(Jornal Opção – Direito Imobiliário – 13/01/2019)

Márcio M. Cunha

Segundo levantamento estatístico da Associação dos Dirigentes e Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-GO), houve severa crise imobiliária em Goiás e no Brasil nos anos de 2015 e 2016, sendo mais acentuada nesse último. A recessão ocasionou inúmeras rescisões contratuais e, de consequência, a dificuldade para construtoras e incorporadoras do mercado imobiliário, inclusive com o amento do número de pedidos de recuperação judicial.

Enquanto membro e presidente da Comissão Nacional do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, tivemos a oportunidade de discutir e debater a respeito do tema com vários representantes do Direito Imobiliário do País, inclusive enviando pré-projeto de lei à Câmara dos Deputados destacando o vácuo legislativo a respeito da matéria que estava sendo preenchido pela jurisprudência dos Tribunais de Justiça Estadual e, principalmente, por julgados do STJ [Superior Tribunal de Justiça].

Os avanços trazidos pela legislação são inúmeros, mas sem duvida nenhuma a principal delas é a segurança jurídica trazida para compradores e vendedores, por isso a necessidade de destacar os principais pontos da nova Lei de Distrato de Contratos Imobiliários.

A partir de agora, todos contratos imobiliários deverão possuir um quadro resumo descrevendo as principais obrigações e direitos das partes, o que facilita para os compradores, pois nem sempre na hora de assinar o contrato se consegue identificar eventuais cláusulas abusivas misturadas em meio a um emaranhado de cláusulas, havendo ainda, possuir o referido quadro resumo assinatura própria.

O atraso na entrega da obra não pode ser superior a 180 dias, sob pena de rescisão ou pagamento de multa equivalente a 1% ao mês sobre o valor pago. A multa para rescisão do contrato, seja por inadimplência ou por vontade unilateral, pode chegar até a 50% em caso de patrimônio de afetação e de 25% caso contrário, devendo o incorporador restituir o comprador no prazo de 30 dias a contar da expedição do Habite-se.

Como dito em linhas anteriores, o principal avanço que a nova Lei trouxe para o sistema legal foi a segurança jurídica posto que fundamenta-se no princípio de que o cumprimento das obrigações contratuais é a regra e a rescisão de contrato é exceção. Por isso, deve ser privilegiado o cumprimento acordado pelas partes considerando que a jurisprudência anterior vinha privilegiando as rescisões contratuais onde o comprador às vezes tinha valores superiores ao imóvel adquirido quando da rescisão contratual.

Assim, o desfazimento dos contratos prejudicava não só a construtora mas também todos os adquirentes que estavam honrando com suas obrigações, posto que o negócio Imobiliário não é tão somente a transmissão de propriedade, mas também um instrumento de captação de recursos destinados prioritariamente à conclusão da obra.

Com a fixação do prazo para restituição do valor diferido na rescisão após a conclusão do Habite-se, o legislador privilegiou a preservação dos recursos destinados a execução e ao cumprimento do cronograma de obras. Não podemos desviar dinheiro para rescisões, posto que esta pode prejudicar o término da edificação que é de interesse social da coletividade, atendendo assim ao princípio da vinculação das receitas da incorporação, que primeiro se cumpre o fluxo financeiro da obra para depois distribuir ao adquirente o quanto devido, salvaguardando dessa forma a finalização da obra.

O ano de 2019 promete ser muito benéfico para o mercado imobiliário em Goiás e no Brasil. A nova Lei de Distrato veio como uma das boas notícias, trazendo segurança jurídica e estabilidade nas relações entre construtoras, incorporadoras, imobiliárias e adquirentes de imóveis.