(Estado de S.Paulo – Economia – 12/02/2021)

Nilton Molina Neto e Márcio Kawashima

O mercado imobiliário comercial de alto padrão no ano passado apresentou comportamento antagônico no período de pandemia em seus diferentes segmentos. Os escritórios corporativos, por exemplo, passaram e passam por uma reestruturação, pois o ano de 2020 interrompeu o ciclo de expansão desse mercado.

De acordo com pesquisas, no ano passado a taxa de vacância (espaços vagos) foi de 18,6%, considerada alta para o cenário.   E pela primeira vez no histórico do mercado (2008 – 2020), São Paulo termina o ano com acumulado negativo de absorção líquida (saldo entre tudo o que foi locado, menos o que foi devolvido) de 56 mil metros quadrados negativos.  O percentual de imóveis desocupados só não foi maior, porque a Zona Centralizada (regiões mais centrais do mercado como Faria Lima, Itaim/JK e Paulista), que também sofreu com as devoluções, porém não tão drástica, pois terminou o ano com vacância geral de apenas 8,4%.

Esse cenário é resultado das novas medidas sanitárias somadas ao aumento da prática de home office, que exigiram reestruturação dos espaços de escritórios. A tendência hoje parece ser a adoção de um modelo híbrido, mas ainda há muitas incertezas em relação as mudanças de comportamento.

No geral, o impacto da pandemia se deu mais em relação a renegociações de contratos existentes, com mudanças pontuais no sentido de atender uma demanda atípica e urgente. A média de preços pedidos de locação não sofreu muitas alterações em 2020, apesar do baixo volume de novas locações.

O novo estoque a ser entregue em São Paulo está concentrado nas regiões descentralizadas, o que revela a escassez de grandes terrenos nas regiões centrais e as limitações de verticalização decorrentes da legislação da cidade, mais precisamente o Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC).

Hoje, observa-se dois movimentos de expansão do mercado: o primeiro em relação aos grandes e novos empreendimentos na Zona Sul da cidade e o segundo em relação a revitalização de empreendimentos Classe B em regiões centrais como Itaim e Jardins.

A curto prazo, o mercado ainda deve manter este cenário de altas taxas de vacância. Porém, com a possibilidade da imunização da população com a vacina que previne o Covid-19 e a esperada retomada da economia poderão recuperar este mercado que foi um dos mais afetados pela pandemia e o isolamento social.

Condomínios logísticos

Enquanto isso, o mercado de Condomínios Logísticos no Brasil cresce em meio à pandemia e os números comprovam isso. No quarto trimestre de 2020 o segmento atingiu a marca de 12,8 milhões de metros quadrados de alto padrão em todo o país, porém ainda majoritariamente concentrado na região Sudeste, com 82% desse total.

Numa breve análise, verificamos que a pandemia serviu como um catalizador para o movimento de expansão do mercado logístico no Brasil. Um dos grandes responsáveis foi a mudança de comportamento em relação ao modelo de consumo da população que aderiu às compras on line, intensificando o e-commerce, que teve resultados positivos e recordes de vendas em 2020.

Fazendo a sua parte, as empresas de logística rapidamente se adaptaram às novas medidas sanitárias e foram capazes de atender à crescente demanda. As regiões denominadas last mile, principalmente no sudeste, foram umas das que mais cresceram. Grandes grupos varejistas lideram a expansão dos condomínios logísticos para as demais regiões do país, como norte e nordeste, contudo, enfrentam dificuldades em relação à infraestrutura e oferta de empreendimentos de alto padrão.

Com restrições das vendas em suas lojas físicas, o setor de Varejo sofreu impacto negativo no período de isolamento social, principalmente os que comercializam eletroeletrônico, vestuário, perfumaria, entre outros. Na contramão desse cenário, o segmento de supermercados foi beneficiado pelas medidas de quarentena e apresentou volumes de vendas superiores a 2019.

A perspectiva é a de que o mercado de condomínios logísticos cresça ainda mais nos próximos anos. Atualmente é um dos ativos imobiliários de grande atratividade para os investidores, sejam pessoas físicas, jurídicas, nacionais ou internacionais.