(Valor Online - Legislação - 10/05/2019)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um assunto importante para as construtoras e incorporadoras na sessão da quarta-feira. A 2ª Seção decidiu que, em caso de atraso na entrega de imóveis, as empresas poderão sofrer penalidades que antes eram impostas somente aos compradores. Porém, vetou a cumulação de multa contratual com lucros cessantes - valores que o adquirente deixou de receber por causa da demora para a entrega da obra.

O tema foi julgado em quatro processos repetitivos (REsp 1498 484, REsp 1635428, REsp 16147 21 e REsp 1631485). Os ministros não fixaram ainda, no entanto, as teses do julgamento, o que será feito na sessão do dia 22.

A decisão estabeleceu a possibilidade de se inverter, em desfavor da construtora, a cláusula penal estipulada no contrato exclusivamente para o adquirente do imóvel. Foi por maioria de votos.

Os ministros seguiram o relator, Luis Felipe Salomão. Ele entende como sendo prática abusiva estipular penalidade apenas para o consumidor nos casos de mora ou inadimplemento.

A ministra Isabel Gallotti e o ministro Antônio Carlos Ferreira ficaram vencidos. Para Gallotti, não há sentido econômico na punição da construtora pelo atraso salvo se houver má fé, fraude ou algo do tipo. Segundo a ministra, a construtora não tem vantagem com o atraso.

Também por maioria, os ministros vetaram a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal. Para o ministro Luis Felipe Salomão, a finalidade da cláusula penal é indenizar e, por isso, seria inviável cumular com lucros cessantes. A ministra Nancy Andrighi ficou vencida nesse ponto.

Em um dos casos julgados, a compradora ajuizou ação após demora de quase dois anos na entrega do imóvel. No processo, ela alega que o contrato previa a entrega em 30 de abril de 2010, com prorrogação de 120 dias úteis. O imóvel só foi entregue em janeiro de 2012.

No voto, Salomão enfatizou que havendo cláusula penal no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe cumular com lucros cessantes. Ainda segundo o relator, o estabelecimento, no próprio contrato, da prefixação de multa, atende aos interesses de ambas as partes, incluindo o do devedor em mora, na medida em que propicia segurança jurídica ao dispensar a prova do dano, muitas vezes onerosa e difícil.

Não são todos os contratos de aquisição de imóvel que preveem pagamento de multa ao comprador em caso de atraso, segundo Arthur Rios Júnior, diretor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário em Goiás. Para esses casos, com a decisão do STJ, poderá ser aplicada a cláusula penal. E no caso dos que já previam multa, se ela for inferior a das construtoras em caso de inadimplência, poderá ser elevada.

Apesar desse ponto, a decisão foi importante para construtoras e incorporadoras por afastar a possibilidade do pagamento de indenização (lucros cessantes) junto com a multa, segundo o diretor. "No contexto geral podemos afirmar que foi uma vitória da liberdade contratual econômica e do setor produtivo", disse.

Já para Walter Moura, advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) em Brasília, o que o STJ fez, com essa decisão, foi criar um "regime especial" para as construtoras. Qualquer contrato no país, segundo ele, prevê que se uma das partes faltar com a outra, ela estará sujeita ao pagamento de multa, perdas e danos, além de correção monetária e juros.

Para o advogado do Idec, as construtoras e incorporadoras, a partir de agora, porém, ficam isentas de uma parte do pagamento. "A indenização do cidadão está tarifada", afirmou. "São dois pesos e duas medidas. Porque se o cidadão atrasa a parcela, ele tem que pagar juros, correção monetária, multa contratual e ainda corre o risco de perder o imóvel", acrescentou.