Quem investiu no mercado imobiliário em 2017 como um ano para esquecer. Segundo informações do índice FipeZAP — que acompanha o preço de venda dos imóveis em Niterói e outras 19 cidades nas regiões Sul, Sudeste, Nordeste e Centro-Oeste —, o valor do metro quadrado em apartamentos sofreu uma redução expressiva, com o segundo pior desempenho entre os municípios medidos. A queda de 3,43% em Niterói só ficou abaixo da do Rio de Janeiro, que teve perda de 4,45% no ano passado. Após um período com desempenho ruim, o mercado imobiliário prepara a volta dos lançamentos para este ano.

Segundo o levantamento, o metro quadrado de um apartamento pronto — imóvel novo adquirido por seu primeiro comprador — custava R$ 7.225 no final do ano passado, R$ 209 menos do que os R$ 7.434 praticados em dezembro de 2016. Todos os meses de 2017 registraram resultados negativos. O pior foi fevereiro, quando os preços caíram 0,87%. Em junho ocorreu a queda mais branda, de 0,01%.

Segundo Bruno Serpa Pinto, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-Niterói), a queda nos preços nos últimos anos inibiu o lançamento de novos empreendimentos, que devem ser retomados a partir do segundo trimestre deste ano.

— O cenário de mercado em 2017 foi muito duro do ponto de vista do empreendedor. Mas foi muito benéfico para o consumidor, que teve a oportunidade de comprar imóveis abaixo do preço de custo. No primeiro trimestre, o consumidor vai ter ainda algumas unidades com esse patamar do ano passado. Já no segundo trimestre, com os estoques baixíssimos, inicia-se um novo ciclo de lançamentos, e a baixa oferta deve fazer os preços subirem — afirma o representante do setor.

Charitas continua a ser o bairro mais caro de Niterói. Segundo dados do índice FipeZAP, o metro quadrado custa R$ 9.126. Em seguida vem Boa Viagem, com R$ 8.800 por metro quadrado. Os outros bairros que se destacam nesse quesito também ficam na Zona Sul: o terceiro lugar fica com o Gragoatá (R$ 8.534); seguido por São Francisco (R$ 8.478). Bairro com o maior número de imóveis na cidade, Icaraí tem o quinto maior preço médio para residências, de R$ 7.746.

Ainda de acordo com Serpa Pinto, a tendência é que os lançamentos sejam retomados na cidade, especialmente nessas áreas já consolidadas da Zona Sul.

— Existe a tendência muito forte para lançamentos nos perfis de apartamentos compactos. Esse imóvel também serve para o investidor, já que tem os melhores índices de rentabilidade para o aluguel. O apartamento mais bem avaliado no AirBNB (site de locação de imóveis para temporada ) fica no London Residences, na Praia em Icaraí, que tem exatamente esse perfil — diz.

Se os maiores preços ficam concentrados em apenas uma região, os imóveis mais baratos estão distribuídos em vários pontos da cidade. O menor valor médio para o metro quadrado em Niterói é encontrado no Fonseca, na Zona Norte, com um custo de R$ 4.125. Em seguida vem Maria Paula, em Pendotiba, com R$ 4.214. Maceió, também na região de Pendotiba, vem logo depois, com R$ 4.655. Depois, Barreto (R$ 4.993) e Bairro de Fátima (R$ 5.154).

Para o economista Roberto Simonard, professor da ESPM Rio, a redução no valor dos imóveis no Grande Rio como um todo, e em Niterói em particular, é o resultado de um ajuste promovido pelo mercado depois de anos seguidos de intensa valorização, motivada principalmente pelo ciclo de megaeventos na capital, encerrado em 2016 com a Olimpíada. Ele avalia que a região vive uma “tempestade perfeita” que agrava a situação no mercado imobiliário.

— A Região Metropolitana do Rio, por conta dos megaeventos, viveu um ciclo de alta fora da realidade. Niterói é uma área nobre na região e acompanhou essa subida brusca. Agora temos uma tempestade perfeita que reverteu o movimento especulativo anterior, atingido por três crises distintas. A do Brasil, que afeta a todos; a do governo do estado, com consequências em segurança, educação e saúde; e a do petróleo, do qual o Rio é vítima — explica Simonard.

Ainda segundo o economista, a tendência é que a queda nos preços continue em 2018, pelo menos nos primeiros meses do ano.

— Vai ter uma acomodação de mercado. Tanto a subida anterior quanto essa queda não são muito naturais, são fenômenos específicos na economia. A tendência é que os preços caiam um pouco mais antes de se estabilizarem — avalia.

Assim como os preços para venda, o valor dos aluguéis também deve fechar 2017 com perdas expressivas. De acordo com dados do portal ZAP Imóveis, entre janeiro e novembro do ano passado o custo do metro quadro para locação teve queda de 6,27% em Niterói. Assim como ocorreu nas vendas, apenas o Rio de Janeiro teve um desempenho pior, com redução de 8,81% no período analisado. No caso da locação, após perdas fortes no primeiro trimestre de 2017, os preços se estabilizaram no segundo trimestre. A partir de julho, o ritmo de redução se acelerou, com perdas de mais de 1% ao mês até o fim de novembro.