(Valor Econômico – Finanças – 12/06/2019)

Sérgio Tauhata

O mercado de fundos imobiliários listados já equivale a 32% do público investidor da bolsa, apontou Michel Wurman, chefe de investimentos em real estate do BTG Pactual. O executivo ressaltou ainda, durante evento do setor imobiliário realizado pelo banco em São Paulo, que a quantidade de investidores da indústria de portfólios com lastro em ativos imobiliários mais do que dobrou em um ano.

Segundo dados da B3, a base de investidores de fundos imobiliários (FII) listados tem mostrado uma expansão acelerada. Em abril, alcançou 317 mil aplicadores, com crescimento de mais de 10% ante março. No mesmo mês de 2018, o número era de 149,9 mil participantes, um salto de 111,4% em um ano.

Do total de investidores registrado em abril de 2019, 78,5% são pessoas físicas. "Nos EUA, o mercado imobiliário é maior que o mercado de bolsa", comparou Wurman, para mostrar o potencial de crescimento do segmento.

O crescimento do mercado de fundos imobiliários e o aumento do número de investidores, especialmente de pessoas físicas, levou a Brookfield a fazer as últimas aquisições de propriedades no Brasil por meio de veículos de investimento do gênero, diz o CEO da empresa no país, Roberto Perroni. Segundo o executivo, a companhia criou fundos fechados para a compra de edifícios de olho na possibilidade de fazer a listagem das carteiras na B3, quando avaliar ser o momento de saída. "A estratégia foi feita já pensando em uma saída futura, de fazer uma venda pulverizada, através de IPOs [oferta pública inicial]."

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) também está atenta ao aumento da pulverização do mercado de fundos imobiliários e pode adotar medidas para melhorar a eficiência das normas e disciplinar a atuação dos agentes, avaliou o superintendente de Relações com Investidores Institucionais da autarquia, Daniel Maeda.

"Na questão do aumento da base de investidores, não seria o caso de mexer na [instrução] 472, mas temos sido visitados com esse cenário crescente da pulverização da base de investidores dos FII e não necessariamente é só mexendo na norma que a gente pode administrar isso", ponderou. Melhorar o funcionamento das assembleias e de dispositivos como voto à distância foi um caso citado pelo superintendente da CVM.

A questão das recomendações de analistas também foi mencionada pelo representante do regulador como uma preocupação. "A atuação de novos tipos de players sobre esse mercado é outro ponto que me chama a atenção", disse. Maeda ressaltou que "alguns deles até com suas [atuações] polêmicas, por exemplo, casas de research com diferentes abordagens".

Para o superintendente, "a quantidade de profissionais que cobrem o mercado explodiu nos últimos anos". A CVM pode atuar em um futuro próximo para disciplinar o segmento, sinalizou.

A recente expansão dos fundos imobiliários também tem ajudado a sustentar o crescimento de demanda pelos certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Segundo Fernando Crestana, diretor de Real Estate e gestor de fundos imobiliários do BTG Asset, "a indústria de fundos de CRI, que até quatro anos atrás era quase inexpressiva, agora é a segunda maior categoria entre os fundos imobiliários".

Dados da Anbima mostram que entre janeiro e maio os investidores institucionais ficaram com 57,5% das ofertas de CRIs. No mesmo período de 2018, o grupo subscreveu 36,6% das emissões dos papéis securitizados. Segundo Rafael Selegatto, sócio responsável pela gestão e análise de crédito da Iridium Gestão de Recursos, o potencial de crescimento dos fundos de CRI é grande, até porque o estoque desse tipo de portfólio ainda é pequeno. "Um fundo de renda fixa grande é maior que o mercado inteiro de fundos de CRI, então esse mercado tem muito a avançar."

Já o desenvolvimento do mercado das letras imobiliárias garantidas (LIG) que esbarra na concorrência das letras de crédito imobiliário (LCI) e letras de crédito do agronegócio (LCA), afirmou Cristiano Cury, sócio e responsável pela área de distribuição de renda fixa do BTG Pactual. "Enquanto tiver a tranquilidade dos bancos poderem emitir LCI e LCA, que são mais fáceis de emitir e menos custosos e tem o FGC cobrindo até R$ 250 mil, acho pouco provável ver o desenvolvimento desse mercado das LIGs", disse. A LIG é um título bancário semelhante às "covered bonds" internacionais, no qual a carteira imobiliária que serve de lastro aos papéis fica segregada.