(O Globo – Economia – 16/10/2020)

João Sorima Neto

Em março, o desânimo tomou conta do mercado imobiliário. Manifestantes favoráveis ao presidente Jair Bolsonaro faziam ataques ao Judiciário e ao Legislativo. Alguns falavam em golpe. O país, assustado, vivia os primeiros tempos de quarentena para enfrentar a pandemia do novo coronavírus. O futuro parecia muito mais incerto do que de costume. Nesse clima, as buscas por imóveis cessaram e os estandes dos lançamentos fecharam. Pior: quem tentava olhar para a frente só via um cenário de terra arrasada. Nas contas da Fundação Getulio Vargas, a construção civil poderia encolher 11% até dezembro, uma péssima previsão para um setor que tinha tirado a cabeça da água em 2019 com um crescimento tímido de 1,6% após cinco anos de retração.

“PARA MUITA GENTE, O CONFINAMENTO TEM SIDO UM FATOR DECISIVO. AUMENTOU MUITO A PROCURA POR CASAS E COBERTURAS, EM VEZ DE CONDOMÍNIOS COM ÁREAS COMUNS, NUMA TENDÊNCIA QUE VALE TANTO PARA COMPRA QUANTO PARA LOCAÇÃO”

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Quatro meses depois começaram a surgir sinais positivos. Em julho, houve um aumento de 58% nas vendas de novas unidades por todo o país na comparação com o mesmo mês de 2019, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que reúne as principais incorporadoras do país. Em agosto, mais boas notícias. O acumulado das vendas dos oito primeiros meses de 2020 teve um crescimento de quase 17% em relação ao mesmo período do ano passado. O Rio de Janeiro registrou o melhor agosto dos últimos quatro anos para a venda de imóveis, segundo um estudo da imobiliária Apsa e do Secovi, que agrega empresas do setor. Na Barra, Zona Oeste da cidade, um residencial recém-lançado surpreendeu pela velocidade das vendas. Em dois meses, todas as 22 unidades, com preços entre R$ 900 mil e R$ 1,2 milhão, foram arrebatadas. “A recuperação de nosso setor está sendo em formato de V. Caímos, mas estamos voltando”, disse Luiz França, presidente da associação das incorporadoras.

Em São Paulo, foram concedidas 973 autorizações para novos empreendimentos verticais nos 12 meses encerrados em setembro, a maior quantidade desde 2000. A incorporadora Setin, que constrói imóveis para as rendas média e média-alta, planejou a divulgação para março de um empreendimento na Praça da República, região central da cidade. Uma torre de 25 andares, com 342 moradias para todos os gostos: de estúdios de 20 metros quadrados a apartamentos de três quartos. Veio a pandemia, e os planos foram por água abaixo. “Pensamos em adiar o lançamento para 2021. Quando reabrimos o estande, em 30 dias já tínhamos vendido 80% dos imóveis”, contou Evanilson Bastos, diretor da Setin. A Moura Dubeux, maior incorporadora do Nordeste, vendeu R$ 317,5 milhões em imóveis no segundo trimestre, um crescimento de mais de 250% em relação ao mesmo período do ano passado. “Quando a pandemia chegou, ninguém imaginava uma alta no mercado imobiliário como a que estamos vendo”, disse Eduardo Zylberstajn, coordenador da pesquisa FipeZap, realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), de São Paulo.

De uma hora para outra, famílias de todas as regiões do país começaram a se perguntar, por diferentes razões, se 2020, este ano totalmente fora do normal, não seria o momento certo para comprar um imóvel. Para muita gente, o confinamento tem sido um fator decisivo. Em abril, a empresária carioca Camila Soares, de 38 anos, vendeu seu apartamento de três quartos e comprou uma cobertura no mesmo condomínio no Recreio, Zona Oeste do Rio. “Já tínhamos a intenção de mudar para um apartamento maior, mas a pandemia só fortaleceu esse pensamento. Essa mudança foi pela minha saúde mental, de meu marido e de minha filha. Ter um espaço ao ar livre fez total diferença”, disse Soares.

