(Valor Econômico - Finanças - 23/11/2018)

Rodrigo Carro

A combinação de juros baixos com uma menor taxa de vacância em imóveis comerciais e um ambiente político menos incerto alavancou a oferta de fundos imobiliários este ano no Brasil. Até ontem, R$ 10,2 bilhões em ofertas de cotas deste tipo de fundo haviam sido registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regula o mercado de capitais no país. O montante já é quase duas vezes superior ao total de ofertas autorizadas pela autarquia em 2017 (R$ 5,24 bilhões). É também o maior nível registrado desde 2013.

O interesse pelos fundos imobiliários está diretamente ligado ao aumento da procura deste produto financeiro. No período de 12 meses encerrado em setembro, o número de investidores em fundos imobiliários aumentou 65%, saltando de 107,7 mil para 177,98 mil, de acordo com dados da B3. O fato de a taxa básica de juros (Selic) estar em seu menor nível histórico - 6,5% ao ano - funciona como um atrativo natural para a captação de recursos através desse tipo de produto. "Hoje, você consegue aplicar em fundos imobiliários que rendem entre 6% e 7% ao ano, em taxas líquidas, ou até mais", diz Edson Ferrari, diretor para as áreas de mercado de capitais e gestão de ativos da consultoria CB Richard Ellis, referindo-se ao ganho com dividendos distribuídos.

Para efeito de comparação, Ferrari lembra que um fundo de renda fixa referenciado DI que proporcione um rendimento de 6,5% ao ano paga ao investidor 5,2% líquidos, depois de descontado o Imposto de Renda (IR). No caso dos fundos imobiliários, o rendimento é líquido, fruto de dividendos.

"O cenário político está mais definido [com o fim das eleições] e há uma expectativa do mercado com relação a alguns pontos no campo macroeconômico, como por exemplo um Produto Interno Bruto [PIB] crescente", observa o sócio de uma gestora de investimentos que analisa a possibilidade de fazer nova oferta de cotas de fundos imobiliários e prefere não se identificar.

Até agora, foram registradas 39 ofertas do gênero em 2018. O total é maior do que a soma de todas as emissões autorizadas nos últimos dois anos. "Na sua maioria, as ofertas de 2018 são 'follow-ons', ofertas [subsequentes] de fundos que já estão no mercado", analisa o sócio da gestora de recursos. "São players que já entregaram resultados."

Outro fator que alimenta a expansão do segmento de fundos imobiliários é a diminuição da taxa de vacância - a metragem disponível para aluguel - em mercados-chave, como São Paulo, destaca a fonte. No fim de setembro, o percentual de escritórios corporativos de alto padrão vagos na cidade de São Paulo estava em 22,8%, segundo levantamento da consultoria Newmark Grubb. O percentual representa uma melhoria em relação ao segundo trimestre do ano, quando a taxa de vacância na capital paulista fechou em 23,2%.

Mas é a melhora nas regiões de maior apelo para os inquilinos corporativos que vem motivando o lançamento de aplicações lastreadas em imóveis. "Em áreas consideradas nobres pelas empresas, como [avenida] Brigadeiro Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim Bibi e avenida Paulista, a vacância está voltando para níveis em que o inquilino tem menos poder de negociação que o empresário", resume o sócio de uma gestora de recursos.

Em nove regiões classificadas pela Newmark Grub como "distritos comerciais centrais", que englobam os principais endereços comerciais da capital paulista, a taxa de vacância está "descolada" da média registrada na capital paulista, explica Eduardo Cardinali, executivo responsável pelo segmento de escritórios corporativos da consultoria no Brasil. "São regiões que sofreram menos na crise por estarem consolidadas entre as empresas. Nelas a vacância está em torno de 15%", diz Cardinali. As facilidades em termos de infraestrutura de transporte e serviços são a principal vantagem dessas regiões.

Em termos de volume financeiro, o montante de ofertas de fundos imobiliários autorizadas pela CVM este ano é o mais elevado desde 2013, quando foram registrados R$ 10,49 bilhões em emissões. "Ainda há muito espaço para crescer", sustenta Ferrari, da CB Richard Ellis. No fim de setembro, a B3 contabilizava 762 mil investidores do tipo pessoa física em ações. "Ambos vão subir", acrescenta o executivo, referindo-se tanto ao número de investidores em ações como nos de fundos imobiliários.

No site da CVM aparecem ainda outros R$ 2,01 bilhões de ofertas primárias de cotas de fundos imobiliários em análise. E mais R$ 878,74 milhões em ofertas secundárias.