O crédito com garantia de imóvel é um tipo de empréstimo disponível em todos os grandes bancos, com juros bem mais baixos, prazos longos, mas ainda é pouco conhecido no Brasil. De olho nesse filão, instituições menores e fintechs (empresas de tecnologia que oferecem serviços financeiros) querem colocar o produto em evidência.

"Dificilmente o gerente do banco vai oferecer a você esse tipo de crédito porque o produto concorre com outros que geram maior ganho para o banco e são mais rápidos de contratar, como o crédito pessoal", afirmou Luiz Pedro Albornoz, diretor executivo da Novi Soluções Financeiras.

Mas há riscos grandes: após três meses de atraso, o banco já pode iniciar o processo de cobrança que levará o imóvel a leilão. A perda do bem pode

Enquanto a taxa de juros do empréstimo pessoal nos bancos está em 4% ao mês, o juro do crédito com garantia de imóvel gira em torno de 1,5% ao mês.

Apenas o financiamento destinado à compra de imóveis possui taxa menor, na casa de 0,9%. O prazo de pagamento pode chegar a 20 anos, contra uma média de dois anos do empréstimo pessoal.

Entenda como funciona o crédito com garantia de imóvel, para quem o produto é indicado, saiba quais os riscos e quais as condições oferecidas por algumas instituições financeiras.

Opção para endividados, empreendedores ou para reforma - Os recursos do crédito com garantia de imóvel podem ser usados para qualquer finalidade. No entanto, como o valor mínimo do empréstimo é alto, geralmente a partir de R$ 30 mil, ele é indicado para situações específicas.

"É uma oportunidade para iniciar ou ampliar um negócio, reformar a casa, adquirir um bem, pagar os estudos dos filhos e para quitação de outras dívidas", declarou Marcos Coltri, diretor de empréstimos e financiamentos do Banco do Brasil.

"Quem tem um histórico recorrente de mau devedor dificilmente conseguirá um empréstimo. Se conseguir, será com juros muito altos. O uso do imóvel como garantia permite o acesso ao crédito com juros menores", afirmou Berenice Righi  Damke, professora de finanças do Insper.

"Algumas pessoas também usam o próprio imóvel como garantia para obter dinheiro para reformá-lo. A garantia real reduz o custo de financiamento. É mais vantajoso do que comprar material de construção com o financiamento de uma loja", disse Berenice.

"É um produto com uma boa relação custo/benefício para o cliente que está com várias dívidas caras e possui um imóvel que pode ser dado em garantia. Ele consegue empacotar todas as dívidas em uma só, com juro menor e prazo de pagamento mais longo", disse Fabrízio Ianelli, superintendente-executivo de negócios imobiliários do Santander.

Para os empresários, os juros baixos e o prazo longo para pagamento são os principais atrativos dessa linha de crédito. "Cerca de 40% dos nossos clientes são empreendedores. Eles usam o empréstimo para capital de giro da empresa ou para começar um novo negócio", afirmou Albornoz, da Novi.

A Bcredi, que também é uma fintech especializada em crédito, e a Novi oferecem condições especiais para empreendedores que pretendem abrir uma franquia. "Concedemos uma carência de seis meses para início do pagamento do empréstimo", diz Albornoz.

Crédito chega a 60% do valor do imóvel - O tamanho do crédito depende do imóvel disponível e do perfil de renda do cliente. Os bancos aceitam emprestar até 60% do valor bem. No entanto, a avaliação do imóvel precisa ter um valor mínimo entre R$ 35 mil e R$ 70 mil, dependendo da instituição.

"O imóvel não precisa necessariamente estar quitado. Se houver um financiamento imobiliário, nós quitamos o saldo devedor e liberamos a diferença para o cliente", diz Albornoz.

O bem também não precisa estar em nome do devedor. "Pode ser de um parente ou amigo, desde que ele concorde em assinar o contrato de empréstimo como anuente", afirmou Ianelli. Nesse caso, se o devedor não pagar a dívida, o parente ou amigo pode perder o imóvel.

Devedor precisa ter renda compatível com prestação - Além de avaliar o imóvel, a instituição financeira também irá analisar a renda do cliente. De forma geral, a parcela do empréstimo não pode comprometer mais do que 30% da renda do devedor.

"O processo de análise de crédito é o mesmo usado para liberar um financiamento imobiliário", afirmou o diretor da Novi. O prazo do empréstimo varia entre 15 e 20 anos, dependendo do banco.

Crédito só é liberado para valores elevados e demora para sair - Apesar de parecer atraente por causa dos juros baixos, o crédito com garantia de imóvel não é indicado para todos os clientes. Em geral, os bancos só aceitam fazer empréstimos acima de R$ 30 mil, e a liberação costuma levar, no mínimo, 30 dias.

