Apesar de a Selic ter caído 7,75 pontos desde outubro de 2016, para os atuais 6,5% ao ano, há limitações para que a redução dos juros seja repassada integralmente ao financiamento imobiliário, segundo executivos do setor. Pelos dados do Banco Central (BC), a taxa média mais baixa foi observada em maio de 2013, em 7,76% ao ano, quando havia abundância na oferta de crédito e bancos públicos claramente direcionados para fomentar a economia. No atual ciclo de alívio monetário, na ponta os juros caíram de quase 11% para 8% até maio.

"Se eu tivesse crédito imobiliário para liquidar em dois ou três anos, a curva da Selic estaria bem capturada, mas quando se fala em financiamentos de 25 a 30 anos existe uma falta de previsibilidade. As taxas de 2019 e 2020, por exemplo, já têm uma curva mais ascendente do que as taxas praticadas hoje", diz Romero Gomes de Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco.

Fabrizio Ianelli, superintendente-executivo de negócios imobiliários do Santander, acrescenta que a principal fonte para o crédito imobiliário ainda vem dos recursos da poupança e que hoje são remunerados a 70% da Selic. Pela regra, se a taxa básica da economia voltar a ser fixada em 8,5% ou mais, passa valer o modelo antigo, de 6% mais a variação da TR. Como os financiamentos podem chegar a 35 anos, a melhor referência é a taxa de dez anos, próxima de 12% ao ano.

Em todo caso, a portabilidade deveria ser considerada por quem quer que tenha contratado um financiamento imobiliário a partir de 2014, quando tal possibilidade foi regulamentada, diz Marcelo Prata, do Canal do Crédito. "Quando entrou em vigor, a Selic estava subindo, não fazia sentido. Agora, pela primeira vez, vale a pena." Ele sugere que o consumidor bata na porta do banco vizinho para ver se consegue obter condições melhores, porque qualquer 0,5 ponto numa taxa de longo prazo faz uma enorme diferença.

Normalmente quando confrontados com essa questão, os bancos se esforçam para reter o cliente e baixam o custo do contrato vigente, diz Daniele Akamine, da Akamines Negócios Imobiliários.

"Em muitos dos casos, a instituição financeira que detém o crédito vai interagir com o cliente para mantê-lo", confirma Ianelli, do Santander. "Com a queda dos juros, passou o período em que os bancos tinham taxas de dois dígitos. Como hoje as taxas estão na casa dos 9%, muitos clientes procuram a portabilidade, tem um aquecimento nisso, mas a efetivação é pequena."

Para os bancos vale ter uma rentabilidade menor nesses contratos, porque o financiamento imobiliário é um dos produtos que mais fideliza o correntista.