Grande parte dos investidores do mercado imobiliário veem imóveis como investimentos seguros e com baixo risco. Agora, será que esta visão se comprova diante de uma avaliação real de volatilidade?

A volatilidade, que é a principal medida de risco adotada pelo mercado, é uma medida de dispersão dos retornos de um ativo em um determinado período. Durante muito tempo no Brasil foi muito difícil avaliar qual a volatilidade dos investimentos imobiliários, porque não havia liquidez e informações públicas suficientes para ter uma base de dados que comprovasse essa análise.

Felizmente, este período ficou para trás com a popularização dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs). Os FIIs são fundos que investem em imóveis de diversos segmentos, tais como lajes corporativas, shopping center, agências bancárias, galpões logísticos, dentre outros. Essa análise se tornou cada vez mais possível e interessante de se fazer, principalmente, através dos dados divulgados pelos FIIs, que na sua grande maioria possuem suas cotas negociadas no mercado secundário, têm uma liquidez razoável, cotação diária e um fluxo de informações periódicas sobre os ativos e contratos de locação.

Em uma janela de 36 meses, de novembro de 2014 a novembro de 2017, a volatilidade do Ifix, índice composto por uma cesta com os principais fundos imobiliários negociados no mercado secundário, foi de 5,9%. Essa volatilidade foi razoavelmente abaixo de outros índices de mercado, como o Ibovespa, que apresentou uma volatilidade de 19,8%, e o IMA-B, índice que é composto por uma carteira de títulos do governo atrelados à inflação, que foi de 9,6%.

Ou seja, podemos dizer que imóveis são sim investimentos de baixa volatilidade (ou seja, baixo risco), quando comparados a outros ativos de renda variável ou títulos públicos prefixados.

O fato de os fundos terem como lastro ativos reais que tendem a não perder valor de maneira brusca e disruptiva, faz com que a dispersão dos retornos diários seja baixa quando comparada com outros ativos. É importante ressaltar que os fundos imobiliários estão sujeitos a riscos e incertezas sim, pois os preços dos imóveis estão relacionados principalmente às condições macroeconômicas, à demanda por locações, negociação dos valores de locação e o grau de interesse de locatários pelos imóveis. Contudo, os fundos imobiliários têm se mostrado resilientes, mesmo considerando os riscos apontados acima.

A baixa volatilidade é definitivamente positiva para os investidores que estão comprados, mas o que dizer a respeito dos que querem entrar? Warren Buffet costuma dizer que a volatilidade é o maior aliado do investidor inteligente. De fato, aproveitar momentos de incerteza para comprar ativos é uma estratégia rentável para quem sabe fazer isso bem.

Já nos fundos imobiliários, é mais difícil encontrar estas oportunidades no mercado secundário devido a essa baixa volatilidade. Não são tão comuns nos fundos imobiliários momentos de grandes depreciações e elas ocorreram talvez apenas duas vezes nesta janela de 36 meses. Um dos exemplos foi no dia 18 de maio de 2017, quando o noticiário colocou incertezas sobre o futuro do Brasil e fez com que a bolsa fechasse o dia com uma baixa de 8,8% e o IMA-B com uma queda de 7,5%. Naquele dia, a queda no Ifix foi de 3,0%. Outro momento de maior volatilidade foi no dia 16 de dezembro de 2015, quando uma Medida Provisória ameaçou tributar os fundos imobiliários, o que acabou não se concretizando e perdendo força no Congresso. Naquele dia, o Ifix caiu 4,86%.

Devido a essa dificuldade, uma alternativa para os investidores que querem entrar no mercado de fundos imobiliários é alocar capital nas emissões primárias (IPOs), que permitem ao investidor entrar no fundo desde seu início. Importante: o investidor sempre tem que ter cuidado ao entrar numa oferta primária deste tipo, analisar sempre os ativos que estão dentro dos fundos, entender quem são os inquilinos e seus contratos e escolher bons gestores que tenham boa reputação no mercado. Essas são recomendações básicas para os investidores de FIIs não entrarem em ofertas com preços abusivos ou com risco acima do aceitável.

Uma vez pontuada a baixa volatilidade do produto, falta saber se a rentabilidade auferida nesta janela é condizente com o risco. A otimização da relação de risco e retorno é provavelmente o principal desafio dos grandes investidores pelo mundo e que geraram uma literatura muito extensa sobre administração de carteiras e seleção de portfólios eficientes. Na prática, isso quer dizer que os investidores precisam ter o difícil desafio de procurar investimentos que tragam bons retornos com baixo risco.

Pelo menos em uma janela de 36 meses, os fundos imobiliários conseguiram cumprir esse papel e tiveram a melhor relação entre risco e retorno comparado ao Ibovespa e ao IMA-B. O retorno do Ifix foi de 17,6% ao ano, contra 14,2% ao ano do IMA-B, 12,5% ao ano do CDI e 9,6% ao ano do Ibovespa.

Baixa volatilidade e boas perspectivas de retornos futuros são fatores que deverão colocar os fundos imobiliários no radar dos grandes investidores nos próximos anos.

*Alexandre Rodrigues é analista de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos

Anita Scal é sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos