A incorporadora mineira Direcional se prepara para lançar um megaempreendimento predominantemente de habitação econômica no Cambuci, região central de São Paulo.

Chamado de Pátio Central, o complexo localizado na rua do Lavapés prevê 35 torres distribuídas em 107 mil metros quadrados —o equivalente a mais de dois estádios do Pacaembu (com cerca de 50 mil m²). Ao fim do projeto, devem ser entregues 5.500 unidades.

Construções desse porte dentro do programa Minha Casa Minha Vida são comuns em regiões mais afastadas da capital paulista.

Segundo Paulo Assis, diretor comercial e de incorporação da Direcional, esse é o maior projeto da empresa, tanto em número de torres quanto em VGV (Valor Geral de Vendas) —soma do valor potencial de comercialização de todas as unidades de um empreendimento.

Assis conta que o terreno, que pertencia à Eletropaulo, foi adquirido pelo fundo americano GTIS Partners em 2012. A Direcional entrou como sócia no negócio há cerca de um ano, com uma participação de 35%.

"O fundo é equity, ou seja, busca retorno. O operacional será todo com a gente. Essa é a única sociedade em que detemos uma parcela minoritária, mas avaliamos que valia pela magnitude", diz Assis.

A construção do Pátio Central será dividida em fases.

A primeira contará com seis lotes, cada um representando um condomínio residencial murado e formado por duas torres. O investimento nessa primeira fase é de cerca de R$ 150 milhões e serão entregues 2.000 unidades.

Desses imóveis, 60% serão dedicados ao Minha Casa Minha Vida, nas faixas 2 e 3, para famílias com renda bruta de até R$ 4.000 e R$ 7.000, respectivamente.

A empresa lança agora quatro desses seis lotes, com um  VGV estimado em R$ 240 milhões. Os dois lotes restantes da primeira fase serão ofertados mais adiante.

Os apartamentos terão um dormitório com 36 m², a partir de R$ 199 mil, ou dois com 45 m², a R$ 225 mil (R$ 240 mil se tiver uma vaga de garagem).

"A expectativa é que até o fim do ano que vem a primeira fase esteja toda lançada", diz Assis, acrescentando que a segunda fase ainda depende de aprovações junto a órgãos municipais. A projeção é que a próxima etapa erga 11 condomínios.

Foco - Desde 2016, a Direcional interrompeu os lançamentos no segmento de médio padrão para focar na construção de imóveis que se encaixem no Minha Casa Minha Vida.

“Entendemos que esse é um segmento com muita oportunidade, essa parte da população é a que sofre com o déficit habitacional. E as empresas saíram da crise mais maduras para entender que tem mercado para todo mundo e cada um vai tocando os seus negócios”, diz Assis.

Nos 12 meses até junho deste ano, a Direcional acumula R$ 1,5 bilhão em lançamentos, sendo que R$ 1,3 bilhões dizem respeito às faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida.

Só no primeiro semestre deste ano, os lançamentos no segmento atingiram R$ 713 milhões, crescimento de 83% em relação ao apresentado no mesmo período do ano anterior. Já as vendas totalizaram R$ 554 milhões, alta de 87% na comparação com 2017.

Enquanto isso, no mesmo período, a comercialização de unidades na linha de médio padrão recuou 64,3%.

A Direcional destaca que, ao fim de junho, restavam apenas três projetos deste segmento em curso, com VGV em estoque de R$ 84 milhões.

Em relatório, o banco de investimentos BTG Pactual destacou que os dados operacionais da incorporadora no segundo trimestre foram positivos, “já que a principal resistência dos investidores tem sido o atraso da Direcional em crescer fortemente no MCMV.”

O analista Gustavo Cambauva destacou que, neste segmento, “a demanda é enorme e a concorrência é suave”.

As ações da Direcional acumulam alta de 21,4% no ano.