(DCI – Economia – 11/01/2019)

Isabela Bolzani

As emissões de fundos imobiliários somaram R$ 12,822 bilhões em 2018, alta de 36,8% ante 2017 (R$ 9,372 bilhões), no maior nível desde 2012 (R$ 15,747 bilhões). Para 2019, a expectativa é de “grandes ofertas” no primeiro semestre e de um crescimento ainda maior.

Os dados são da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima). Ainda de acordo com os dados da associação, atualmente, os fundos imobiliários (FIIs) somam R$ 78,115 bilhões em patrimônio líquido.

O diretor de soluções financeiras da Ativa, Fábio Assumpção, explica que o crescimento vem puxado pela recuperação do mercado imobiliário, que de 2013 a 2015 passou por uma fase de altos níveis de vacância, inadimplência e reajustes para baixo do valor dos aluguéis.

“Agora que os investimentos imobiliários começam a se recuperar mais intensamente, junto ao fluxo de lançamentos e fundos, temos um ajuste cíclico da modalidade. Embora ainda exista uma vacância razoável, a expectativa é de melhora e a tendência é de valorização dos fundos”, afirma.

Por meio de relatório, no entanto, o BTG Pactual reitera que ainda há “um longo caminho para que os preços reais dos imóveis alcancem os níveis tidos pré-crise”. Tal situação poderia, por exemplo, influenciar os dividendos distribuídos nos fundos no curto prazo, mas trariam retornos positivos na medida de retomada econômica do País.

De acordo com o responsável pela área de fundos imobiliários da XP Investimentos Gustavo Bueno, porém, tanto a parte de procura de aluguéis como de lançamentos serão beneficiados. “A demanda está puxando todo esse movimento de alta e deve trazer um aumento de margem desses fundos. O mercado acabou de entrar em ciclo proprietário e, agora, segue com boas perspectivas”, acrescenta.

Os últimos dados da B3, consolidados em novembro, apontam que 193 mil investidores alocam seus recursos nos fundos imobiliários. Olhando para as ofertas públicas (a grande maioria das emissões) desse total de investidores, 61,6% são pessoas físicas, 34,5% são investidores institucionais e 3,9% são intermediários e demais participantes ligados à oferta.

“O crescimento de 2019 será ainda maior do que o observado no ano passado, principalmente porque já existem muitas ofertas no pipeline. Mesmo que alguns fundos ainda mostrem vacância, a tendência é de uma alta no valor da distribuição e a expectativa é de já no primeiro semestre teremos forte captação e grandes fundos imobiliários”, opinou o sócio-diretor da Coinvalores, Fernando Silva Telles.

Riscos e dividendos - Seguindo a linha dos rendimentos, os especialistas ainda destacam o apelo dos FIIs em um cenário de taxa básica de juros (Selic) a 6,5%. Atualmente, o rendimento dos aluguéis que tem sido distribuído aos cotistas fica entre 7% a 8% ao ano, com a vantagem de isenção do imposto de renda (IR).

Para Assumpção, o cenário de Selic baixa trará um aumento generalizado na demanda por alocações em renda variável, onde os investidores aceitarão assumir riscos um pouco maiores em prol de manter os rendimentos vistos quando a taxa básica estava elevada.

“Apesar de os fundos imobiliários ainda não terem recuperado completamente toda a correção feita desde o pico, em 2013, essas carteiras são promissoras. A migração do investidor brasileiro para ativos de maior risco, como um todo, já começou a acontecer e deve se intensificar”, avaliou.

Já o executivo da XP chama a atenção para os riscos desses ativos. “É preciso filtrar e localizar os fundos ‘blue chips’ que temos na bolsa. Existem muitas posições arriscadas, cujos lastros não condizem com a entrega de dividendos, então é preciso ter cuidado”, diz.

“Além disso, é preciso analisar a praça do ativo e se é o momento certo de ingressar. O ambiente macroeconômico influencia, mas não é preciso pirotecnia para fazer bons investimentos”, conclui Bueno.