As incorporadoras de capital aberto elevaram de forma acentuada os lançamentos e vendas de imóveis no terceiro trimestre, ante um ano atrás. O que se traduziu em aumento da receita líquida das empresas. Todavia, esse início d e reversão do desempenho operacional ainda não gerou impacto positivo, integralmente, na última linha dos balanços das companhias. O setor continua a operar no vermelho, ainda que o prejuízo líquido consolidado tenha registrado uma queda de 79%, para R$ 432,1 milhões.

O levantamento reúne os dados de CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, João Fortes, MRV Engenharia, PDG Realty, Rodobens Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora.

A receita líquida das incorporadoras listadas em bolsa subiu de 13,1%, para R$ 4,15 bilhões. De julho a setembro, os lançamentos cresceram 54%, para R$ 4,02 bilhões, e as vendas líquidas contratadas aumentaram 74%, para R$ 4,5 bilhões. Em nove meses, o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado cresceu 28%, para R$ 9,75 bilhões. As vendas subiram 25%, para R$ 11,14 bilhões.

“Serão necessários de seis meses a um ano para que a melhora operacional passe pelo resultado das empresas”, afirma um analista que acompanha o setor. Isso se deve ao modelo de contabilidade – a receita é registrada proporcionalmente às vendas à medida que as obras avançam – e à pressão dos distratos e dos descontos sobre as margens. “A receita deve se estabilizar em 2018 e ter melhora efetiva em 2019″, diz outro analista.

Caso seja efetivada a mudança na forma de reconhecimento da receita para somente quando as chaves forem entregues pela incorporadora ao comprador, será necessário mais tempo para que os balanços reflitam, de fato, a melhora operacional.

Outra fonte do setor avalia que a recuperação dos balanços ocorrerá no segundo semestre do próximo ano e, principalmente em 2019, em decorrência da esperada retração dos cancelamentos de vendas devido ao fim das entregas do último ciclo, o que possibilitará a diminuição de estoques em “praças mais difíceis” e queda nas contingências.

Segundo as incorporadoras, os distratos (cancelamentos de vendas) seguem elevados, mas já começaram a refluir. Tanto pelo volume de entregas menor quanto pelas vendas, nos últimos anos, de imóveis a preços mais ajustados à nova realidade de mercado. No trimestre, eles diminuíram 35%, para R$ 1,7 bilhão e, em nove meses, 28%, para R$ 5,52 bilhões.

Outro destaque positivo do trimestre foi a geração de caixa pela maior parte das incorporadoras, movimento impulsionado pela venda não recorrente de ativos e participações. A Cyrela, por exemplo, que gerou R$ 285 milhões, vendeu participações societárias no valor de R$ 103 milhões. A empresa reduziu sua fatia na Tecnisa de 13,6% para patamar entre 7,5% e 10% e comercializou parcela em sociedade de propósito específico (SPE) em parceria com a Cyrela Commercial Properties (CCP).

Os resultados da EZTec melhoraram devido à venda da Torre B do EZ Towers para a Brookfield por R$ 650 milhões. A entrada à vista dos recursos da operação possibilitaram que a EZTec gerasse caixa de R$ 720 milhões no trimestre. A Even também se destacou como geradora de caixa, com R$ 140 milhões, para os quais contribuiu a venda da torre corporativa do Urbanity por R$ 204,5 milhões. Desse total, R$ 75 milhões foram pagos à vista.

Parte das incorporadoras continua muito alavancada. No consolidado, a alavancagem do setor medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido ficou em 77,3%, ante 63,1% um ano antes. PDG e Viver – em recuperação judicial – encerraram o trimestre com patrimônios líquidos negativos de R$ 4,486 bilhões e R$ 605,7 milhões, respectivamente. Em reestruturação financeira, a Rossi tinha dívida líquida sobre patrimônio líquido de 615,9% no fim de setembro.

Apesar da situação financeira difícil, as três incorporadoras apresentaram melhora na última linha do balanço. A PDG reduziu seu prejuízo em 82,6%, para R$ 299 milhões. A Viver reverteu perda de R$ 81,3 milhões de julho a setembro de 2016 para lucro de R$ 17,8 milhões. O prejuízo da Rossi caiu 2,7%, para R$ 156 milhões.

O balanço da MRV, focada no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, foi o destaque setorial na maior parte dos indicadores, mas a EZTec apresentou o lucro mais elevado, de R$ 280,3 milhões. A mineira ocupou a primeira colocação no ranking de receita, lançamentos e vendas líquidas. A parcela própria de lançamentos da MRV, de R$ 1,41 bilhão, correspondeu a 35% do total lançado pelo setor. Analistas destacam também o desempenho da Tenda, também atuante na baixa renda.

Há expectativa, no mercado, de que a continuidade da queda da taxa de juros contribua para elevar a oferta de crédito para o setor. Mas ainda há dúvidas quanto à disponibilidade de recursos da Caixa Econômica Federal, que responde pela maior fatia do financiamento imobiliário. O banco público divulgou que vai concentrar a concessão de recursos para habitação no programa habitacional.

“Desde 2015, os segmentos de média e alta renda só contam com crédito de bancos privados”, pondera um analista, ressaltando que, mesmo que os lançamentos tenham forte expansão, chegarão, na melhor das hipóteses, à metade do patamar do auge do setor.