(Estado S.Paulo – Notícias – 04/11/2019)

Talita Nascimento, Érika Motoda e Renato Jakitas,

O financiamento para aquisição da casa própria é a modalidade de crédito para o consumidor final que mais rapidamente responde aos ciclos de corte da taxa Selic. Neste ano, enquanto os juros básicos caíram de 6,5% ao ano para 5%, a taxa média de crédito imobiliário recuou de 8,92% para 7,71%.

Essa redução abre o caminho para a portabilidade de dívidas no setor – operação que,em agosto, último mês informado pelo Banco Central, as operações de troca de dívida imobiliária alcançaram 388 pedidos, alta de 150% em relação a julho. O movimento ocorreu dois meses depois de a Caixa Econômica Federal, líder do setor, anunciar a primeira redução do ano. Na época, a sequência de cortes na Selic já havia sido iniciada.

Os valores portados pelos clientes também aumentaram. Em janeiro de 2017, com a Selic em 13% ao ano e o crédito habitacional médio em 11,24%, foram R$ 224,4 mil em volume de concessões. Já em agosto deste ano, a cifra pulou para mais de R$ 145 milhões.

Para o executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Oliveira, a maior procura pela portabilidade foi impulsionada pela redução de juros da economia e pela competição das instituições financeiras.

“Com a Selic mais baixa, os bancos ganham menos investindo em títulos públicos e se voltam para os empréstimos. Mas se fosse apenas isso, aumentaria a oferta de outros tipo de crédito também. A competição, portanto, é o mais importante, porque essa é uma linha interessante para os bancos, já que tem menos risco de inadimplência.”

Ele explica que a quantidade de operações ainda é baixa por uma questão cultural. “A diferença das taxas, antes, era pequena e o cliente tinha de mudar toda a estrutura do financiamento. Hoje a diferença é maior. A partir daqui, a tendência é o número de portabilidades acelerar”, explica.

“O mercado imobiliário nunca foi tão competitivo. Poucos setores tiveram a reação que ele teve em relação à taxa básica de juros”, diz o superintendente de negócios imobiliários do banco Santander, Paulo Duailibi. “Temos observado pedidos de portabilidade para a nossa instituição e também contatos de clientes nossos que pedem portabilidade para outros bancos. No médio prazo, as saídas e entradas tendem a empatar. Essa competição é importante porque no fim do dia, quem sai ganhando é o cliente”, diz.

O Banco do Brasil também afirmou em nota que “o saldo entre operações (de portabilidade) compradas e vendidas é praticamente zero”, o que quer dizer que a quantidade de empréstimos que o banco perde para os concorrentes é praticamente a mesma dos que trazem suas dívidas para a instituição. Mas, se para os bancos as mudanças podem não trazer alterações significativas, na carteira, os clientes podem, por sua vez, sentir diferença importante no orçamento.

Para o cliente - Uma redução de 1 ponto porcentual na taxa total do empréstimo imobiliário pode resultar em uma economia de até 15% no valor das mensalidades, explicou o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Basílio Jafet. Porém, o cliente está sujeito aos custos de avaliação do imóvel e do registro no cartório depois da portabilidade. Todo esse processo sai em torno de R$ 3,7 mil, para uma casa avaliada em R$ 500 mil na cidade de São Paulo, segundo Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito.

Para saber se, de fato, levar o financiamento para outra instituição financeira é um bom negócio, é preciso atentar ao Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. Nesse cálculo, entra não apenas a taxa de juros praticada pelo banco, mas também os seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento. Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas.

“Essas taxas têm um impacto importante na prestação porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante”, explica o professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas Sérgio Cano.