(InfoMoney – Economia – 25/02/2021)

Quem tem um imóvel na planta está levando susto atrás de susto desde julho de 2020 – e o assombro continua nesta quarta-feira (24). Nesse período, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) tem crescido acima da média vista nos últimos anos. O indicador é usado para reajustar mensalmente as parcelas das propriedades em fase de construção.

Nesta quarta-feira, divulgou-se o INCC-M para fevereiro de 2021. O índice apresentou expansão de 1,07% no mês, uma aceleração sobre os 0,93% de janeiro de 2021. Nos últimos 12 meses, a alta bateu 10,18%. Janeiro já havia visto aceleração sobre dezembro, quando o índice cresceu 0,88%.

O InfoMoney conversou com especialistas para entender o que é e para que serve o INCC; por que o INCC cresceu tanto em 2020; por que o INCC continua alto neste começo de 2021; se há alguma previsão de desaceleração do INCC; o que vale mais a pena fazer no momento, entre comprar um imóvel na planta ou financiar; e o que quem já tem um imóvel na planta pode fazer.

O que é e para que serve o INCC?

O Índice Nacional da Construção Civil (INCC) tem como objetivo medir a evolução dos custos de construções habitacionais. O indicador tem três grandes componentes: materiais e equipamentos, serviços e mão de obra.

Alguns exemplos de materiais e equipamentos são: areia, cimento, esquadrias, impermeabilizantes, instalações elétricas e hidráulicas, ladrilhos e vergalhão. Serviços podem ser carreto para entulho e despesas com projetos arquitetônicos, por exemplo. Já a mão de obra diz respeito à contratação de profissionais como engenheiros, pedreiros, pintores e serventes.

Os aumentos de custos em cada área são coletados mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em seis capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

O INCC tem três desdobramentos: o INCC-DI, o INCC-M e o INCC-10. A única diferença é o período de coleta e divulgação dos dados. O INCC-DI é pesquisado entre o 1º e o último dia do mês de referência. O INCC-M, entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Por fim, INCC-10 é coletado entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês de referência.

Geralmente, construtoras e incorporadoras usam o INCC-DI e o INCC-M em seus contratos. O índice é usado para reajustar mensalmente as parcelas de imóveis em construção. Os novos valores valem não apenas para pagamentos mensais, semestrais e anuais durante o período de construção, mas também para a grande parcela que será financiada após a entrega das chaves.

Mas o INCC não serve apenas para propriedades não entregues: o INCC-M também compõe 10% do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel. Na segunda prévia de fevereiro, o IGP-M apresentou alta de 2,29%. A taxa é inferior à observada na segunda prévia de janeiro (2,37%). Mesmo assim, o IGP-M acumula taxa de inflação de 28,64% em 12 meses.

Em fevereiro de 2020, a situação era bem diferente. A variação foi positiva em 0,35%, e o acumulado de 12 meses era de 4,15%. A taxa mensal do INCC começou a aumentar a partir de julho de 2020. Dezembro de 2020 trouxe um alívio na comparação com os meses imediatamente anteriores, mas o índice voltou a subir em janeiro e em fevereiro de 2021. Ana Maria Castelo, economista da FGV e responsável pela divulgação do INCC-M, afirma que a alta ao longo de 2020 refletiu o aumento significativo em materiais e equipamentos. Tradicionalmente, a pressão costumava vir mais da mão de obra. Porém, enquanto essa categoria inflacionou 2,54% em 2020, a de materiais e equipamentos expandiu seus preços em 19,3%.

“Uma série de elementos pressionaram materiais e equipamentos. A demanda ficou acima do esperado por parte de famílias, que aproveitaram a pandemia para realizar reformas e manutenções. Já a produção desses materiais ficou praticamente estagnada no último ano, gerando dificuldade de abastecimento para alguns materiais. Custos indiretos também aumentaram, como combustíveis mais caros influenciando o preço dos fretes desses materiais. Por fim, alguns materiais de construção são commodities indexadas ao dólar americano. A desvalorização cambial contribuiu para que eles ficassem mais caros em reais”, diz Ana. O real desvalorizou 40% ante o dólar em 2020.

Tais fatores fizeram os materiais começarem a rivalizar com a mão de obra na pressão exercida sobre o INCC  – até finalmente superá-la. Desde outubro de 2020, a categoria vem desacelerando sua inflação. Ainda assim, continua com crescimento mensal superior ao da categoria de mão de obra.

Mas como ficou essa situação no começo de 2021? Em janeiro, o INCC continuou alto – mas por causa da mão de obra. A categoria de materiais e equipamentos viu desaceleração em relação ao mês anterior, indo de um crescimento de 2,08% para um crescimento de 1,43%. Já a mão de obra subiu de 0,06% em dezembro para 0,61% em janeiro. “Essa aceleração foi influenciada por um acordo coletivo em Belo Horizonte, Minas Gerais. O primeiro semestre de 2021 pode ver uma pressão de custo de mão obra por conta desses reajustes salariais”, diz Ana.

Em fevereiro, os materiais e equipamentos voltaram a pesar no índice. A categoria subiu 2,39% no segundo mês de 2021, uma aceleração sobre o 1,43% de janeiro. Já a mão de obra perdeu tração: passou de 0,61% em janeiro para 0,03% em fevereiro.

O INCC vai continuar subindo?

