O mercado imobiliário carioca parece estar subindo o primeiro degrau rumo à retomada. O valor do metro quadrado para venda na Zona Sul chegou a R$ 13.577 em agosto, voltando ao patamar de novembro de 2013. Na prática, a queda de preço já se traduz em impulso às vendas no primeiro semestre deste ano, sendo acompanhado pela retomada dos lançamentos pelas incorporadoras.

Quando se compara o nível de preço atual com o do pico de valorização para a região, em junho de 2015, a queda, já em valores atualizados pela inflação acumulada no período, beira os 25%, segundo dados do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio). O tombo no valor do metro quadrado na Zona Sul neste período foi ainda mais intenso do que o da média do mercado carioca, que foi de 21%, considerando o valor corrigido pelo índice oficial de inflação, o IPCA.

Com isso, as estatísticas do setor evidenciam um movimento de recuperação ao longo do primeiro semestre. Em janeiro, foram 279 transações. Em junho, o total foi de 487, um salto de quase 75%, mas é preciso considerar a base fraca. No mercado imobiliário, a retomada em vendas e a redução do estoque antecedem o movimento de recuperação de preços.

Leonardo Schneider, presidente da entidade, explica que, quanto maior a queda no preço, maior o estímulo às vendas:

— É uma tendência de subida e aponta o início da recuperação do mercado este ano. Os preços estão mais flexíveis, estamos nas vésperas das eleições, um ponto em que as coisas vão se definir. Os preços estão num patamar interessante e já há lançamentos em bairros como Flamengo.

Diferenças em cada bairro - A queda no preço foi puxada pelo freio brusco na demanda imposto pela recessão, que fez também a oferta de novos projetos praticamente cessar.

— A Zona Sul tem alta demanda e oferta pequena. O recuo no preço é mais forte do que em outras áreas da cidade porque, poucos anos atrás, ela teve uma valorização muito maior. E esse recuo no preço real, considerando a inflação, também ajuda na decisão de compra de quem busca um imóvel na região — destaca Cláudio Hermolin, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ).

A pesquisa do Secovi-Rio deixa claro que parte da perda no valor do metro quadrado para venda é consequência direta da crise de segurança na cidade. Com isso, o preço apurado varia não apenas de um bairro para outro da Zona Sul, como também dentro de cada um deles. Nas imediações de áreas com comunidades em situação de conflito, o recuo no preço é mais acentuado, contrastando com perda menor ou até mesmo alta no valor cobrado em ruas consideradas mais seguras localizadas no mesmo bairro.

— Há um efeito forte das áreas em situação de conflito nos preços para venda de imóveis em endereços vizinhos. Ao mesmo tempo, isso acaba causando uma migração da demanda para outras áreas dentro do mesmo bairro — conta Schneider.

Dentre os bairros da região mais cara no mercado imobiliário carioca, o único que não viu o preço para venda cair nos últimos 12 meses foi a Urca, com avanço de 0,5%. Nos demais, o cenário é de queda, variando da perda de 2% em São Conrado à de 6,6% no Cosme Velho. Na Zona Sul como um todo, o recuo em um ano foi de 5,49%.

A análise de dados dentro de cada bairro expõe a desvalorização causada pela eclosão da violência, principalmente em áreas com Unidades de Polícia Pacificadora. Os números mostram ainda que sensação de segurança se traduz em aumento de preço. Em Ipanema, por exemplo, o recuo de preços em agosto, na comparação com igual mês do ano anterior, foi de 2,4% para R$ 19.732.

Na Rua Teixeira de Melo, porém, acesso ao Cantagalo, a desvalorização no mesmo período chegou a 16%, ficando em R$ 14.899. Na Rua Antônio Parreiras, área próxima do Pavão-Pavãozinho, o recuo foi de 12,1%, batendo R$ 13.105. Na outra ponta, o metro quadrado para venda nas ruas Redentor e Barão de Jaguaripe, avançaram 0,7% e 0,8%, respectivamente, para picos de R$ 22.596 e R$ 22.241.

No Cosme Velho, bairro que teve a redução média de preço mais robusta, a queda na Rua Cosme Velho alcançou 11,7%, levando o valor do metro quadrado a R$ 11.026. Na Gávea, a perda foi de 5,7%, considerando queda de 8,3% na Rua Marquês de São Vicente e, em bem menor proporção, de 0,7% nos arredores da Praça Santos Dumont.

Em São Conrado, vizinho à Rocinha, que vem enfrentando sucessivos confrontos entre bandidos e forças policiais, os preços encolheram em 4,1% na Rua Osório Duque Estrada, para R$ 15.586, enquanto na Avenida Prefeito Mendes de Morais, houve valorização de 4,8% em 12 meses, para R$ 18.745.

Recuperação nos extremos - Hermolin, da Ademi-RJ, avalia que o movimento é natural. Ele pondera que a variação de preços da Zona Sul e o impulso à reativação de venda são provas de que os segmentos na extremidade do mercado imobiliário — o alto padrão desta região da cidade e os projetos de moradia popular enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida — puxam a recuperação do setor.

— É movimento similar ao de São Paulo no ano passado. São segmentos que excluem a classe média, que compra imóveis pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e é a mais afetada pela crise. No alto padrão, caso da Zona Sul, o comprador é alguém que, na incerteza da crise, se retraiu. Com a queda da taxa de juros e a melhora da política de crédito imobiliário nos bancos, ele retoma a confiança e volta a comprar — diz Hermolin.

Flamengo é destaque em lançamentos - O impulso na demanda está fazendo também com que as construtoras reativem lançamentos na Zona Sul. E os novos projetos estão saindo do papel já desenhados em linha com condições atuais de mercado.

— Os novos projetos têm preços atraentes. O metro quadrado na área da Rua Maria Quitéria, em Ipanema, por exemplo, chegou a ser vendido a R$ 45 mil no ápice. Hoje, vale R$ 25 mil. Como o estoque na Zona Sul é pequeno, a retomada na demanda vai pedir mais lançamentos — avalia Rubem Vasconcelos, presidente da imobiliária Patrimóvel.

O Flamengo sai na frente, com ao menos três lançamentos este ano: o Residencial Paysandu, da Piimo, o Ícono, de SIG Engenharia e Opportunity Fundo Imobiliário, e o retrofit do prédio do Morro da Viúva, da RJZ Cyrela.

— A Zona Sul é um oásis no Rio, pela oferta reduzida. Pontos assim estão sendo reativados. Vamos lançar o residencial no Morro da Viúva, projeto de R$ 300 milhões em vendas, e preparamos outro para Laranjeiras — diz Rogério Jonas Zylbersztajn, da RJZ Cyrela.

O termômetro de vendas mostra temperaturas aquecidas, segundo as incorporadoras. O Paysandu, lançado em março, já tem 95% das 80 unidades vendidas, destaca Marcos Saceanu, presidente da Piimo. Com unidades de dois e três quartos, deve somar R$ 90 milhões em vendas, com preço médio de R$ 11.200/m².

Já o Ícono, que terá 416 unidades residenciais e 66 lojas, faz caminho similar:

— Fizemos um pré-lançamento este mês de 210 unidades e vendemos 180 delas, metade para pessoas do próprio bairro — conta Otávio Grimberg, à frente da SIG.