As prévias operacionais das incorporadoras já divulgadas confirmam a percepção do setor e do mercado de que 2017 foi o ano de início da retomada da construção civil, com mais disposição de consumidores a comprar imóveis e das empresas a investir, o que se refletiu em crescimento de lançamentos e vendas. É o que aponta o conjunto dos números apresentados por Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, MRV Engenharia e Tenda. O mercado espera que a melhora operacional se consolide neste ano.

Em conjunto, as seis incorporadoras lançaram o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 12,536 bilhões, o que representa expansão de 29,7%. No ano passado, as vendas líquidas cresceram 36,4%, para R$ 11,284 bilhões. Os dados incluem somente a parte própria das incorporadoras nos projetos. No quarto trimestre, os lançamentos aumentaram 18,8%, para R$ 3,919 bilhões, na comparação anual. As vendas líquidas tiveram expansão de 39,8%, para R$ 3,311 bilhões.

Mais uma vez, a MRV - focada em empreendimentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida - foi a maior incorporadora em lançamentos e vendas, com R$ 5,627 bilhões e R$ 4,951 bilhões, respectivamente, números recordes da companhia mineira. Em relação a 2016, a MRV lançou 41% a mais e elevou vendas líquidas em 23%. Cyrela e Tenda ficaram com as respectivas segunda e terceira colocações em lançamentos e vendas.

Em conjunto, MRV, Cyrela e Tenda responderam por 75% dos lançamentos e das vendas das seis companhias em 2017.

Os distratos - maior desafio vivido pelas incorporadoras desde 2012 quando as entregas de empreendimentos passaram a ter volumes mais expressivos - caíram no ano passado, apesar de as inúmeras discussões entre representantes do setor, dos órgãos de defesa do consumidor e do governo não terem resultado em acordo para regulamentar a questão.

A queda dos distratos resultou de menor volume consolidado de entregas do que o de 2016 e de as empresas terem continuado a adotar estratégias para manter seus clientes em carteira. A EZTec, por exemplo, ofereceu financiamento direto aos clientes em mais da metade das vendas de estoques prontos. Ainda assim, a companhia considera que seu volume de distratos, de R$ 404,1 milhões, em 2017, foi "excessivamente elevado", resultante de unidades das suas safras recordes de lançamentos em 2013 e 2014.

Considerando-se somente Direcional, EZTec, MRV e Tenda, houve queda de 6,3% nos distratos, para R$ 2 bilhões no ano passado. No trimestre, a redução foi de 3%, para R$ 493,7 milhões. Cyrela e Even não divulgaram seus dados de rescisões de vendas.

Os balanços do ano passado vão apresentar melhora da geração de caixa pelas companhias, refletindo menos entregas e distratos. O indicador tende a continuar a ter incremento em 2018. Entre as incorporadoras que já divulgaram prévias operacionais, a MRV informou que gerou caixa de R$ 328 milhões no acumulado de 2017.

O mercado avalia que há potencial para o setor imobiliário elevar lançamentos e vendas, neste ano, em todas as faixas de atuação, mas o patamar dependerá dos indicadores de emprego e renda e pode ser afetado pelos rumos da política.

Existe expectativa também que a melhora operacional tenha reflexo gradual nos balanços do setor, com impacto mais expressivo no próximo ano. Por causa da contabilidade das incorporadoras, com composição da receita à medida que as obras avançam, há defasagem entre o ritmo de lançamentos e vendas, e isso deve ser expresso nos demonstrativos de resultados. Os balanços continuam a refletir as chamadas "dores do crescimento" acelerado das empresas do setor nos primeiros anos após a onda de abertura de capital.

No caso de duas companhias listadas em bolsa - PDG Realty e Viver Incorporadora -, os problemas vividos na transição da ascensão para a queda do setor culminaram na necessidade de recorrer à recuperação judicial. No ano passado, os planos de recuperação das duas incorporadoras foram aprovados pelos respectivos credores.