Depois de um período de bonança, entre 2011 e 2013, quando os lançamentos imobiliários em Niterói surgiam a cada semana com excelente desempenho nas vendas, veio a depressão puxada pela crise econômica, que reduziu as ofertas de novos empreendimentos: no ano passado foram apenas três lançamentos (o equivalente a 433 unidades) comercializados pela Brasil Brokers, principal empresa do ramo em atuação na cidade. Ainda assim, o Valor Geral de Vendas (VGV) — resultado do preço de cada imóvel vendido multiplicado pelo número de unidades em oferta — no período, mesmo que modesto (R$ 171 milhões), gerou um crescimento de 64% se comparado a 2016 (R$ 104 milhões). Na mesma época houve retração de 38,8% no estado, 33% na capital e 10,7% no Grande Rio. O desempenho fez de Niterói a menina dos olhos do setor para a esperada retomada nas vendas este ano.

Pelo índice, o crescimento da cidade em 2017 fica, a nível nacional, à frente do de São Paulo (21%) e de Brasília (16%), o que faz os investidores previrem o lançamento de mais de R$ 200 milhões em VGV na cidade para 2018, resultado que seria 92,3% maior do que o alcançado há dois anos. Uma das razões para a reação da cidade mesmo diante da crise foi o sucesso de vendas de unidades de um condomínio (80%), ainda na planta, na orla de Piratininga, em que os preços variam entre R$ 670 mil e R$ 1,95 milhão.

A performance do ano passado pôs Niterói em 11ª lugar no ranking nacional de VGV da Brasil Brokers. No entanto, das dez regiões onde o VGV foi maior do que na cidade, apenas São Paulo e Brasília apresentaram crescimento em 2017. Grande São Paulo, Porto Alegre, Rio, Goiânia, Belo Horizonte, Grande Rio, Campinas e Salvador tiveram redução.

De acordo com o CEO da Brasil Brokers, Claudio Hermolin, os poucos reflexos da crise econômica do estado em Niterói foram determinantes para o resultado.

— Niterói sempre foi atrativa para o mercado imobiliário pelo alto IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) e pela localização privilegiada, próxima tanto do Rio quanto da região de Maricá, São Gonçalo e Itaboraí, que tem um desenvolvimento econômico promissor. Mas a crise econômica e a do petróleo (para as cidades que recebem royalties) fizeram os valores dos imóveis despencarem — avalia Hermolin. — O que se vendeu ao longo desses últimos dois anos foram estoques. Mesmo assim, o desempenho foi positivo no ano passado, apesar de ainda tímido. Isso abre espaço para que venha uma nova safra de lançamentos este ano. A crise no Rio faz com que Niterói fique mais atrativa.

Apesar de a maior parte de ofertas estar prevista na Região Oceânica, o executivo ainda vê espaço para lançamentos na região de Icaraí e do Jardim Icaraí:

— O novo túnel (Charitas-Cafubá), por si só, já foi um motivador de atratividade para a ocupação daquela região. Mas há demanda para todas as regiões valorizadas da cidade. Icaraí e Jardim Icaraí têm poucas possibilidades de terreno, mas continuam muito atrativas por terem uma infraestrutura consolidada.

O valor do metro quadrado, que amargou seguidas quedas em 2017, cresceu 0,02% no último mês e já é considerado estável por analistas, segundo índice FipeZAP —

O otimismo do mercado não é só pela expectativa do aumento da quantidade de unidades, mas também pela estabilidade no preço dos imóveis, que vinha amargando seguidas quedas nos últimos dois anos. Segundo o índice FipeZAP — levantamento do preço de venda dos imóveis em Niterói e outras 19 cidades nas regiões Sul, Sudeste, Nordeste e Centro-Oeste —, o metro quadrado de um apartamento novo na cidade custa, em média, R$ 7.251; 0,02% mais alto do que no mês passado. Apesar de crescimento ainda tímido, o cenário é positivo, já que o ano de 2017 fechou com queda de 3,43%, e a desvalorização no Rio no último mês foi de 0,21%.

— A queda nos preços é muito mais acentuada na cidade do Rio. A tendência negativa na região já vem há algum tempo e, em Niterói, olhando mês a mês, desde o início de 2017, o movimento de redução nos valores é bem menor. Já podemos considerar, inclusive, que Niterói está com os preços estáveis. Isso acontece porque a cidade tem um mercado próprio tanto de lançamentos quanto de imóveis usados que é bastante movimentado. É a segunda cidade mais procurada do estado do Rio no ZAP — ressalta Cristiane Crisci, gerente de inteligência de mercado do Grupo ZAP.

Charitas continua sendo o bairro mais caro de Niterói. Segundo dados do índice FipeZAP, o metro quadrado custa R$ 9.142. Em seguida vem Gragoatá, com R$ 8.399 por metro quadrado. Os outros bairros que se destacam nesse quesito também ficam na Zona Sul: o terceiro lugar fica com São Francisco (R$ 8.389), seguido por Icaraí (R$ 7.841) e Boa Viagem (R$ 7.552).

Se os preços mais altos ficam concentrados apenas na Zona Sul, os imóveis mais baratos estão distribuídos por Zona Norte e região de Pendotiba, onde há muitos bairros limítrofes com São Gonçalo. O menor valor médio para o metro quadrado na cidade é encontrado na Engenhoca, com um custo de R$ 4.570. Em seguida vem o Fonseca, com R$ 4.208. Maria Paula aparece logo depois, com R$ 4.148. Os mais baratos são Sapê (R$ 3.826) e Várzea das Moças (R$ 3.749).