Olhando para o acumulado do INCC nos últimos 12 meses, o índice deve continuar alto. Isso porque os próximos reajustes substituirão os do primeiro semestre de 2020, que foram modestos

Mas exatamente como serão os próximos reajustes? O fim do auxílio emergencial, um mercado de trabalho ainda difícil e preços altos dos materiais de construção jogam contra a continuação da demanda pelas famílias brasileiras. Mesmo assim, as construtoras devem começar a comprar itens para obras dos lançamentos vendidos ao longo de 2020 – que foram relevantes, ainda que o ritmo tenha caído 17,8% sobre os lançamentos vistos em 2019. Obras de anos anteriores, suspensas por conta da pandemia, também podem ter recomeçado nos últimos meses.

Nesse cenário misto, Ana diz que ainda é cedo para cravar uma tendência de desaceleração da inflação em materiais e equipamentos. Afinal, este fevereiro reverteu uma desaceleração no crescimento da categoria vista desde outubro de 2020. Segundo Ana, o aço e o tubo de PVC foram os principais responsáveis pela aceleração – materiais que também deram as maiores contribuições para a alta de custos em 2020. “Enfim, não está reduzindo a pressão. As famílias são mais sensíveis ao aumento no valor dos materiais do que as construtoras, que devem manifestar demanda por materiais neste primeiro semestre”, diz a economista.

Mas até as construtoras começam a se preocupar com essa inflação. Outro indicador da FGV, o Índice de Confiança da Construção (ICST), teve queda de 0,5 ponto percentual em fevereiro. “A preocupação dos empresários com a demanda insuficiente diminuiu nos últimos 12 meses. Por outro lado, o aumento dos preços dos materiais de construção tem limitado a melhora dos negócios, refletindo na confiança do setor”, diz Ana.

O comportamento da categoria de mão de obra também é incerto, diante dos mencionados reajustes salariais e de uma demanda ainda a ser quantificada por profissionais nas obras. “Maio e junho deverão ser os meses mais críticos, por conta de reajustes em São Paulo”, diz Ana.

Imóvel na planta ou financiamento?

O consumidor que dá entrada em um imóvel na planta tem as parcelas restantes ajustadas pelo INCC, incluindo a referente ao futuro financiamento. A correção pelo índice é uma espécie de troca pela construtora assumir boa parte dos custos no período de construção, que pode ser de até três anos.

Na planta, o comprador parcela a entrada em pagamentos intermediários (mensais, trimestrais, semestrais ou anuais), deixando o valor restante para um financiamento após a entrega das chaves. Já quem compra um imóvel pronto dá a entrada na hora e parte direto para o financiamento.

No momento atual, vale mais a pena comprar um imóvel na planta ou financiá-lo? Veja a comparação entre o crescimento do INCC acumulado nos últimos 12 meses; a última taxa média regulada de financiamento imobiliário divulgada pelo Banco Central; e as taxas reguladas de financiamentos imobiliários divulgadas neste mês pelas maiores instituições no segmento ao BC.

As taxas reguladas dizem respeito aos financiamentos inclusos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), geralmente voltados a imóveis de menor valor. Os financiamentos são pós-fixados, referenciados pela TR.

Na planta, o comprador costuma fazer um cálculo misto. Nos meses de construção, vê a incidência do INCC. Após a entrega das chaves, vê taxas de financiamento. Caso o comprador quite tudo durante a construção, precisa olhar apenas ao INCC. Caso compre o imóvel pronto, precisa olhar apenas para as taxas de financiamento. Não embutimos o custo de seguro habitacional em nenhuma das situações, então sempre fique de olho no Custo Efetivo Total (CET) do financiamento ao compará-lo com o INCC.

Outros pontos a serem considerados: é possível que o imóvel na planta se valorize acima do indicador de correção, assim como esses mesmos ganhos podem não ocorrer. Aí entram estudos sobre as melhores regiões e propriedades para adquirir pensando em investimento. Vale lembrar também que o risco de adquirir um imóvel ainda em construção costuma ser recompensado por descontos. Segundo o DataZAP, esses descontos costumam ir de 10% a 40% sobre o valor final da propriedade.

Tenho um imóvel na planta. O que fazer?

Quem tem uma reserva financeira tem duas opções: aproveitar o período até a entrega das chaves para investir em outras aplicações ou para quitar o saldo restante do imóvel na planta.

Rodger Campos, economista do DataZAP, recomendou em matéria anterior do InfoMoney olhar para o rendimento de ativos similares aos imóveis.

“Você precisaria encontrar uma aplicação com rentabilidade superior ao reajuste percentual do INCC. Mas os riscos associados devem ser similares. Adianto que está difícil obter um retorno acima de 6% ao ano sem um risco maior do que o da classe de imóveis. Uma opção são fundos imobiliários que se indexem pelo IGP-M”, disse.

A preferência de especialistas da XP, por exemplo, está em fundos imobiliários com “ativos sólidos e bem localizados, com grande concentração de contratos atípicos, carteira de inquilinos com empresas consolidadas e de grande porte”. Esses fundos “tendem a se beneficiar do aumento da inflação IGP-M dos últimos meses.”

Já quitar o valor restante do imóvel na planta é uma forma de obter um retorno superior ao da maioria das aplicações conservadoras. O INCC supera índices como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que cresceu 4,52% em 2020, ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que acumulou alta de 5,45% no mesmo período.

Não é comum vermos contratos estabelecendo um teto máximo de reajuste mensal. Para quem vê dificuldade de honrar as parcelas, portanto, é momento de tentar negociar. “Entramos no campo dos acordos. Na comparação com os índices mencionados, o reajuste pelo INCC é enorme”, diz Ana.