(Valor Investe – Fundos imobiliários – 28/05/2019)

Sérgio Tauhata

Uma nova queda da Selic pode assegurar o melhor ano da história para os fundos imobiliários. Isso porque a retomada do afrouxamento monetário reforçaria a tendência de migração de investidores para ativos com maiores retornos, como a renda variável.

Diego Siqueira, CEO da TG Core Asset, pondera que o fluxo de novos investidores para o mercado de fundos imobiliários já tem estado forte desde o ano passado com a Selic estabilizada no menor patamar histórico. “A quantidade de CPFs [no segmento] quase duplicou nos últimos seis meses e esse fluxo, aliado ao contexto favorável do mercado imobiliário e ao argumento de queda de juro, pode sim puxar a rentabilidade das cotas de fundos.”

O total de investidores alcançou em abril deste ano, segundo a B3, um novo recorde de 317 mil, crescimento de 10,62% em relação ao mês anterior. A quantidade tem crescido mês a mês sem interrupção desde o último trimestre de 2016. Em 12 meses terminados em abril, o número agregado de investidores mais que dobrou, saindo de 147 mil no início do segundo trimestre de 2018.

O grande impulso no número de participantes no segmento não vem apenas das pessoas físicas. O perfil de investidor institucional, que reúne fundos de pensão e gestoras, por exemplo, quase dobrou em termos de participação total. Esse grandes alocadores saíram de uma fatia de 14,46% em abril de 2018 para 28,21% no mesmo mês deste ano. Trata-se de um salto de 95%.

“Em um ambiente de taxas de juros baixas, todos os investidores precisam buscar mais risco para obter um retorno maior”, explica Marcus Castro, CEO da Hectare Capital.

“Nossa base de institucionais tem aumentado também e vemos que alguns fundos de pensão já aprovaram essa política [de investimento em fundos imobiliários]”, afirma Anita Spichler Scal, sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo. “Acredito que outros institucionais e não apenas fundos de pensão vão estar mais presentes no segmento.”

O volume financeiro mensal de negociação também subiu de patamar nos quatro primeiros meses do ano. Se no ano passado o mercado secundário viu, pela primeira vez, o valor de compra e venda de cotas na bolsa superar R$ 1 bilhão em um mês, agora, entre janeiro e abril, a média mensal já se situa em torno de R$ 1,4 bilhão.

No mês mais fraco, em fevereiro, o volume negociado atingiu R$ 1,33 bilhão e no melhor, em abril, as operações alcançaram R$ 1,43 bilhão. Ou seja, o giro financeiro visto em quatro meses neste ano, de R$ 5,595 bilhões, praticamente, igualou todo o primeiro semestre de 2018, que movimentou R$ 5,598 bilhões.

Apesar da possibilidade de um impulso pontual para ganho de capital das cotas nos próximos meses, se o Banco Central voltar a cortar a Selic, os gestores lembram que existem forças muito maiores e duradouras influenciando a indústria no médio prazo.

Siqueira, da TG Core, explica que há um conjunto de fatores muito favoráveis em atuação no mercado imobiliário, além do juro baixo. “Existe retomada em algumas regiões, com melhora da vacância e um início de subida do valor dos aluguéis”, aponta o gestor.

Uma pressão no valor de locações e do metro quadrado a partir, talvez, do fim do próximo ano também é esperada por conta da falta de lançamentos comerciais pelas incorporadoras. Nos últimos anos, as empresas pisaram no freio devido à retração da economia, mas também a uma crise do próprio setor, que viu a quantidade de distratos explodir, o crédito refluir e a demanda enfraquecer.

Novas regras - Vitor Bidetti, sócio e CEO da Integral Brei, enxerga potencial para o mercado de fundos imobiliários multiplicar de tamanho, com impulso dos juros baixos e da retomada econômica, mas também a partir de uma ajuda da legislação. A mudança nas regras de alocação dos fundos de pensão, trazida pela instrução CMN n 4.661, de maio de 2018, segundo o gestor, pode trazer “entre R$ 20 bilhões e até R$ 50 bilhões além do crescimento incremental do segmento”.

Isso porque a nova norma proibiu as entidades fechadas de previdência complementar de investir diretamente em imóveis. Alocar recursos nessa classe de ativos agora só pode ser feito por meio de fundos imobiliários.

Além disso, em relação aos imóveis já investidos, as fundações terão de criar uma carteira com essas propriedades ou aliená-las em um prazo de 12 anos. “Já estamos conversando com vários investidores institucionais e estimo que em cinco anos metade do estoque imobiliário das entidades fechadas seja convertido para cotas de FII”, diz Bidetti.

Em um prazo maior, ao longo, por exemplo, de uma década, o mercado tem potencial de atingir patrimônio de até R$ 500 bilhões,na visão do CEO da Brei. Isso significaria multiplicar o mercado por quatro, se considerados os fundos não listados (com patrimônio atual acima de R$ 100 bilhões).

O impulso viria de um ambiente de retomada econômica, com aprovação de reformas, juro baixo e inflação controlada, além de um ciclo imobiliário favorável e da contribuição dos fundos de pensão.