiamentos imobiliários, o que daria um novo fôlego para o mercado. “Taxas de juros competitivas estimulam o aumento das operações de financiamentos, trazendo mais famílias para o crédito imobiliário”, ressalta Petrucci.

Procura por compra de imóveis cresce 26% no Rio, enquanto interesse por aluguel sobe 7% (Extra – O Globo – Economia – 17/08/2020)

A procura por uma nova moradia está voltando com a flexibilização do isolamento social — e há uma preferência clara pela compra, ao invés do aluguel. Um levantamento feito pela plataforma de compra e venda OLX para o EXTRA mostrou que as buscas por casas e apartamentos cresceram 15% no segundo trimestre do ano, em comparação com o mesmo período do ano passado. Mas enquanto a demanda pela compra teve alta de 21%, o interesse por aluguel foi de 7%. No Rio de Janeiro, a diferença foi ainda maior, com 26% de aumento para compra e de 7% para locação.

— Uma explicação para o crescente interesse de mudar de imóvel é o próprio isolamento social. A quarentena fez com que os brasileiros passassem bem mais tempo em suas casas e refletissem mais sobre o conforto e a localização de suas moradias — afirma Marcelo Dadian, diretor de Imóveis da OLX.

Já a preferência pela compra pode ser explicada pela taxa de juros nas mínimas históricas — com a Selic fixada em 2% ao ano —, levando a taxa média de crédito imobiliário a ficar abaixo de 8% ao ano e atrativa.

— Hoje, as condições de financiamento são muito melhores, com prazo de 35 anos para pagar e juros na mínima histórica. Assim, em muitos casos, é possível conseguir prestações em um financiamento que ficam abaixo de um aluguel em imóvel semelhante. Vale mais a pena, até porque você constrói um patrimônio — afirma Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças. Administração e Contabilidade (Anefac).

No Rio de Janeiro, o bom momento para compra é também acompanhado por preços ainda atrativos.

— Os preços estão estáveis, mas a procura está aumentando, e os lançamentos vão voltar. Esperamos um segundo semestre movimentado. Na Zona Sul, podemos ver descontos — afirma Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi- Rio.

Enquanto isso, o mercado de aluguel está em alta de preços, com a diminuição da oferta de imóveis. O Secovi-Rio prevê uma estabilidade de preços para o segundo semestre, e com um movimentação menor do que o de costume.

Apesar da vantagem no momento, é preciso analisar se está pronto para entrar em um financiamento de longo prazo.

Já a preferência pela compra pode ser explicada pela taxa de juros nas mínimas históricas — com a Selic fixada em 2% ao ano —, levando a taxa média de crédito imobiliário a ficar abaixo de 8% ao ano e atrativa.

Um bom investimento.

O brasileiro gosta de investir em imóveis como rendimento, até mesmo pensando na aposentadoria. Com os juros acima de 10%, essa tradição não fazia muito sentido. Mas, agora, a conta mudou.

Uma simulação feita por Andrew Frank Storfer, da Anefac, mostra que investir R$ 500 mil na taxa básica de juros renderia R$ 1.048, descontando impostos. É abaixo do valor de aluguel esperado para esse imóvel, em R$ 2 mil (já que costuma ficar entre 0,4% e 0,8% do valor do imóvel).

— Para o rendimento bater o aluguel, os juros teriam que render o dobro da taxa de juros e de forma segura. Não existe isso. Financeiramente, está mais vantajoso comprar do que usar os recursos para alugar — diz.

No longo prazo, após investir o montante a esse patamar de juros, a pessoa teria R$ 877.339 ao fim de 30 anos. Mas, se comprar um imóvel com o valor, receberia R$ 720 mil de aluguel (menos o Imposto de Renda, que depende de seus outros rendimentos) e, no final, teria o imóvel como patrimônio.

O que considerar antes de comprar?

Muita gente quer sempre comprar um imóvel em vez de alugar, para ter uma casa própria. Mas nem sempre esta é a decisão mais certa para o momento de vida. Se as condições mudarem, pode dar trabalho se desfazer do imóvel e acabar havendo perda de dinheiro. O mercado imobiliário pode estar em um mau momento e ser preciso vender o bem por um preço abaixo do adquirido.

— O tamanho da família já está determinado? Está morando na cidade em que deseja ficar? Está no emprego em que quer se manter por anos? Antes de decidir pela compra, coloque na balança não só as questões financeiras, mas outras tantas que vão lhe fazer refletir sobre essa decisão de longo prazo. Depois, isso poderá se tornar uma limitação — diz Paula Sauer, planejadora financeira.

Tendo isso acertado, o imóvel é, sim, uma reserva de valor importante e que se mostrou bem resistente à crise, em comparação com outros ativos. E é um patrimônio.

Decidindo por comprar, é preciso analisar as melhores condições no mercado. Hoje é possível escolher entre taxas de financiamento fixas e atreladas à variação da inflação. Mas fique atento.

— Não pode ser uma compra por impulso. A prestação não pode comprometer mais do que um terço da renda líquida da família (retirando impostos) — orienta Marcelo Milech, planejador financeiro.