(Correio – Economia – 12/04/2021)

A pandemia do novo coronavírus  provocou uma forte alta no custo de construção de imóveis em todo o país. Para se ter uma ideia, na Bahia, no início da crise sanitária, em fevereiro do ano passado,  as  construtoras gastavam, em média, R$ 1.073,09 por metro quadrado. Em fevereiro deste ano, este valor  subiu para  R$ 1.296,42, ou seja, 20,81% a mais, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). 

O custo da construção  no estado - composto de materiais, equipamentos e mão de obra - manteve-se praticamente estável em 2019, ficando, em média, em  R$ 1.070,00. Em  2020, com a pandemia e com mais gente construindo, reformando ou optando por uma nova moradia, os preços subiram mês a mês. Começou o ano em R$ 1.067,03 e chegou, em dezembro, a R$ 1.250,07. Em fevereiro, alcançou os atuais 
R$ 1.296,42.

Esse custo foi repassado pelas construtoras  para o preço final dos imóveis. Isso, no entanto, não impediu que as vendas  de unidades  de todos os tipos e padrões  decolassem.  Na construtora MRV, por exemplo, o primeiro trimestre de 2021 superou o de 2020 e o de 2019. A empresa registrou aumento de 17% no valor geralde vendas (VGV) em Salvador e Região Metropolitana em relação ao ano passado. Para o Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), a expectativa é que o mercado ainda cresça entre 20% e 50% em 2021 frente a 2020. 

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Cláudio Cunha, acredita que esse aumento será de 20%. “O ano de 2021 continua aquecido. Temos como principais fatores a valorização do imóvel como o centro das nossas vidas, o crédito imobiliário permanece com as taxas de juros baixas e oferta de imóveis que atendem as mudanças de comportamento. Isso, aliado ao constante diálogo e proposições da Ademi para contribuir com a recuperação econômica da nossa cidade e estado, com o crescimento na vacinação, nos permite fazer a projeção de um crescimento de 20%”, estima Cunha.   

Escassez de insumos impede maior crescimento do setor  
Já o Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA) acredita que a construção civil, que inclui o segmento do mercado imobiliário, obras públicas e obras sociais, tenha alta de 10% em 2021. O setor só não “deslancha” por conta do alto preço dos insumos e materiais – alguns inclusive em falta. Segundo o vice-presidente do Sinduscon-BA, Alexandre Landim, os principais produtos mais difíceis de serem encontrados são tubos e conexões, fios e cabos e aço. 

Mas uma coisa é certa: há um consenso entre as fontes entrevistadas pelo CORREIO de que o setor não foi abalado pela crise sanitária da covid-19. “Temos hoje um estoque de imóveis novos reduzido. Há uma oportunidade para novos lançamentos, porque muito de nossos hábitos mudaram e a pandemia fez com que a gente repensasse nossa forma de viver, então novos imóveis estão surgindo para essa demanda. Mas há um empecilho em função do aumento dos preços dos materiais de construção e escassez de insumos, temos uma dificuldade de compra direto com a fábrica com prazos e certeza de entrega. Esse crescimento poderia ter sido maior”, explica Landim.  

O vice-presidente do sindicato ainda pontua que a solução para a crise econômica que assola o Brasil e, consequentemente, a Bahia, poderia ser resolvida com maior investimento em obras. “Na construção civil, para cada real aplicado, há uma geração direta maior que em outras industrias, porque a nossa mão de obra, não é tão industrializado como a da indústria química, automotiva. A gente se pauta pela mão de obra. O grande remédio para o desemprego é investir em construção civil", defende Landim.  

O grande “boom”: por que cresceu tanto? 
Na avaliação do diretor de patrimônio do Creci-BA, José Alberto Oliveira, o maior crescimento de compra foi registrado no mercado de imóveis novos. “Houve um crescimento do mercado, principalmente de imóveis novos. Isso tem vários fatores, um dos principais é a liquidez de dinheiro no mercado, a Selic que baixou e está em 2%, o que fez automaticamente os financiamentos baixaram muito, assim como valor da prestação, então a pessoa passou a poder comprar”, analisa Oliveira.   

Para o  2º Secretário do Creci-BA, Noel Silva, o mercado imobiliário ficou mais rentável para os investidores, que saíram do mercado financeiro para comprar apartamentos. “Por nossa sorte, o mercado imobiliário tornou-se uma alternativa de investimento porque, com a Selic [Taxa básica de juros estabelecida pelo Banco Central] baixa, os rendimentos financeiros estão dando prejuízo, ainda mais se você tem 2% em inflação”, diz Silva. Ele cita ainda uma pesquisa da Ademi-Brasil em que 46% dos investidores migraram do mercado financeiro para o imobiliário. A Ademi-BA não enviou dados regionais até o fechamento da matéria.  

“São pessoas que deixaram de aplicar em banco e passaram a investir em imóvel. Um apartamento de 300 mil reais, se você colocar no banco, ele está rendendo 2% no CDB e 100% no CDI. Ou seja, uns R$ 6 mil por ano. Já um imóvel de R$ 300 mil, se você aluga ele por R$ 1 mil, então é o dobro que renderia no banco, você teria em um ano R$ 12 mil. E quem tem dinheiro aplicado faz essa conta e prefere comprar o imóvel”, argumenta Noel.  

