(Estado de S.Paulo – Economia – 27/10/2020)

O mercado imobiliário na cidade de São Paulo confirmou a trajetória de recuperação em setembro, com expansão dos lançamentos e vendas na comparação anual, de acordo com pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), que monitora imóveis residenciais novos. Com a alta na demanda, os preços dos imóveis também têm subido nas últimas semanas, com a retirada de descontos.

Pelos dados da entidade, a comercialização atingiu 5.147 unidades no mês passado, 18,9% inferior a agosto (quando o setor teve recorde de vendas). Ainda assim, o número representou alta de 19,2% em relação a setembro do ano passado. No acumulado dos últimos 12 meses, as vendas totalizaram 49.715 unidades, aumento de 12,7% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Já os lançamentos chegaram a 6.238 unidades, 22,4% a menos do que o apurado em agosto e 40,4% acima do total de setembro do ano passado. Em 12 meses, foram lançadas 56.646 unidades, 1,3% a mais do que no mesmo período do ano anterior.

Para o presidente do Secovi, Basílio Jafet, os números confirmam o movimento de recuperação do mercado após o fechamento dos estandes na quarentena. "O movimento de melhora continua. Setembro ficou abaixo de agosto, que foi um mês fora da curva pelo acúmulo brutal de negócios não realizados durante a quarentena", diz. "Mesmo assim, setembro foi um mês muito forte."

Jafet afirma que a recuperação está sendo impulsionada pela queda nas taxas de juros, que tornam as parcelas do financiamento mais em conta para famílias que procuram moradia, além de incentivar a migração de investidores que já não ganham tanto dinheiro como antes em aplicações na renda fixa. Outro ponto é o surgimento de novas modalidades de empréstimos, com novos indexadores. "O mercado de crédito imobiliário baixou as taxas, amadureceu e diversificou as opções para os clientes", diz Jafet. "Para as incorporadoras, isso é ótimo."

A recuperação rápida surpreendeu até mesmo quem está no mercado há 40 anos, como o empresário Antônio Setin, fundador e dono da construtora que carrega seu sobrenome. "Quando as pessoas recomeçaram a comprar imóveis em maio, achávamos que não era para valer. Com milhões de desempregados, quem ia fechar negócio nessa crise? Mas esquecemos que agora temos juros baixos, um fato que nunca tivemos antes na nossa história", diz ele.

A construtora decidiu reiniciar atividades paralisadas na quarentena. A previsão era realizar nove lançamentos em 2020, mas só haverá tempo para quatro deles. "Retomamos a compra de terrenos, os licenciamentos e as montagens de estandes. Só que parte dos projetos ficou para o ano que vem, por falta de tempo, não de demanda", diz Setin. O último residencial lançado pela empresa foi neste mês, na Vila Mariana, e teve metade dos apartamentos já vendidos.

Longo prazo

A pesquisadora de construção civil da FGV (Fundação Getulio Vargas), Ana Maria Castelo, afirma que a taxa de juros não será capaz de sustentar sozinha o aquecimento do setor por muito tempo. Segundo ela, isso depende da recuperação da economia como um todo. "Há condições hoje que favorecem o investimento em imóveis, mas sem uma melhora consistente da economia, com volta do emprego e da renda, não tem como o ciclo de alta se sustentar no médio e longo prazo", afirma. "Mesmo com juros baixos, é preciso que as pessoas tenham emprego para pagar a parcela."

O diretor financeiro e de relações com investidores da incorporadora Eztec, Emílio Fugazza, diz que a manutenção dos negócios em alta depende das reformas administrativa e tributária para reequilibrar as contas do governo federal. "Isso vai permitir que os juros básicos sigam baixos por muito tempo."

A Eztec anunciou há alguns dias a meta de lançamentos de projetos avaliados na ordem de R$ 4 bilhões a R$ 4,5 bilhões para o biênio de 2020 e 2021, avanço de 60% na comparação com o lançado pela companhia no biênio anterior, de 2018 a 2019.

'Fizemos ajuste para baixo nos preços, mas isso já acabou'

As principais incorporadoras do País já veem um movimento de alta de preço dos imóveis, em virtude do aumento nos custos de aquisição de terrenos e de materiais de construção.

O fundador e presidente do conselho de administração da MRV, Rubens Menin, disse que a companhia praticou descontos nas vendas no começo da pandemia, mas já vê uma reversão do quadro por conta do custo maior dos insumos e da demanda aquecida.

"Num primeiro momento, fizemos ajuste para baixo no preço, cortando na margem. Mas isso já acabou, porque o mercado está permitindo recuperar a margem", afirmou ele, durante evento na semana passada. Segundo o executivo, há um aumento de custos de terrenos, aço, cimento e até mesmo de mão-de-obra.

"Estamos enxergando, talvez, um problema de aumento de custos. E nós somos como montadores. Se o custo das peças aumenta, a gente repassa. Então, se isso continuar, o preço, obrigatoriamente, vai ter de subir, senão as empresas não vão poder trabalhar de forma sustentável", projetou Menin.

A fala foi acompanhada pelo copresidente executivo da Cyrela, Efraim Horn. Ele contou que a companhia deu descontos na casa de 5% a 8% na retomada de lançamentos, logo após o fim da quarentena como forma de testar o mercado. Ao encontrar demanda, os preços voltaram ao nível normal projetado.

"Não vejo pressão de queda (em função da crise). Pelo contrário. Vemos um pouco de pressão no custo dos terrenos e mais pressão no custo da obra. Então, vejo pressão para cima no preço dos imóveis", disse.

Participando do mesmo evento, o presidente executivo da Tecnisa, Joseph Nigri, disse que os preços de materiais de construção estão subindo de preço e, portanto, vão encarecer os empreendimentos futuros. "Agora, é um bom momento para comprar imóveis. Mais para frente, vão ficar mais caros", disse.

No começo da crise, a Tecnisa concedeu descontos aos poucos compradores interessados em fechar negócio na ocasião, mas isso já foi interrompido com o aumento da procura nos meses seguintes, contou.