(Folha de S. Paulo – Mercado – 28/12/2018)

Anais Fernandes, Angela Boldrini e Gustavo Uribe

O presidente Michel Temer sancionou nesta quinta-feira (27) sem vetos a proposta que eleva a multa para quem desiste da compra do imóvel na planta.

A medida será publicada na edição desta sexta-feira (28) do Diário Oficial da União e passa a vigorar imediatamente para os novos contratos.

Não há legislação anterior específica sobre o tema, mas a jurisprudência estabelecia multas de 10% a 25% do valor pago pelo consumidor no imóvel.

De acordo com o texto aprovado pelo Congresso Nacional, porém, a incorporadora poderá reter até metade desse montante caso o comprador decida romper o contrato em um empreendimento construído no regime de patrimônio de afetação.

Por esse regime, o mais comum no país, o patrimônio do empreendimento é separado daquele da empresa; o intuito é assegurar a entrega das unidades mesmo em caso de falência da construtora.

Pela nova lei, a devolução da outra metade ao consumidor deverá ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se (licença de ocupação).

Já em empreendimentos construídos fora do regime, o teto da multa cai para 25%, além da comissão de corretagem. O pagamento ao comprador deverá ser por parcela única e em até 180 dias da data do desfazimento do contrato.

A regulamentação do chamado distrato é a principal reivindicação das incorporadoras. Elas alegavam que a ausência de uma legislação específica gerava insegurança jurídica.

"A construção representa uma massa salarial muito grande. O segmento tendo segurança, deverá voltar a empregar e trilhar um caminho de crescimento", afirma Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (associação do setor).

A nova lei reconhece ainda que as incorporadoras têm um prazo de 180 dias de atraso para entregar o móvel, a partir da data estipulada em contrato, sem incidência de multa.

Passada essa "carência", o comprador tem direito à restituição integral do valor pago, além da multa pactuada em contrato. Se quiser aguardar a entrega da unidade, será devido ao consumidor adimplente indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso.

No início deste mês, a Câmara dos Deputados manteve as emendas feitas pelo Senado em novembro, com alterações de redação e novo detalhes para dar segurança jurídica. A principal mudança em relação ao texto votado em junho na Câmara estabelece que os contratos precisam ter um quadro-resumo com as condições das negociações.

Ele deve conter informações como preço, taxa de corretagem, forma de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e as consequências da quebra de contrato.

"É um benefício ao consumidor. A ideia é deixar muito claro o que está sendo tratado. Tudo tem de estar no quadro, é condição de validade do contrato", diz Lucas Paim, do escritório CSMV Advogados.

Daniel Cardoso Gomes, sócio do Mannrich e Vasconcelos, destaca ainda que a lei prevê expressamente um direito de arrependimento de até sete dias para contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, com a devolução de todos os valores antecipados.

"O saldo é positivo. Não vejo nenhuma infração ao CDC [Código de Defesa do Consumidor] A lei é importante para tornar objetiva uma questão que estava extremamente subjetiva", diz Marcelo Manhães de Almeida, presidente da comissão de direito urbanístico da OAB-SP.

Para Armando Luiz Rovai, professor de direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie e ex-secretário nacional do consumidor, porém, a lei "deixou de lado preceitos da defesa do consumidor".

"É importante olhar para a parte produtiva, mas não podemos esquecer a defesa do consumidor, que é garantida pela Constituição. Houve um desequilíbrio para um dos lados e quem vai ficar mais vulnerável é o cidadão", afirma.

Guilherme Penteado, do Porto Lauand Advogados, observa que o tema ainda pode gerar ruído no judiciário.

"Há brecha para se levantar, por exemplo, o artigo 413 do Código Civil, que diz que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo", diz.