O diretor explica que o cenário ficou favorável por conta da baixa taxa de juros. “O que trouxe maior crescimento do mercado imobiliário foi o fato de que as taxas de juros para financiamento estão muito baixas em relação a outros períodos. Há dois 2 anos, estava em 10 a 12%, e, hoje, está entre 6,5% e 7,5%. Isso trouxe muitas pessoas que estavam fora do mercado, que não podiam comprar porque a parcela não encaixava na renda”, complementa.  

Na Linha Verde, houve um grande aumento de vendas, aliado ao aumento de preço. “Com o aumento de vendas, aumentou o preço dos imóveis, o que não é bom para gente porque aumenta a dificuldade de vender. Guarajuba e Itacimirim foram duas localidades que tiveram um incremento de vendas fantástico. Hoje é difícil comprar uma casa na região por menos de R$ 1 milhão de reais”, conta Noel Silva. Na sua corretora, até 2019, a venda média por ano de casas na região era de duas a três por ano. Já em 2020, ele fechou 10 casas – ou seja, houve um crescimento de mais de 230% nas vendas. 

Baianos investem em imóveis fora de Salvador 
Com a pandemia, moradores de Salvador revolveram se mudar para um espaço maior e inclusive sair da capital baiana para uma casa nos arredores. Foi o caso tanto da família da publicitária Jéssica Moreira, 23, que escolheu se mudar para Abrantes, no Litoral Norte II, quanto da professora e doula Sara Pinto, 34 que resolveu morar em Lauro de Freitas, na RMS.  

Jéssica morava com os pais, dois irmãos e dois cachorros em um apartamento de quatro quartos na Pituba desde 2011. Nos finais de semana, o apartamento enchia mais ainda: vinha o marido dela, Felipe Valim, a cunhada, as sobrinhas e os tios. “Apesar de ter quatro quartos, era um apartamento de 90 m² e a nossa família é muito grande. Pelo dia a dia corrido, com todo mundo fora de casa, trabalhando, a gente acaba não sentindo tanto. Mas no final de semana ficava lotadíssimo, aglomerado demais”, conta Jéssica.  

Por isso, eles começaram a buscar opções com mais segurança e conforto. “Eu fui criado em casa e minha pretensão era morar numa casa em um condomínio que tivesse uma estrutura de lazer e segurança Pesquisamos em Salvador mas não achamos. Então conheci o Alphaville no Litoral Norte, que tem uma estrutura muito boa, tudo fica aberto e ninguém mexe em nada”, narra o pai de Jéssica, o administrador Fernando Freitas, 60.  

Hoje, eles moram em uma casa de quatro quartos, três suítes, seis banheiros, duas salas e varanda, em um terreno de 500 m². A mudança foi feita em dezembro de 2020 e casa saiu de R$ 1,490 milhão para R$ 850 mil. “Nem o fiscal da prefeitura acreditou no preço quando veio fazer a escritura da casa”, brinca Freitas. A família ainda não vendeu o apartamento da Pituba, avaliado em 550 mil, porque um dos filhos ainda mora por lá. A distância da capital não atrapalha, porque todos passaram a trabalhar em casa, de forma remota, com a pandemia. 

Sara também viu seu apartamento ficar pequeno durante a pandemia. Ela é professora e o marido também, então ambos passaram a ficar 100% do tempo em casa, dando aulas online. Com o filho Martin de 5 anos e dois cachorros – um inclusive foi adotado durante a pandemia – eles optaram por sair do apartamento e morar em Lauro de Freitas. A compra já foi finalizada, mas ainda é preciso fazer alguns ajustes no cartório para concluir a mudança.  

“Veio muito forte a vontade de ter um espaço mais amplo, pelo aumento da convivência em casa. Por nós dois sermos professores, estamos o tempo todo fazendo alguma coisa, então o espaço ficou pequeno para tanto tempo dentro de casa”, relata Sara. Em Salvador, no valor que eles queriam, não encontraram.  

A solução foi buscar em Lauro, onde adquiriram a casa em Vilas, dentro de um condomínio fechado. O valor do imóvel foi de R$ 790 mil e tem 350 m². O que eles moram atualmente, apesar de ser uma cobertura, tem três quartos em 136 m² e fica no Costa Azul. A busca maior pela mudança foi também por conta do filho. “De fato a gente precisava de ar livre, de mais espaço, de um local arborizado, principalmente por conta do pequeno que se viu nesse lugar mais fechado e sentiu muita falta”, acrescenta a professora.  

Número de lançamentos de imóveis crescerá 38,2% em 2021 
Neste embalo, o número de lançamentos imobiliários crescerá em 2021 em relação a 2020. A alta será de 38,2%. Em 2020, foram 34 lançamentos e 47 estão previstos para 2021 em Salvador, segundo o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Cláudio Cunha.  

