A maioria das pessoas não faz o pagamento à vista quando adquire um imóvel. Isso significa que o mercado precisa trabalhar baseado em garantias para evitar prejuízos financeiros, principalmente em razão dos valores elevados e os prazos alongados. Nesse contexto, a alienação fiduciária é uma das garantias que faz o mercado imobiliário funcionar.

Por isso, o assunto interessa não apenas a quem está comprando ou vendendo imóveis, mas também a todos os demais agentes do mercado imobiliário. Para quem atua na área jurídica, o entendimento sobre a alienação fiduciária e outras garantias imobiliárias é fundamental. Confira mais detalhes sobre o assunto!

O que é alienação fiduciária?

É uma espécie de garantia real para o pagamento de um financiamento. A alienação fiduciária geralmente é usada para imóveis ou automóveis e pode ser usada tanto por quem acaba de adquirir o bem e está fazendo um financiamento, quanto para quem quer usar o bem, que já possui, para fazer um empréstimo.

Na prática, funciona assim: o dono do bem mantém a posse dele e pode utilizá-lo enquanto paga as parcelas. No entanto, o bem fica alienado e a propriedade passa a ser da instituição financeira, até que todas as parcelas sejam pagas.

Caso o devedor queira realizar a venda do bem, deverá fazê-lo com interveniência a instituição financeira, que utilizará uma parte do valor para quitar o restante da dívida.

Se o cliente ficar inadimplente, o banco tem o direito de requerer a consolidação da propriedade em seu nome e realizar a venda do bem, em leilão público, para saldar a dívida. Se o valor de venda obtido no leilão for maior que a dívida e encargos, essa diferença pertencerá ao devedor. Se menor ou não houver licitante, quita-se a dívida.

Quais outras garantias imobiliárias existem no mercado?

A alternativa em termo de garantias imobiliárias é a hipoteca. Nessa modalidade, assim como na alienação fiduciária, o imóvel é dado como garantia.

Porém, na hipoteca não existe transferência da propriedade para o credor. Isso quer dizer que o dono de um imóvel hipotecado ainda pode transferi-lo a outra pessoa e até mesmo usá-lo como garantia para outro financiamento.

Isso não significa, no entanto, que a instituição financeira deixa de ter direto à posse em caso de não pagamento. Em termos jurídicos, a alienação fiduciária é chamada de direito real sobre a coisa própria enquanto a hipoteca constitui um direito real sobre a coisa alheia.

Assim, a execução da garantia é mais burocrática no caso da hipoteca. A instituição financeira precisa solicitar judicialmente que a dívida seja executada e que o devedor desocupe o imóvel. Esse processo pode ser extremamente demorado e não existe a obrigatoriedade de compensação pelo devedor ao credor pelo tempo incorrido.

Por esses fatores, a hipoteca geralmente é menos atraente e mais arriscada para as instituições financeiras.

Como a alienação fiduciária é vantajosa para os demais agentes do mercado imobiliário?

Como vimos, a alienação é a melhor opção entre as garantias imobiliárias aos olhos das instituições financeiras. Como consequência, ela também é mais vantajosa para quem está buscando o financiamento.

Ao oferecer mais segurança para os credores, a alienação fiduciária permite que sejam disponibilizados créditos com custos e juros mais baixos. Como nesse instituto o imóvel é, de fato e de direito, uma supergarantia, a instituição financeira pode fazer menos exigências para conceder o crédito, facilitando a compra do imóvel.

Desde que foi instituída por meio da Lei Federal nº 9.514 em 1997, a alienação fiduciária se popularizou bastante e foi um dos fatores responsáveis pelo crescimento do crédito no país.

Por que entender sobre garantias imobiliárias é uma oportunidade para o profissional?

A maioria dos processos de venda de imóveis envolve algum tipo de financiamento com garantias imobiliárias. Por isso, o tema é um fator central para esse mercado que é extremamente influenciado pela disponibilidade de crédito.

A garantia imobiliária é essencial tanto por parte dos compradores, que precisam conseguir crédito para aquisição em melhores condições, quanto por parte das incorporadoras e imobiliárias, que também precisam da disponibilidade de crédito para produção ou venda. Sendo a alienação fiduciária a modalidade mais vantajosa, ela ganha ainda mais destaque.

Em resumo, a alienação fiduciária é um tema que afeta diretamente diversos agentes do setor imobiliário. Um profissional do setor jurídico que domina o assunto com certeza é um parceiro muito útil e em alta demanda por imobiliárias, incorporadoras e bancos.