O financiamento imobiliário residencial deve ganhar força no Brasil nos próximos 12 a 18 meses, com um declínio gradual da inadimplência nas faixas de atraso iniciais e a classe média lentamente retornando a uma situação financeira mais sólida após a recessão econômica dos últimos anos. Incertezas políticas, no entanto, são um entrave.

A avaliação é da agência de classificação de risco Moody’s em relatório divulgado nesta segunda-feira (18) sobre financiamento imobiliário em países emergentes (Brasil, México, Rússia, Turquia e África do Sul).

"O crescimento da classe média e da urbanização impulsionará a expansão do mercado de financiamento imobiliário nos principais mercados emergentes”, afirmou Antonio Tena, vice-presidente e analista sênior da Moody's.

No Brasil, os financiamentos imobiliários com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) totalizaram R$ 4,11 bilhões em abril, aumento de 8,1% em relação a março e avanço 31,2% na comparação com igual mês do ano passado, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). No acumulado em 12 meses, porém, o montante financiado de R$ 45,25 bilhões ainda mostra pequeno recuo, de 0,3%, em relação aos 12 meses anteriores. 

Segundo a Moody's, o mercado brasileiro de crédito imobiliário residencial se expandiu substancialmente nos últimos dez anos impulsionado pelo crescimento da classe média, baixas taxas de desemprego e maior renda disponível.

O relatório observa que, hoje, o desemprego brasileiro está em níveis altos, mas pondera que ele caiu para 12,2% em janeiro de 2018, de 13,7% em março de 2017.

"Ao mesmo tempo, os ganhos reais das famílias vêm crescendo desde junho de 2017 devido à recuperação econômica e à inflação em mínimas históricas", diz a Moody's.

O estudo destaca também que vários mercados de habitação estão experimentando uma forte apreciação do preço dos imóveis, atribuída à alta inflação, mas o Brasil é a exceção, "dada a recente recessão em 2015 e 2016 e a subsequente deflação dos preços da habitação."

Pesquisa Focus, do Banco Central, publicada também nesta segunda mostra que economistas veem inflação de 3,88% em 2018 e de 4,1% em 2019.

Segundo a Moody's, outro recorde de baixa, dessa vez das taxas de juros em 2017, permitiram que bancos renegociassem condições com tomadores de crédito, um quadro que deve continuar apoiando o desempenho do financiamento imobiliário.

Apesar da escalada do dólar ante o real nas últimas semanas, o mercado não alterou a visão de que a taxa básica de juros, a Selic, será mantida na atual mínima histórica de 6,5% ao ano após a reunião desta quarta (20) do Copom (Comitê de Política Monetária) e também até o fim do ano. A valorização da moeda americana, no entanto, pode elevar as taxas de juros futuros —referência para o financiamento imobiliário, em que são assumidos compromissos de longo prazo.

Fatores demográficos também beneficiariam o crédito imobiliário no Brasil - Segundo a agência, a taxa bruta de matrícula no ensino superior —um indicador das expectativas para o crescimento da classe média— mostra uma melhora clara em quase todos os países, especialmente na Turquia e no Brasil.

Um número maior de famílias na classe média teria mais acesso a crédito bancário para garantir os financiamentos de imóveis residenciais, aponta a agência. Na avaliação da Moody's, muitas das pessoas que chegam à classe média têm acesso ao financiamento imobiliário pela primeira vez na vida.

"O Brasil ainda tem um déficit habitacional significativo de cerca de seis milhões de moradias, com a maioria da população vivendo em áreas urbanas. Para essas famílias, um financiamento representa a oportunidade de adquirir uma residência potencialmente por toda a vida, um incentivo para os mutuários se manterem em dia com seus pagamentos", diz o relatório.

Pesquisa da Fundação João Pinheiro mostrou que o gasto excessivo com aluguel (acima de 30% do orçamento familiar) é o fator que mais pressiona o atual déficit habitacional no Brasil.

A Moody's diz ainda que a Turquia e, em menor medida, o Brasil estão mostrando uma taxa de aceleração rápida no número de autorizações de habitação, "um indicador prospectivo de uma oferta crescente de imóveis residenciais."

O avanço do crédito imobiliário brasileiro esbarra na concessão de empréstimo à construção e na recuperação do setor. Enquanto o PIB (Produto Interno Bruto) do Brasil cresceu 0,4% no primeiro trimestre, a construção civil recuou 0,6%.

O saldo de crédito para financiamento imobiliário a pessoas jurídicas com recursos direcionados caiu de R$ 38,6 bilhões em abril de 2017 para R$ 32,5 bilhões, segundo o BC.

Enquanto isso, o saldo para pessoas físicas passou de R$ 478,4 bilhões em abril de 2017 para R$ 510,4 bilhões em abril deste ano. E a taxas médias de juros recuou, de 13,7% para 10,8%.

A Moody's espera um crescimento do PIB brasileiro de 2,5% para 2018 e de 2,7% em 2019, "um nível significativo de expansão diante da magnitude da última recessão econômica", disse —e acima da projeção do Focus para 2018, de 1,76%.

O relatória da agência acrescenta, no entanto, que ainda há incertezas políticas precedendo as eleições de outubro.

"Embora exista um alto grau de consenso entre os líderes políticos de que a reforma previdenciária é necessária para salvaguardar a sustentabilidade fiscal, implementá-la poderia paralisar o crescimento econômico e o ritmo da recuperação financeira dentro da classe média", afirma a Moody's, acrescentanto que poderiam ser observadas ainda desaceleração no ritmo de investimentos corporativos e na criação de novos empregos.

Entre profissionais do setor de crédito imobiliário, o entendimento é de que a aprovação de tais reformas levaria a uma queda nas taxas de juros futuros e, consequentemente, a uma redução nos juros cobrados aos consumidores.