"Não é o tipo de crédito para quem tem pressa. E o banco não aceita fazer para valores baixos porque o processo de concessão tem um custo alto", disse Thiago Alvarez, presidente do GuiaBolso.

"Há um processo burocrático, que gera custos e leva tempo. É preciso enviar um profissional no local para fazer a avaliação do imóvel. Depois há todo o tempo de trâmite para registro em cartório, que pode levar até 60 dias em cidades como Rio e Salvador", afirmou Albornoz, da Novi.

Garantia ajuda a reduzir juro do empréstimo - A explicação para que a taxa de juros do crédito com garantia de imóvel seja em torno de 1,5% ao mês, bem menor do que outros tipos de empréstimo, está justamente no fato de o banco ter maior segurança em reaver o dinheiro no caso de inadimplência.

"Sempre que há uma garantia, o risco da operação é menor para a instituição financeira. Isso permite cobrar taxas de juros mais baixas", disse Alvarez.

O contrato do empréstimo é feito simultaneamente ao registro, em cartório, da alienação fiduciária do bem. O devedor pode continuar morando no imóvel, mas devido à alienação fiduciária, fica impedido de vendê-lo enquanto não quitar a dívida.

Risco de perda do imóvel gera receio de clientes - Embora seja um crédito bem mais barato, Albornoz disse que ainda há muito preconceito sobre o produto, uma vez que, se o devedor não pagar o empréstimo, pode perder o imóvel.

"O risco é o mesmo de financiar a compra da casa própria. Se você não pagar, o banco pode pedir o imóvel", disse o executivo da Novi.

Enquanto o financiamento imobiliário movimenta cerca de R$ 4 bilhões por mês no Brasil, o crédito com garantia de imóvel gira apenas R$ 200 milhões mensais, segundo dados do Banco Central.

"Infelizmente, há uma barreira cultural no Brasil. Lá fora, esse tipo de crédito é muito comum. Aqui, as pessoas aceitam o risco de comprar uma casa financiada, mas preferem ficar superendividadas a dispor do imóvel para resolver o problema", afirmou Albornoz.

Outro problema, segundo o diretor da Novi, é a demora dos devedores em buscar ajuda. "É muito comum o cliente chegar aqui já com uma dívida monstruosa, que supera o valor do imóvel. Se ele me procurasse uns seis meses antes, provavelmente eu conseguiria resolver o seu problema."

Perda de imóvel em caso de atraso leva menos de um ano - O processo de tomada do imóvel pelo banco no crédito com garantia é o mesmo do financiamento imobiliário. Caso o devedor atrase mais de três parcelas, a alienação fiduciária permite ao banco iniciar um processo extrajudicial para levar o imóvel a leilão. Todo o processo dura menos de um ano.

"O rito é todo extrajudicial, o que dá maior agilidade à transferência do bem. Após o atraso da terceira parcela, o devedor é notificado. Após a notificação, caso ele não pague as parcelas atrasadas ou não faça acordo com o banco, o imóvel vai a leilão", declarou Ianelli, do Santander.

Antigamente, o uso de imóvel como garantia só era possível por meio de hipoteca. A tomada do bem, nesse caso, dependia de autorização judicial. "Em média, um processo levava oito anos para ser concluído", afirmou Ianelli.

Se imóvel for a leilão, devedor recebe diferença de volta - A legislação que trata da alienação fiduciária prevê a realização de dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido com base na avaliação de mercado feita pelo banco. "Se for vendido no primeiro leilão, a dívida é descontada do valor arrecadado, e o devedor recebe o saldo restante", disse Ianelli.

Se não for vendido, um segundo leilão é realizado, com base no valor da dívida do imóvel ou 51% do valor de avaliação, o que for maior. Caso não apareça comprador, o imóvel é incorporado ao patrimônio do banco, que pode vendê-lo diretamente a um interessado, sem necessidade de leilão.

Banco só leva imóvel a leilão em último caso - O processo rápido da alienação financeira dá segurança ao banco para emprestar o dinheiro. Mas, diferentemente do que muitas pessoas imaginam, os bancos evitam ao máximo ter de ficar com um imóvel, pois esse processo também implica em despesas extras. O bem só vai a leilão em último caso, quando todas as possibilidades de renegociação com o cliente foram esgotadas.

"Banco não tem vocação para administrar imóveis. Procuramos reacomodar a dívida do cliente de alguma forma para evitar ao máximo a tomada do imóvel", afirmou o executivo do Santander.

"Vamos analisar qual é a situação do cliente, se houve desemprego ou perda de renda dentro da família. Podemos oferecer, por exemplo, uma carência de seis meses para que ele possa pagar outras dívidas e, ao mesmo tempo, esticar o prazo do financiamento em seis meses, para que o valor das parcelas não aumente muito", declarou Ianelli.