Receitas geradas com a venda de unidades imobiliárias prontas - com a expedição do Habite-se - não se sujeitam ao Regime Especial de Tributação (RET). O entendimento, que consta em solução de consulta da Receita Federal, impede a aplicação pelas incorporadoras da alíquota unificada de 4% para o recolhimento dos tributos federais.

Sem esse benefício, elas deverão arcar com o pagamento individual de cada tributo: Imposto de Renda (IRPJ), CSLL, PIS e Cofins. Somados, eles têm alíquota maior do que a unificada. São 6,73%.

A solução de consulta, de nº 2009, foi publicada na semana passada pela Divisão de Tributação (Disit) e uniformiza a atuação dos fiscais em todo o país. Havia controvérsia sobre o tema dentro da própria Receita Federal.

Duas outras soluções de consulta foram publicadas no ano de 2014 com orientação diferente aos contribuintes. Uma delas, de nº 244, estabelecia a conclusão da obra como limite para a aplicação do RET - tal qual a norma que foi publicada agora.

Já uma outra, de nº 7.045, afirmava que era irrelevante, para efeitos do regime especial de tributação, o fato de os imóveis serem comercializados durante a obra ou depois de sua conclusão. Ou seja, aplicava-se os 4% sobre as receitas geradas com a venda dos imóveis também após a expedição do Habite-se.

"A Receita está, agora, solucionando essa controvérsia", diz Ana Beatriz Lobo, sócia de negócios imobiliários do SV Law. "O entendimento atual, para efeitos de fiscalização, é o de que somente as vendas realizadas durante a obra se sujeitam ao RET, mesmo que a empresa receba esses valores depois de a obra já estar pronta", acrescenta a advogada.

Isso tem impacto para o setor. Especialmente pelo grande volume de distratos nos últimos anos. A devolução dos imóveis pelos consumidores ocorre, quase que 90% das vezes, depois de a obra já estar concluída e isso gera um estoque de unidades que terá de ser novamente comercializado pelas incorporadoras.

Como, nesse momento, o imóvel já está pronto, a alíquota que vai incidir sobre a receita gerada na revenda da unidade será a mais alta.

"Para o mercado isso é muito ruim", diz Luis Rodrigo Almeida, especialista em direito imobiliário e sócio no Viseu Advogados. "Estamos falando de uma diferença de 2,73%. Se aplicarmos essa diferença a um estoque de milhões de reais, que é o que temos visto no mercado, os gastos com imposto serão bem mais altos", complementa.

Para vendas de R$ 10 milhões, por exemplo, a incorporadora terá que recolher R$ 273 mil a mais em tributos. Seriam R$ 400 mil se aplicada a alíquota unificada, enquanto que o pagamento individual de IR, CSLL, PIS e Cofins somaria R$ 673 mil.

O RET foi instituído pela Lei nº 10.931, de 2004, a mesma que criou as Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e o patrimônio de afetação. Luis Rodrigo Almeida contextualiza que, na época, foi tratado como uma espécie de bônus que as incorporadoras teriam ao optar pelo empreendimento no modelo SPE.

Nessa estrutura há a segregação do patrimônio da empresa. Cria-se um CNPJ específico para o empreendimento e as receitas e despesas ficam restritas àquela obra. Não podem ser afetados, dessa forma, caso a holding ou outro empreendimento da mesma empresa passe por problemas financeiros.

"Essa lei é decorrente do fenômeno Encol. Foi elaborada para garantir a entrega da obra e a quitação do financiamento à construção", recorda o advogado. "O ônus, ao optar por essa estrutura, seria justamente a segregação do patrimônio e outras condições que a lei impõe, como a criação de uma comissão para fiscalizar o andamento da obra, entre outras coisas. Ela teria, em contrapartida, um benefício fiscal. Foi por isso que praticamente todo o mercado passou a optar pelo patrimônio de afetação", acrescenta.