André Moreira, diretor da imobiliária Martinelli Imóveis, com sede no Recreio dos Bandeirantes, lembrou que até há pouco tempo havia imensa procura por grandes condomínios com lazer completo. “Agora, como as áreas comuns não podem ser frequentadas, aumentou muito a procura por casas e coberturas. Essa tendência vale tanto para compra quanto para locação”, disse Moreira. Na avaliação de Paulo Porto, professor especializado no setor imobiliário da Fundação Getulio Vargas, este é o bom momento para o comprador no mercado imobiliário do Rio. Há ofertas, e os preços estão relativamente baixos. De acordo com o Secovi Rio, o valor do metro quadrado na cidade em setembro ficou em R$ 8.597 para venda, bem distante dos R$ 9.912 cobrados em outubro de 2016, o maior valor entre o período de 2012 a 2019.

“O QUE TEM VIABILIZADO O SONHO DA COMPRA DO IMÓVEL É A BAIXA TAXA DE JUROS. O JURO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO ESTÁ EM 6% AO ANO, MAS JÁ SE ENCONTRAM NO MERCADO OFERTAS DE PARCELAMENTO COM TAXAS A PARTIR DE 5,3%”

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O que tem viabilizado o sonho da compra do imóvel em todo o país é a baixa taxa de juros. Na média dos grandes bancos, o juro do crédito imobiliário está em 6% ao ano, mas, procurando, já se encontram no mercado ofertas de parcelamento com taxas a partir de 5,3%. Há pouco mais de três anos, os percentuais estavam entre 9% e 12%. Com essa queda, as prestações do financiamento começaram a caber no bolso de um número maior de famílias. “Essa queda nos juros significa, por exemplo, poder comprar um apartamento maior e mais bem localizado pagando a mesma parcela de seis meses atrás”, explicou Mate Pencz, da startup Loft, que faz a intermediação de crédito imobiliário entre clientes e instituições bancárias. O técnico de enfermagem Leandro Ramos Carvalho acabou de comprar o primeiro imóvel em Niterói, na Região Metropolitana do Rio. De um aluguel de R$ 1.700, ele agora arca com uma prestação de R$ 2.100, dividida entre ele, o filho de 25 anos e a mãe aposentada. “Essa é uma conquista muito importante. Lutei muito a vida toda, cheguei a morar no morro. Conseguir hoje morar numa casa grande, com espaço para toda a família, é muito gratificante”, disse Carvalho. Para Gilberto Braga, economista e professor de finanças do Ibmec, uma instituição de ensino, há muitas oportunidades e, em muitos casos, está valendo a pena trocar o aluguel pela casa própria — principalmente para quem não tem medo de perder o emprego. “Com esta taxa de juros baixa, em três a quatro anos o valor de uma prestação poderá estar mais barato que um aluguel”, disse Braga.

A desvalorização do real ante moedas fortes, como o dólar e o euro, tem atraído a atenção de brasileiros que vivem no exterior para o setor imobiliário. Na Mozak, incorporadora de alto padrão da Zona Sul do Rio, esse público representava em média 20% das vendas. “Após a pandemia, aumentou para 40%” , disse Carolina Lindner, gerente comercial da Mozak. Há 22 anos na França, a cuidadora de idosos Janaina Drozde viu a possibilidade de comprar um apartamento pronto no Rio. Com a valorização do euro, ela finalmente tomou a decisão de comprar o imóvel que namorava havia algum tempo. Além do preço atrativo, Drozde identificou outro motivo para conseguir fechar o negócio: a facilidade da operação, mesmo à distância. “Tudo foi feito pela internet e só não assinei a escritura da França porque estava de viagem marcada para o Rio”, disse ela. Por enquanto, o imóvel vai ficar vazio, à espera das férias e da aposentadoria.

Ao contrário de um carro, que começa a perder valor no momento em que é tirado da concessionária, os imóveis têm potencial de valorização. Além de um teto, eles costumam ser uma maneira de acumular riqueza. No Rio, funcionários públicos com altos salários têm optado pela compra de imóveis como investimento, principalmente na categoria de médio-alto padrão, acima de R$ 1,5 milhão. “O perfil é aquele funcionário da Petrobras ou do BNDES que não tem a empregabilidade ameaçada. Ele procura a Bolsa de Valores, conclui que não é um bom momento e acaba comprando um imóvel para alugar, seguindo a tradição lusitana de investimento em tijolos”, disse Porto, da Fundação Getulio Vargas.

