O Supremo Tribunal Federal julgará a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de alienação extrajudicial de imóvel quando o adquirente não cumpre o contrato e deixa de pagar as parcelas do financiamento feito com base na Lei da Alienação Fiduciária. Hoje, é permitido às instituições financeiras, construtoras e demais entes a possibilidade de leilão do imóvel, cujo procedimento é realizado extrajudicialmente.

A questão merece atenção da população. Isso porque caso haja mudança no entendimento e aplicação do procedimento de leilão extrajudicial de bens imóveis, com certeza haverá um grande abalo no sistema de financiamento imobiliário no país - o que prejudica ainda mais a retomada do crescimento deste setor da economia.

A Lei da Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997) regula tal procedimento há mais de 20 anos. Durante este período, inúmeras pessoas perderam seus imóveis pelo não pagamento do financiamento. Quando um imóvel financiado por alienação fiduciária não é pago corretamente pelo comprador, há o risco de o mesmo ser levado a leilão para que o vendedor do bem possa recompor o prejuízo então suportado. Este procedimento, por ser administrativo, se torna mais ágil e desvantajoso ao inadimplente.

Atualmente, a lei dispõe que vencida ou não paga a dívida pelo devedor, em todo ou em parte, e após a sua intimação via Cartório de Registro de Imóveis para a quitação do débito no prazo de 15 dias, este será constituído em mora.

O credor poderá consolidar a propriedade do imóvel em seu nome e, em um prazo de 30 dias, promover o leilão extrajudicial do bem para a alienação do mesmo. Caso o imóvel seja arrematado em leilão e adquirido por um terceiro interessado, o credor salda o débito com o fruto da venda e restitui os valores excedentes ao devedor.

Uma vez que inexistam interessados na arrematação do imóvel e superados todos os requisitos e procedimentos legais para essa etapa, o credor poderá ainda adjudicar o bem para si, a fim de recompor o seu prejuízo e possivelmente comercializá-lo novamente. Tal procedimento extrajudicial previsto em lei permite uma maior agilidade para a execução de um contrato inadimplido e torna possível a não judicialização da questão, diante da já conhecida e problemática morosidade no Poder Judiciário.

No entanto, este procedimento é discutido há bastante tempo na Justiça. Existe divergência de entendimento entre os juízes sobre a constitucionalidade e a legalidade do leilão extrajudicial de imóveis de adquirentes inadimplentes.

De um lado da mesa, os devedores de imóveis alegam que o procedimento de leilão extrajudicial fere o princípio do contraditório e não possibilita a apresentação de defesa contra o ato de expropriação do bem. Tal corrente afirma que o procedimento previsto em lei limita o acesso à Justiça e fere os princípios constitucionais da ampla defesa, contraditório e principalmente do direito de propriedade do adquirente do bem.

De outro lado, estão as instituições financeiras, construtoras e agentes autorizados a financiar imóvel com base na Lei da Alienação Fiduciária. Eles afirmam que a rediscussão e possível alteração do procedimento podem colocar em risco a segurança do sistema de financiamento imobiliário brasileiro na medida em que vai possibilitar uma maior incidência de inadimplentes. Além disso, acreditam que decisão favorável aos devedores inviabilizará a retomada dos imóveis após o inadimplemento, o que não só poderá encarecer o preço de novos imóveis já que tal risco precisará ser diluído no preço final a ser cobrado, assim como intimidará que novos lançamentos de empreendimentos imobiliários sejam repensados pelas construtoras e incorporadoras que financiam por alienação fiduciária.

A discussão está sendo tratada no Supremo no Recurso Extraordinário 860.631, de São Paulo, relatado pelo ministro Luiz Fux. Neste caso, foi reconhecida a repercussão geral do tema para que seja apurada a constitucionalidade do procedimento de leilão extrajudicial sob a égide da Lei da Alienação Fiduciária. Com o tema em repercussão geral, a discussão será levada aos demais ministros para que se manifestem sobre o assunto.

Por ora, cabe aguardar o julgamento que será realizado pelo STF. Para os adquirentes de imóveis em regime de alienação fiduciária que estão inadimplentes, vale o alerta de que a não quitação do financiamento poderá acarretar a perda do imóvel como ocorre na maioria dos casos em que os juízes julgam de forma favorável este procedimento. A expectativa é que o STF decida no sentido de validar a legalidade do procedimento da alienação fiduciária para permitir a segurança jurídica das transações imobiliárias realizadas nos país e não estimular a inadimplência por parte dos adquirentes. Dessa forma, o mercado imobiliário pode voltar a crescer e a se desenvolver no Brasil. Mas é preciso aguardar a palavra final da Corte para que seja colocado um ponto final e definitivo neste assunto.