(Valor Econômico – Economia – 05/11/2020)

Chiara Quintão

A BR Properties está otimista em relação ao mercado de locação de escritórios de alto padrão, em São Paulo, e avalia que, até o primeiro trimestre de 2021, conversas que foram retomadas com potenciais inquilinos e as iniciadas com novos interessados em áreas dos setores financeiro, de tenologia e serviços poderão ser convertidas em contratos de aluguel, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, André Bergstein. Até que isso ocorra, porém, a taxa de vacância tende a ficar estável ou ter pequena alta, como resultado da possibilidade de devoluções parciais de áreas por clientes.

“Começaremos 2021 com um cenário positivo, considerando que não haja uma segunda onda significativa de covid-19, que saia a vacina e seja feito um esforço em prol das reformas pelo governo”, afirma Bergstein. Com os impactos da pandemia, a companhia postergou a expectativa de alta dos valores de locação de escritórios, no mercado paulistano, deste semestre para a segunda metade do próximo ano.

No terceiro trimestre, as rescisões de aluguel de imóveis da BR Properties somaram 4,5 mil m2, enquanto houve novas locações de 1,18 mil m2. De acordo com o executivo, a devolução de 3 mil m2 já tinha sido anunciada. “Tivemos 1,4 mil m2 de rescisão relacionada à pandemia de covid-19”, diz. No fim de setembro, a vacância física das propriedades da BR Properties era de 19,9%, abaixo dos 27,3% de um ano antes.

A receita líquida caiu 18%, no terceiro trimestre, na comparação anual, para R$ 78,6 milhões. Desconsiderando-se os ativos que não fazem mais parte do portfólio da BR Properties, a receita das mesmas propriedades aumentou 5%. O aluguel médio dos mesmos ativos aumentou 2,8%. No segmento de escritórios - principal atuação -, o indicador cresceu 3% e, no industrial, teve leve queda de 0,2%.

Segundo Bergstein, praticamente não houve negociações de diferimento - postergação do pagamento de aluguel - no terceiro trimestre. A modalidade se restringiu, no período, a lojas instaladas nos prédios comerciais, como cafeterias, que perderam receita com a diminuição do fluxo de pessoas nos escritórios.

No terceiro trimestre, o lucro líquido teve queda de 36%, para R$ 16,3 milhões. No mesmo intervalo de 2019, o indicador tinha sido impactado, positivamente, pelo efeito não caixa positivo do imposto diferido na venda de imóveis.

Já o lucro líquido ajustado (FFO) cresceu 138%, para R$ 48,7 milhões de julho a setembro. A margem FFO chegou ao patamar recorde de 62%. “O desempenho resulta de nossa concentração em edifícios de padrão triple A e da alavancagem baixa”, diz o executivo. Segundo o diretor de relações com investidores, esse patamar de margem era um dos objetivos buscados neste ano.

A despesa financeira líquida ajustada caiu 81%, para R$ 9,4 milhões. A melhora do indicador resultou de venda de ativos considerados não estratégicos, da liquidação de parte da dívida e da diminuição do custo médio dos passivos. No fim do trimestre, a BR Properties tinha dívida líquida de R$ 357,5 milhões e caixa de R$ 1,928 bilhão.

Em dezembro, a companhia receberá a primeira das três torres compradas no empreendimento Parque da Cidade, em São Paulo. A previsão é que as outras duas sejam entregues no primeiro trimestre de 2021. A BR Properties continua a avaliar potenciais ativos de escritórios de padrão triple A, em São Paulo, mas considera que os valores estão elevados. “Nas últimas operações fechadas, no mercado, o preço do m2 ficou na faixa de R$ 21,5 mil a R$ 22 mil. Para fundos de investimento imobiliário, esse preço pode fazer sentido”, diz.