(Exame – Economia – 27/11/2020)

Índice de inflação da FGV, que subiu 22,93% em 12 meses até outubro, ampliou os ganhos de alguns fundos cujos ativos o adotam como indexador em contratos

Sob influência da alta do dólar e de seus efeitos nos preços de matérias-primas no atacado, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) disparou em 2020, acumulando alta de 20,93% nos doze meses até outubro. Os dados de novembro serão divulgados nesta sexta-feira, 27, e a expectativa do mercado é a de um avanço perto de 3% no mês, o que levaria a taxa em 12 meses para a casa de 25%.

Se a disparada do IGP-M é má notícia para milhões de brasileiros que vivem de aluguel, uma vez que o índice é o indexador padrão dos contratos, ele se tornou

São fundos imobiliários que administram contratos de ativos de tijolos (prédios comerciais, shoppings e galpões, por exemplo) cujo aluguel é reajustado pelo IGP-M e os fundos de papéis que têm em seu patrimônio Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao índice: eles puderam surfar essa onda recente de alta. Naturalmente, o investidor que tinha esses FIIs na carteira colheu dividendos maiores.

Mas uma escalada tão rápida e tão intensa do IGP-M criou um problema para gestores e inquilinos dos FIIs. Muitas empresas não conseguiram ampliar seus negócios no mesmo ritmo de alta do indicador de inflação ou até registraram forte queda com a crise provocada pela pandemia. No caso de shoppings e prédios comerciais, enquanto o IGP-M subiu, a receita ficou mais magra.

Sem conseguir arcar com o reajuste, muitos desses inquilinos sentaram com proprietários para renegociar, pleiteando uma aplicação parcial do IGP-M. Até por isso, nem toda a alta do foi repassada para os rendimentos dos FIIs, mesmo que seus ativos sejam indexados pelo indicador. “É muito difícil o inquilino não tentar negociar. O lado bom é que mesmo com o reajuste não sendo total, se o desconto for a metade, já é bem significativo”, diz Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy.

A última vez em que vimos esse cenário foi em 2002, quando uma crise econômica acompanhada de desvalorização cambial levou o IGP-M para as alturas. É claro que a alta gera um desconforto para o mercado imobiliário, ainda que não sejam muitos os contratos ainda indexados a esse índice”, diz Evandro Buccini, diretor de Renda Fixa e Multimercados da gestora Rio Bravo.

A forma de saber se um fundo está mais ou menos exposto às variações do IGP-M é por meio dos relatórios gerenciais dos fundos, que podem ser encontrados tanto nos sites das gestoras quanto no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Ainda que diferentes FIIs possam ter investimentos atrelados ao IGP-M, o impacto é mais rápido nos fundos compostos por recebíveis imobiliários. “Como nos fundos de papel o repasse é mensal, o investidor sente na hora. Já nos fundos de tijolo, a correção vai depender do aniversário de cada contrato de locação”, explica Juliana Pedroza, diretora de relacionamento com investidores da Habitat Capital Partners.

Hora de renegociar

Buccini explica que os fundos de tijolos têm tido mais flexibilidade para renegociar, principalmente os que foram afetados pelos efeitos decorrentes da pandemia do coronavírus. “Os inquilinos têm sido beneficiados por algum tipo de carência temporária nas amortizações, para que consigam se organizar financeiramente. O gestor acaba cedendo à renegociação, porque se for intransigente ele pode levar a uma situação de inadimplência (atraso) e, eventualmente, de default (calote)”, diz o diretor da Rio Bravo.