A loteadora Urbplan apresentou, ontem, seu plano de recuperação judicial, com passivos de cerca de R$ 348 milhões, a maior parte com credores sem garantia (R$ 312,87 milhões). A empresa - que chegou a ser a segunda maior loteadora do país - pretende equacionar suas dívidas em dois anos e retomar o lançamento de produtos em 2022. A partir de 2019, a marca Urbplan será substituída por Tua Terra, como parte da reestruturação. A razão social será mantida.

Com passivos de R$ 495 milhões, elevado número de ações judiciais movidos por consumidores e credores de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), altos níveis de inadimplência e distratos, e dificuldade de realizar novas vendas, a Urbplan pediu recuperação judicial no dia 16 de abril. Do total de passivos, além dos R$ 348 milhões incluídos na recuperação, há R$ 147 milhões em dívidas extraconcursais.

Na ponta dos ativos, a Urbplan possui mais de 14 mil lotes, incluindo aqueles em carteira, em estoque, os que são objetos de distratos decorrentes de inadimplência e os que estão em processos judiciais. À medida que os lotes forem vendidos, os recursos serão direcionados para o pagamento das dívidas.

No plano, está previsto que a Urbplan oferecerá aos clientes taxa de juros mais baixa do que a vigente para estimular que os compradores optem por manter a aquisição dos lotes.

Para credores financeiros, o plano prevê também opção de pagamento por meio de ativos. Outra possibilidade é que esses credores se tornem cotistas de fundo a ser criado com lastro no direito sobre determinada quantidade de lotes. Credores de dívidas extraconcursais poderão aderir ao fundo.

Dos passivos de R$ 312,87 milhões com credores quirografários (sem garantia real), R$ 289,43 milhões são dívidas com securitizadoras, bancos e fornecedores e R$ 23,44 milhões se referem a passivos com clientes, decorrentes de distratos e ações judiciais.

Segundo dados apresentados no plano, as entradas de caixa dos financiadores na Urbplan somaram, entre 2009 e 2017, R$ 692,19 milhões, e os pagamentos a esses credores por meio da cessão de recebíveis chegaram a R$ 647,68 milhões. Considerando-se o mesmo intervalo, houve entrada de R$ 330 milhões da Gaia Securitizadora, e foi feito pagamento de R$ 361,3 milhões a essa credora. Desde 2016, a Urbplan teve vários pedidos de falência, entre eles o solicitado pela Gaia.

A Urbplan tem banco de terrenos que corresponde ao Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 700 milhões. Existe a intenção de retomar a apresentação de projetos ao mercado assim que os estoques forem reduzidos para um ano de vendas. A loteadora estima que a retomada dos lançamentos demandará desembolsos a partir de 2021 e que a maturação desses projetos dará suporte à geração de caixa futura.

As mudanças previstas abrangem o reposicionamento da marca e a atuação concentrada nas rendas média e média-alta. Atualmente, a empresa tem empreendimentos direcionados também para a baixa renda.

O agravamento da crise da Urbplan ocorreu a partir de 2014, com a piora da economia brasileira e desvalorização dos imóveis. Segundo a loteadora já informou, a cobrança de inflação mais 12% ao ano no financiamento a clientes deixou de ser compatível com as condições de mercado a partir daquele momento, mas os detentores de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) da empresa continuaram a ser remunerados a essa taxa.

O modelo acordado pela Urbplan com securitizadoras e bancos não prevê garantias adicionais além do próprio recebível, e não inclui a parcela dos donos originais das terras (terreneiros) nos projetos. Em média, a companhia detém 60% dos projetos e os proprietários das áreas para desenvolvimento dos lotes, os demais 40%.

Em fevereiro, a taxa de inadimplência da Urbplan chegou a 50% de 12 mil lotes vendidos. Dos 6 mil inadimplentes, metade tinha atrasos superiores a 90 dias. A loteadora reduziu a taxa cobrada dos clientes de novos contratos para inflação mais 6% ao ano, ou seja, pela metade, o que possibilitou recuperar parte dos clientes com quem havia realizado distratos.

No entendimento da Urbplan, devido à recuperação judicial, não é possível ceder recebíveis gerados agora para substituir os de clientes inadimplentes no pagamento de dívidas antigas da loteadora com securitizadoras e bancos.

Em setembro de 2017, a Ivix Value Creation, de Nelson Bastos, foi contratada para assumir a gestão e reestruturar a Urbplan. Desde então, houve capitalização de R$ 320 milhões para reverter o patrimônio negativo e reduzir passivos, R$ 5,1 milhões foram direcionados para a conclusão de obras, R$ 6,2 milhões destinados a venda de lotes, e as despesas gerais e administrativas foram reduzidas de R$ 55 milhões para R$ 22 milhões. O início da prestação de serviços de avaliação da situação da loteadora pela Ivix foi em 2016.