(Valor Econômico – Legislação – 13/09/2019)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu regras sobre para aplicação no caso de atraso na entrega de imóveis comprados na planta por meio do programa "Minha Casa Minha Vida". A decisão da Corte foi unânime.

O julgamento da 2ª Seção da Corte superior vale para contratos firmados até dezembro de 2018, já que a Lei dos Distratos (nº 13.786, de 2018) trouxe algumas alterações importantes para esse tipo de operação (resp 1729593). Como agora o STJ fixou as teses em processos repetitivos, eles servirão de orientação para as instâncias inferiores da Justiça.

De acordo com as quatro teses fixadas pelo STJ, os contratos deverão estabelecer de forma expressa o prazo certo - que não poderá estar vinculado à concessão de financiamento - para a entrega do imóvel. No caso de descumprimento do prazo de entrega, incluído o período de tolerância, o comprador deve receber indenização na forma de um aluguel mensal.

A partir do descumprimento do prazo, o uso de indexador setorial para correção monetária do saldo devedor é trocado pelo IPCA, a menos que isso prejudique o consumidor.

Além disso, é válida a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade, incluindo o período de tolerância. Os juros de obra - também conhecidos como juros de evolução de obra - decorrem do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar a construção do empreendimento. Geralmente são repassados aos compradores e constam nos contratos.

Contudo, as teses não se aplicam à primeira faixa de renda do "Minha Casa Minha Vida" - famílias com renda bruta de até R$ 1,8 mil ou, se comprovada situação de vulnerabilidade social, até R$ 3,6 mil. Para o grupo, o programa se assemelha a um benefício social e não a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, segundo os ministros. Podem adquirir imóveis pelo programa famílias com renda bruta de até R$ 7 mil.

 Contexto - Os textos do STJ seguem o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), que já havia julgado o assunto com efeito repetitivo.

Esse foi o primeiro julgamento no STJ originado em processo julgado por meio de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). O instituto foi criado pelo atual Código de Processo Civil (CPC), de 2015.

De acordo com o advogado Leandro Mello, da área imobiliária do escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados, é necessário esperar o acórdão do STJ ser publcado para entender porque as teses foram limitadas aos casos do "Minha Casa Minha Vida", já que o IRDR era mais abrangente.