Retomar um imóvel por falta de pagamento não é algo que um vendedor queira realmente fazer. Segundo os bancos, essa é a última alternativa de um longo esforço para não perder o cliente com dificuldade em manter pagamentos em dia. Quando a retomada do imóvel é concretizada, a instituição financeira começa outra corrida: tentar vender o mais rápido possível, porque manter esses ativos no balanço é caro e ainda reduz o capital para emprestar em outras operações.

“Logo que percebemos o atraso, a Caixa começa o contato com o cliente para oferecer novas condições ou renegociar, porque a nossa intenção é que o cliente continue com o imóvel”, diz o vice-presidente de logística e operações da Caixa Econômica Federal, Marcelo Ramos Prata.

Outros bancos têm o mesmo procedimento. “A opção pela retomada é a última e ocorre apenas quando todas as opções de renegociação não foram efetivas”, informou o Itaú Unibanco. No banco, só 0,7% das operações acabam em entrega do imóvel.

O diretor de crédito e recuperações para pessoa física do Santander, Cassio Schmitt, explica que, antes de retomar, a instituição tenta se adequar à nova capacidade de pagamento do cliente. O volume de renegociações cresceu seis vezes em dois anos no Santander. No Banco do Brasil, os contratos repactuados cresceram 15% no primeiro semestre.

Quando não há saída, o banco executa a garantia da operação, que é o próprio imóvel. Na Caixa, já são 47 mil casas e apartamentos em estoque – o que coloca o banco como uma das maiores imobiliárias do País.

Isso gera outro problema. Rafael Schiozer, professor de finanças da FGV, nota que, além do prejuízo com o calote do mutuário, o banco ainda tem gastos para manter essas unidades. “Além disso, quanto mais ativos imobilizados desse tipo, menor será a capacidade de oferecer novos créditos.”

Aumento nas devoluções - Para evitar esse problema, a Caixa tem investido para acelerar a venda dos imóveis e montou estrutura com 450 empregados em 12 cidades do País. O esforço fez com que o volume de vendas saltasse de R$ 450 milhões em 2016 para R$ 1 bilhão no ano passado. Neste ano, a cifra deve somar R$ 1,6 bilhão.

O Banco Central reconhece que há aumento na devolução de imóveis. “Desde 2014, verifica-se aumento do fluxo de retomada de imóveis de devedores inadimplentes. No entanto, o montante em imóveis é pequeno e não representa risco para as instituições ou para a estabilidade financeira”, avalia o mais recente Relatório de Estabilidade Financeira da instituição.

Leilão envolve riscos - O principal cuidado ao comprar um imóvel retomado em um leilão é o risco relacionado às unidades ocupadas. Muitas das residências oferecidas ainda estão com os mutuários inadimplentes e, nesse caso, o comprador é quem arca com o processo de reintegração de posse da nova casa.

“O ônus é de quem compra. Essa é a maior diferença para uma compra tradicional e pode inibir alguns clientes”, diz o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary. O executivo diz que, nesses casos, não é possível prever prazos e custos relacionado à essa desocupação.