Em São Paulo, o mesmo tem acontecido com empresários e profissionais liberais de alta renda. Paloma Fernandes, empreendedora do ramo de eventos, decidiu investir em imóveis em novembro do ano passado, como alternativa ao baixo rendimento de suas aplicações financeiras em renda fixa. Comprou dois apartamentos em Santos, litoral de São Paulo, numa torre envidraçada de 37 andares, de frente para o mar. Desembolsou R$ 300 mil por um estúdio de 50 metros quadrados e mais R$ 750 mil por uma unidade de dois quartos, 80 metros quadrados e duas vagas na garagem. O objetivo era buscar um aluguel mais generoso que o retorno da poupança e dos fundos de renda fixa. Veio a pandemia, os negócios na área de eventos minguaram e Fernandes acabou se mudando para o imóvel maior em Santos. Meses depois, diante da insistência de interessados, ela vendeu o estúdio e o apartamento com um ganho de R$ 680 mil. A empresária paulista acertou o momento de entrar, aparentemente comprou um imóvel com preço bom e teve a sorte de vender em muito pouco tempo.

Exemplos como o de Fernandes em Santos são do tipo que dá calafrios em especialistas em finanças. “Investir em imóvel nem sempre tem retorno garantido para quem está procurando uma alternativa mais rentável”, disse Ricardo Rocha, professor de finanças do Insper, uma instituição de ensino em São Paulo. Ele lembra que o setor imobiliário andou de lado de 1995 a 2002. Depois, com maior oferta de crédito, teve um boom até 2013, mas voltou a mergulhar na crise a partir de 2014, época em que muitos investidores perderam dinheiro com apartamentos desvalorizados. “Embora o país tenha um déficit de mais de 7 milhões de habitações, não se pode esquecer que o crescimento do setor está atrelado a um bom desempenho econômico do país”, completou.

“SEM RESPONSABILIDADES COMO IPTU, MANUTENÇÃO E PROBLEMAS COM INQUILINOS, OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS PERMITEM QUE O INVESTIDOR COMPRE COTAS DE PRODUTOS QUE INVESTEM TANTO EM IMÓVEIS RESIDENCIAIS QUANTO EM SHOPPINGS OU GALPÕES DE LOGÍSTICA”

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A economia brasileira vem se recuperando mais rapidamente do que as primeiras previsões projetavam, mas dizer que o futuro está garantido é, no mínimo, irresponsável. Do ponto de vista macroeconômico, o governo Bolsonaro vem flertando com a irresponsabilidade fiscal ao procurar brechas no teto de gastos públicos, uma questão ainda aberta. Além disso, quem está pensando no rendimento do aluguel precisa lembrar que muitos inquilinos perderam renda e estão pressionando os valores para baixo. Em São Paulo, o maior mercado imobiliário do país, a vacância subiu de 18% antes da pandemia para 24% em julho, dado mais recente disponível. O índice considera imóveis residenciais e comerciais. “Trata-se de um nível bastante elevado”, disse José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Isso significa que, de cada quatro imóveis, um está vazio.

Antes de tirar o dinheiro aplicado em fundos e comprar um imóvel para investir, há muitas variáveis a considerar. Para Braga, economista e professor de finanças do Ibmec, comprar uma casa ou apartamento como investimento não é tão banal quanto trocar um fundo pelo outro. “O imóvel tem menos liquidez. Nem sempre aparece alguém querendo comprar quando você precisa vender”, disse. O consultor de investimentos Paulo Bittencourt, de São Paulo, prefere os chamados fundos imobiliários ao imóvel físico quando faz recomendações de aplicação nesse segmento.

Sem responsabilidades como IPTU, manutenção e problemas com inquilinos, os fundos imobiliários permitem que o investidor compre cotas de produtos que investem tanto em imóveis residenciais quanto em shoppings ou galpões de logística. Além disso, Bittencourt avalia que os preços de “bons imóveis” para investimento já foram corrigidos nos últimos meses — o que limita uma valorização acentuada. “Os fundos imobiliários têm boa liquidez e permitem diversificar em modalidades como shoppings, que caíram muito e agora devem retomar, e de logística, que seguraram bem durante a pandemia. E se o fundo não for bem, você simplesmente vende a cota”, completou. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), da Bolsa de Valores, que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários, entretanto, ficou negativo em 12,2% no primeiro semestre deste ano. A vida dos investidores — realmente — não está fácil.