As vendas de imóveis também estão em uma crescente na capital baiana. De 2019 para 2020, houve um aumento de 14% no número de vendas imobiliárias. Ou seja, mesmo com a inflação do preço do metro quadrado, os soteropolitanos não deixaram de comprar. Só no segundo semestre de 2020, a Ademi-BA registrou um aumento de 19% em relação ao mesmo período do ano anterior. O número de lançamentos também registrou crescimento de 13% entre os dois períodos. 

“O ano de 2020 teve o seu primeiro semestre de muito aprendizado e incertezas. Fizemos investimentos em tecnologia e pesquisas, para propiciar a melhor jornada de compra para os clientes, levando a um segundo semestre de forte aceleração e com 34 novos lançamentos”, explica Cláudio Cunha.  

De acordo com uma pesquisa recente da associação apartamentos de dois quartos ainda são maioria absoluta entre os produtos - representam 73,19% de toda a oferta de Salvador. No caso dos imóveis de três dormitórios, que estavam em queda, cresceram e passaram a responder por quase 10% dos produtos imobiliários disponíveis no mercado da capital baiana. A instituição ainda destaca que força dos imóveis de alto padrão. Eles somavam, até o fim do último ano, em Salvador, 16,72% das unidades ofertadas e eles também são os responsáveis pelo aquecimento das vendas. 

Construtoras aumentam lucros 
Quem se deu bem nessa história foram as construtoras, que viram seus lucros subirem, na contramão da crise econômica do país.  A MRV começou a dar descontos de R$ 5 a R$ 10 mil no início da pandemia, mas, a demanda subiu tanto, que ela teve que aumentar o valor das unidades em torno de 5 a 10%. As vendas decolaram e é o melhor primeiro trimestre da empresa desde 2019. Em 2020 , foram 460 unidades vendidas, contra 560 em 2021 – e ainda estamos em abril. Em média, são 200 unidades vendidas por mês.  

“Esse trimestre não dei desconto, tive aumento dos preços, e mesmo assim, tive aumento de 17% no VGV, em relação ao mesmo tri do ano passado. Apesar da pandemia as pessoas continuam dando continuidade da vida, buscando a casa própria, buscando um lugar seu, que não é aluguel, e que gere mais privacidade e independência, porque o convívio no isolamento se torna mais difícil", conta Flávia Cezimbra, Gestora Comercial da MRV Bahia. A construtora lançou um novo empreendimento em Cajazeiras, a Reserva da Colina, em 29 de março. São 228 apartamentos com 42,5 m² cada, com dois quartos, em condomínio fechado.  

Coincidentemente, a Nova Cipasa também teve o melhor trimestre dos últimos três anos. “A pandemia, no início, trouxe muitas incertezas, mas em fevereiro e março deste ano, tivemos uma retomada boa nas vendas e fizemos os melhores meses dos últimos três anos, também porque retomamos obras que estavam na parte final da conclusão, além dos lançamentos, o que ajudou o consumidor e conseguimos reverter o cenário”, diz o diretor-executivo da Nova Cipasa, Rogério Riquelme. Foram mais de 300 unidades vendidas. O novo lançamento da empresa é em Camaçari, em abril. A Cipasa lança a segunda fase do Vívea Camaçari, que tem 228 unidades, e VGV de R$60 milhões.  

A construtora OR também teve que aumentar os preços dos produtos pelo aumento da demanda. Ao todo, dois empreendimentos são lançados em 2021: um no Caminho das Árvores, que serão 100 unidade de alto padrão, outro em Camaçari, com 418 lotes, e a entrega da segunda fase da Reserva Sauipe. No segundo semestre, a empresa busca novos terrenos.   

“Os preços estão mais caros pela procura e os materiais de construção civil estão com aumento significativo de preço. Então há um crescimento do custo de construção, o INCC também está subindo, então, por isso o preço dos imóveis estão crescendo. Temos demanda para todo tipo, mas principalmente de quarto e sala, para quem está começando a vida”, conta o diretor regional da OR, Daniel Sampaio. 

Já a Pejota apostou em vendas online, o que foi uma saída para não perder vendas enquanto os stands estiveram fechados. “Em setembro do ano passado lançamos o Ulisses Guimarães, que foi um sucesso, vendemos 90 apartamentos em um único mês. Todos os meses, vendemos pelo menos 25 unidades e temos 40% do empreendimento vendido. Há uma procura muito grande, mesmo em março, em que tudo esteve fechado, vendemos 13 unidades”, explica o gerente de vendas da Pejota, Antônio Oliva.  

“Facilitamos algumas coisas, como forma de pagamento, dando descontos, trabalhando muito forte nas mídias digitais, o que trouxe um retorno muito bom. O material que a gente mandava para o cliente era todo online, com vista 360º e eles perceberam que comprar imóvel é um bom investimento, porque ele deixa o dinheiro dele em algo que está valorizando”, adiciona Oliva. Mais dois produtos serão lançados este ano, um na região da orla e outro em um bairro que o gerente não pôde revelar. Ambos estão com uma média de preço de R$ 270 a R$ 330 mil.