(Valor Econômico – Finanças – 18/10/2019)

Fernando Torres

O retorno com aluguel de imóveis passou um bom tempo perdendo para aplicações de renda fixa mais básicas e conservadoras. Porém, a queda da Selic para a mínima histórica de 5,5% ao ano impôs uma mudança nesse cenário.

Mesmo sem ter se movido, a taxa média de 0,38% ao mês da locação residencial, com correção anual pela inflação, passou a superar não somente o rendimento do CDI como também os juros periódicos pagos semestralmente por títulos do tipo Tesouro IPCA+ de médio prazo. Em termos anuais, o retorno com aluguel está na faixa de 4,6%, mais correção anual pela inflação, ante um juro real de 2,8% ao ano no Tesouro IPCA+ 2024.

Essa vantagem em termos de retorno, contudo, precisa ser ponderada por análises de risco de crédito e liquidez, além do valor da aplicação inicial, que é muito maior no caso de imóveis.

“O cenário atual está muito a favor do mercado imobiliário. Vivemos um momento de juros muito baixos. Rendimentos tradicionais caíram”, diz Sérgio Castelani, economista-chefe do datazap, do grupo Zap. Segundo ele, há uma procura maior por imóveis residenciais para alugar que para comprar. Há cinco anos, era o inverso. “É uma mudança de comportamento da sociedade, não só no Brasil, mas em todo lugar.”

A comparação com o Tesouro IPCA+ considera os juros médios assegurados ao investidor no momento da compra do título público, que é o retorno esperado por quem busca uma renda periódica. Para efeito de cálculo, portanto, foram desconsideradas variações do preço do título em função da flutuação da curva de juros futuros.

Levou-se em conta também o retorno real, já descontada a inflação. Isso porque o valor do aluguel costuma ser ajustado anualmente pelo IGP-M. Embora com regras um pouco diferentes, o título do Tesouro Direto IPCA também remunera o investidor com juro real, uma vez que o valor do título é corrigido pela inflação do período, e os juros são calculados sobre o preço atualizado.

Já o Tesouro Selic tem remuneração nominal levemente superior à do aluguel e do cupom do de juros do Tesouro IPCA, mas fica atrás das duas opções quando se desconta a inflação. Para se ter ideia da mudança de cenário, em 2011, o Tesouro Selic rendia cerca de 0,9% (bruto) ao mês, enquanto o retorno do aluguel ficava perto de 0,5% ao mês.

Segundo o índice fipezap, o preço dos imóveis está em leve queda, enquanto o valor nominal do aluguel passa por pequena valorização. Se esse movimento continuar, a tendência é um retorno nominal até um pouquinho melhor para o aluguel.

Vale destacar que rentabilidade não é tudo. E contar com a renda de aluguel não é tão fácil assim. Há riscos como o de o imóvel ficar vago ou o inquilino não pagar o aluguel, além de custos para administrar o bem, como taxas de obras em condomínio, reformas, impostos etc.

Outro ponto é que o valor do investimento para comprar um imóvel para aluguel não é acessível para todos os bolsos, enquanto os títulos públicos têm aplicações a partir de R$ 35 e são mais seguros, já que o risco é o Estado quebrar e não honrar o pagamento.

Para quem quer aproveitar o momento para investir no mercado imobiliário existe ainda a opção dos fundos imobiliários (fiis) negociados em bolsa, que batem não só as aplicações de renda fixa, mas o próprio retorno do aluguel. De acordo com o analista da Eleven Financial, Raul Grego, os fundos que têm como lastro o investimento em edifícios comerciais tiveram taxa de retorno média de 0,51% em setembro, já descontada a taxa de administração que gira em torno de 1% do valor aplicado ao ano. A rentabilidade acaba sendo maior que o índice médio de 0,44% ao mês do retorno de aluguel comercial, segundo o fipezap.

Esse tipo de fundo costuma ter diversas lajes e salas comerciais que geram aluguel. O valor recebido de locação é então distribuído proporcionalmente entre os cotistas dos fundos, na forma de dividendos. O retorno dos fundos também costuma incorporar a correção dos contratos de aluguel pela inflação. E tem mais uma vantagem: os dividendos são isentos de imposto de renda (enquanto o rendimento da pessoa física que recebe aluguel diretamente está sujeito à tributação).

Grego observa que a queda da Selic também influenciou indiretamente o retorno dos fundos imobiliários. Em termos percentuais, o retorno médio com dividendos pagos em relação ao valor da cota acabou caindo nos últimos 12 meses, porque as cotas se valorizaram com o aumento da demanda, sobretudo no cenário de juros muito baixos.

“Se você comprar uma cota de FII hoje para investir em dividendos, mesmo agora que a cota já se valorizou, o retorno ainda é melhor que o aluguel. Além de o aluguel no fundo imobiliário ser isento, o investidor tem mais liquidez. Se ele compra um imóvel, vai investir muito mais. Se ele precisar vender, precisa vender o imóvel inteiro. No fundo, ele pode vender só uma parte”, argumenta Grego.

No aluguel tradicional o ganho mensal deve ser discriminado no imposto de renda do proprietário e pode chegar a 27,5% do que for recebido. Os títulos do Tesouro e fundos de renda fixa também seguem uma tabela regressiva de imposto que varia de 22,5% a 15% a depender do tempo de aplicação. Nos fundos imobiliários, os dividendos são isentos. Quando você se desfaz da cota, no entanto, tem de pagar 20% sobre o lucro ante o preço de compra, se houver.

Assim como o aluguel, os fundos imobiliários estão sujeitos a riscos de vacância e crédito. Mas, por terem, em geral, mais de um ativo (prédio ou sala comercial, por exemplo), o risco é diluído. Um imóvel pode estar vago, mas os outros podem continuam gerando alguma renda.

Por mais que a queda da Selic tenha prejudicado um pouco o retorno dos fiis, ela acabou por elevar a liquidez do mercado.

Se a taxa Selic continuar a cair, como preveem especialistas, o cenário em que aluguel e fundos imobiliários rendem mais que CDI e Tesouro IPCA deverá se manter. Porém, caso o juro básico volte a subir, existe a possibilidade de a situação se inverter: os fiis poderiam perder liquidez e se desvalorizar e a rentabilidade do aluguel poderia voltar a ficar abaixo das aplicações de renda fixa.