(O Globo – Economia – 30/07/2019)

Raphaela Ribas

Alugar um imóvel no Rio está mais barato. Um levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação (Secovi Rio) registrou queda de 4,44% nos últimos 12 meses no valor da locação. No Centro, a queda no período foi de 9,29%. Na Zona Sul, de 2,96%, e na Zona Norte, de 2,88%.

Dos 17 bairros analisados, 12 tiveram redução nos valores, sendo que as baixas mais acentuadas foram no Centro (-6,07%) , Laranjeiras (-5,57%) e Flamengo (-4,75%). Nestes bairros, o valor médio do metro quadrado, hoje, é de R$ 26,60, R$ 28,97 e R$ 31,71, respectivamente. A média no Rio é de R$ 30,10.

O Índice FipeZap, que tem outra base de cálculo e metodologia, também registrou queda no período de um ano: -1,32%.

Além dos dados, segundo fontes do mercado de imóveis, os preços para locação no Rio vêm caindo desde 2015 (estima-se que entre 30% e 50%). No auge de procura, os valores altos anunciados levaram a cidade à condição de “mais cara do país”. O anos seguintes, porém, trouxeram a crise e a recessão, e logo o dinheiro deixou de circular no mesmo ritmo.

Por isso, para alguns profissionais do mercado não se trata exatamente uma queda, mas de um ajuste nos preços, pois os valores de hoje estão mais próximos dos praticados em 2012, antes do boom . Ainda assim, para quem procura imóveis desde 2013 os preços continuam salgados se comparados aos de outras cidades e à qualidade dos imóveis.

— Nos últimos 12 meses, a queda aconteceu, mas foi até menos acentuada. O que ocorre hoje é uma redução nos contratos que só agora estão vencendo. O mais comum neste último ano é o proprietário abrir mão do reajuste anual, normalmente baseado no IGPM. Isso significa uma perda real de 3% a 6% — explica Luiz Barreto, presidente da Estasa Administradora, lembrando que o imóvel vazio também gera custos para o proprietário, como IPTU e condomínio.

A calculadora usa como base o saldo do trabalhador na data da simulação. O valor ficará sujeito a novos depósitos mensais, que serão feitos pelo empregador até a data do saque, e à correção de 3% mais Taxa Referencial (TR) ao ano.

— Houve uma queda, que podemos identificar como readequação após o período eufórico de expansão do mercado imobiliário. O ciclo seguinte de excesso de oferta de imóveis provocou um realinhamento natural nos preços, aumentando as negociações com os locadores — acrescenta Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Retomada de leve - Entretanto, a variação de janeiro a junho de 2019, em ambas as pesquisas, foi de alta, entre 0,94% e 1,75%. Este é outro dado relevante. Apesar da baixa no ano passado, no acumulado percebe-se que tal queda está diminuindo.

Em alguns bairros os aluguéis até subiram desde janeiro deste ano, como Botafogo (5,36%), Ipanema (2,59%) e Recreio (2%). E, considerando-se as regiões, apenas Zona Norte (-1,01%) e Zona Central (-2,85%) tiveram registros negativos. A Zona Sul teve alta de 0,71% e a Zona Oeste, de 2,24%.

Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, esses dados mostram que, apesar da queda em geral, o mercado agora está se estabilizando.

—Achamos que atingimos o limite de queda e o que se espera agora é o começo da retomada do mercado. O movimento é cíclico e movido por oferta e procura. Há quatro anos os preços vêm caindo gradativamente, mas não devem baixar mais. Antes, havia uma oferta menor. Mas, com as crises econômica e de confiança, a oferta de imóveis cresceu 500% desde 2012 — diz Schneider.

Para Luiz Barreto, também não há mais perspectiva de novas quedas.

— Os preços já se regularam, o estoque das construtoras diminuiu e o mercado de locação deu uma aquecida. Prever agora o que vai acontecer não é simples, mas estamos otimistas e, com a retomada da economia, os preços têm espaço para subir um pouco.

Zona Oeste e Norte - De acordo com a pesquisa do Secovi Rio, o Centro foi a região mais afetada com a queda dos valores. Entretanto, os entrevistados destacam que a Zona Oeste também sentiu a mudança.

Como a região concentrou a maior parte dos lançamentos nos últimos 10 anos, muitos investidores não conseguiram vender seus imóveis comprados para especulação e optaram pela locação. Desta forma, a oferta para aluguel é bem alta. E, como se sabe, a concorrência alta leva a preços mais baixos (ou melhores para quem paga).

— A Zona Oeste foi a região com o maior número de entrega de novos imóveis nos últimos anos, num processo muito impulsionado pelo projeto Olímpico. Com o excesso de oferta nessa região, o volume de negociações foi e está sendo mais intenso, provocando uma adequação nos preços — diz Borges.

Sonia Chalfin, diretora da Precisão Empreendimentos Imobiliários, diz que os bairros com maior desvalorização imobiliária da região são Recreio dos Bandeirantes, Vargem Pequena e Vagem Grande, por causa da grande quantidade de novas unidades construídas, especialmente populares.

— Com a perspectiva de aumento de acesso ao crédito de bancos, de instituições financeiras e financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas, o mercado deve receber uma onda positiva, ajudando a circulação da moeda e, com isso, aquecendo o setor imobiliário.

O jogo virou: os inquilinos estão mais exigentes - Com mais ofertas, crise e alta taxa de desemprego, a hora é de os proprietários adequarem os preços e negociarem os seus contratos.

Para isso, o que vê hoje, segundo os especialistas, são contratos mais flexíveis com, por exemplo, saída sem multa após 12 meses ou redução do valor do aluguel no primeiro ano. Há quem ofereça ao inquilino descontar do aluguel melhorias feitas no imóvel.

— No começo da crise, o proprietário que não quis negociar ficou com o imóvel vazio. Depois de um tempo, aceitou os descontos e voltou a alugar — diz Luiz Barreto, presidente da Estasa.

Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Abadi, também acredita que os locadores estão cada vez mais conscientes do atual cenário e suas perspectivas. Com isso, estão usando a imaginação no momento das negociações:

— Compartilhar o custo do seguro fiança e conceder anistia nos primeiros meses para a realização de benfeitorias são exemplos de uma postura flexível por parte dos proprietários. Neste momento, os dois atores do processo saem ganhando.

Outro ponto é o produto oferecido. Ninguém mais quer pagar para viver em um imóvel caindo aos pedaços por preços de um apartamento de luxo. Sonia Chalfin, diretora da Precisão Empreendimentos Imobiliários, reforça que os locadores precisam acompanhar a modernização do mercado imobiliário:

— Não somente se adaptando a valores menores, mas desenvolvendo também um novo conceito quanto à apresentação do imóvel — explica ela.

Diante desse cenário, os proprietários têm que entender que a realidade, hoje, é outra. O locatário está mais exigente, já que a oferta é bem maior.

— A questão do estado do imóvel é fundamental. Hoje, a maior parte dos imóveis residenciais para locação está precisando de reformas. Então, imóveis reformados, quando anunciados, são rapidamente alugados por valores acima dos demais — afirma Barreto, que dá um conselho:

— Minha orientação aos proprietários é cuidar do apartamento e, se necessário, reformá-lo. O valor investido retornará.