As incorporadoras que atuam nos segmentos de média e média-alta renda, na cidade de São Paulo, estão recompondo seus bancos de terrenos para se preparar para lançamentos de projetos residenciais e de uso misto no segundo semestre do próximo ano e, principalmente, em 2019. "O mercado de terrenos para imóveis dos padrões médio e médio-alto tem apresentado melhora gradual", afirma Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas.

A demanda se concentra nas regiões dos chamados eixos estruturantes - próximos de metrôs e corredores de transporte público, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor de São Paulo.

Apesar de a procura por áreas ter aumentado nos últimos meses, os preços se mantém estáveis, nominalmente, desde 2014, de acordo com Lopes, o que significa perda real para a inflação.

Por outro lado, a fatia desembolsada em dinheiro por áreas em que serão desenvolvidos "produtos especiais, em regiões premium", cresceu em relação ao valor total pago, segundo o presidente da Brasil Brokers, Claudio Hermolin. A maior parte do pagamento ainda ocorre, porém, por meio de permuta.

Tem havido um "otimismo controlado" por parte das incorporadoras na aquisição de terrenos, de acordo com Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados. Há demanda, segundo ele, por áreas para incorporação de projetos dos segmentos econômico, médio e de alto padrão. Desde setembro, o volume de operações de compra de terrenos tem ganhado força, conforme Bicalho.

"No segundo semestre, ficou mais claro que a reforma trabalhista seria aprovada e que Temer [Michel Temer, presidente da República] não iria cair", diz o presidente da Brasil Brokers, acrescentando que juros em queda contribuem para a melhora do setor imobiliário. Bicalho afirma que o cenário econômico é "visto como bom para 2018, apesar da incerteza referente às eleições".

Na avaliação do sócio do Bicalho e Mollica, as incorporadoras têm comprado terrenos com a intenção de realizar lançamentos no próximo ano, mas o momento efetivo de apresentação desses projetos ao mercado depende da concessão de licenças pela Prefeitura de São Paulo. "A aprovação tem sido um gargalo terrível", afirma o advogado.

De acordo com Hermolin, as incorporadoras estão buscando terrenos para lançar no período de dez a 12 meses. A EZTec, por exemplo, desembolsou R$ 100 milhões, neste ano, na compra de áreas, na capital paulista, para projetos de pequeno porte direcionados às classes média-alta e alta. Não houve queda de preços de terrenos para projetos com esse perfil, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Emílio Fugazza.

A retomada de lançamentos pela EZTec de projetos de maior porte, direcionados para a média renda depende da melhora dos níveis de emprego, de solução para os distratos e dos rumos das eleições de 2018.

A Gafisa informou que seu banco de terrenos para 2018 está formado e que tem buscado áreas para lançamentos em 2019. Haverá parcela maior de pagamento em dinheiro pelos terrenos para projetos a serem lançados no curto prazo do que por áreas destinadas a empreendimentos a serem apresentados em períodos mais longos.

A companhia encerra 2017 com lançamentos de R$ 560 milhões. Segundo o seu presidente, Sandro Gamba, a incorporadora tem condição de lançar de R$ 900 milhões a R$ 1 bilhão, no próximo ano, mas estima Valor Geral de Vendas (VGV) similar ao de 2017. Além da aprovação de projetos, a Gafisa leva em conta a liquidez do mercado para definir lançamentos.

A Even Construtora e Incorporadora tem sido bastante ativa na aquisição de terrenos, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Vinicius Mastrorosa. De janeiro a setembro, foram compradas doze áreas, para projetos cujo VGV soma R$ 1,8 bilhão. Os terrenos estão localizados em São Paulo e Porto Alegre, e a maior parte será direcionada a empreendimentos de alto padrão.

"Ao longo de 2017, houve um pequeno aquecimento no interesse [do mercado] por terrenos, mas não sinto reflexo nos preços", disse o diretor de relações com investidores. De acordo com Mastrorosa, a Even tem condições de lançar VGV no próximo ano superior ao de 2017, mas o total a ser apresentado ao mercado dependerá das vendas de lançamentos e de estoques. "Temos banco de terrenos, calendário de aprovações, time e balanço para lançarmos mais em 2018 do que em 2017", diz o diretor da Even.

Focada na produção para o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, a Tenda estima elevar em 25% o desembolso com terrenos no próximo ano, ante o patamar de R$ 100 milhões a R$ 130 milhões em 2017.