(Valor Econômico – Economia – 23/09/2020)

Consumidor busca mais espaço e conforto em um cenário no qual a renda fixa não se mostra atrativa

Chiara Quintão

A combinação da Selic no mais baixo patamar da história com a procura por espaços maiores de moradia, decorrente da quarentena, e a oferta restrita de imóveis de luxo tem resultado em forte demanda por unidades do segmento na cidade de São Paulo e em lançamentos com esse perfil. A maioria dos compradores são consumidores finais que buscam, além de conforto, mais espaço, melhor localização e opção para destinar parte de suas reservas em um cenário no qual a renda fixa não se mostra atrativa e há muita volatilidade na bolsa.

Neste mês, a Cyrela lançou empreendimento de luxo com unidades de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões. Antes de o projeto Cyrela On the Parc by Yoo ser apresentado, oficialmente, as 49 unidades já estavam vendidas. Desenvolvido em parceria com o escritório britânico Yoo, o On the Parc tem Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 320 milhões. “O empreendimento tem tudo de que as pessoas sentiram falta nesses seis meses de pandemia - sair do apartamento e respirar o que traz alegria, serenidade e paz”, conta Efraim Horn, copresidente. Entre as inovações do On the Parc, está a área de lazer suspensa sobre a copa de árvores, com piscinas e “pool houses” com sauna e sala de massagem. O projeto tem uma torre com unidades de 230 metros quadrados e outra com apartamentos de 308 metros quadrados. O preço médio por metro quadrado fica entre R$ 21 mil e R$ 22 mil.

“Se estivéssemos vivendo um momento de euforia, um ‘boom’, teríamos conseguido preço do On the Parc 20% maior do que o atual”, diz Horn. Segundo ele, o preço médio por metro quadrado de imóveis de luxo, em São Paulo, costuma ser de R$ 30 mil a R$ 40 mil. Foi possível desenvolver projeto com valor menor porque a região do terreno de 5,6 mil metros quadrados, no bairro Ibirapuera, tem preço inferior ao da Vila Nova Conceição e da avenida Faria Lima. “O mercado apostava que, no local, só daria para vender o metro quadrado por R$ 15 mil”, afirma.

A AW Realty vai lançar, até novembro, seu primeiro projeto, um residencial de luxo, com VGV de R$ 130 milhões e 18 unidades na Vila Olímpia. O metro quadrado custará a partir de R$ 27 mil. As 16 unidades-tipo terão 230 metros quadrados, o “garden” (apartamento térreo com jardim privativo), 400 metros quadrados, e a cobertura, 460 metros quadrados.

“O mercado está tomador desse tipo de produto. A pandemia remete às pessoas procura por espaços mais agradáveis, por experiências positivas e por mais verde”, afirma Ivo Wohnrath, um dos sócios da AW. A expectativa, segundo o empresário, é vender, nas primeiras semanas após o lançamento, todas as unidades. “Há grande quantidade de pessoas interessadas”, diz. A AW pretende lançar, anualmente, quatro ou cinco projetos - um ou dois de luxo.

A Construtora São José e a Emoções Incorporadora - da qual o cantor e compositor Roberto Carlos é um dos sócios - preparam lançamento conjunto para este ano, o Horizonte Vila Nova, na avenida Hélio Pellegrino, na zona Sul, com 20 unidades e VGV de R$ 200 milhões. Os apartamentos têm 298 metros quadrados, e preço por metro quadrado a partir de R$ 30 mil. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima já foram comprados.

“As pessoas estão passando mais tempo em casa e querem morar bem”, diz Mauro Silvestre, presidente da São José. A incorporadora está compondo terrenos para lançar, em 2021, pelo menos dois empreendimentos de luxo na capital paulista. Há um ano, a São José apresentou projeto com unidades de 850 metros quadrados e VGV de R$ 800 milhões. Todos os apartamentos estão vendidos.

Em junho, a Trisul lançou o Athos Paraíso, com preço médio por metro quadrado de R$ 20 mil e unidades de 160 metros quadrados. Desde o lançamento, vendeu quase 40% do total, segundo o diretor comercial e de marketing Sérgio Marão. Já as vendas do Oscar Ibirapuera, apresentado em setembro de 2019, chegam a 90%. Esse projeto tem preço médio por metro quadrado de R$ 34 mil, e valor por unidade de R$ 5 milhões a R$ 8,5 milhões.

“A demanda por imóveis de luxo está muito boa. Os juros caíram, e a renda variável tem oscilação muito grande. Vimos uma aceleração de vendas na pandemia”, afirma o executivo da Trisul. Segundo Marão, a fatia média de entrada paga por consumidores de imóveis de luxo costumava ser de 10% a 15% do valor do imóvel, parcela que dobrou recentemente.

O copresidente da Cyrela, avalia que, devido à dificuldade de reposição de terrenos para o segmento, há sempre mais demanda do que oferta de residenciais de luxo. “Não é fácil achar terrenos e nem desenvolver projetos para esse público. O Plano Diretor limita a quantidade de vagas por unidades”, diz o diretor da Trisul, lembrando que o estoque de unidades de luxo é pequeno no mercado.

Segundo Marão, 90% dos compradores do segmento são consumidores finais e 10%, investidores. “A rentabilidade de um imóvel de luxo é boa, considerando-se a Selic baixa, mas não é a mesma de um imóvel compacto.” É mais comum que investidores busquem liquidez e diversificação das apostas.

A Trisul pretende lançar dois projetos de luxo, em 2021, ambos em São Paulo. O empreendimento a ser desenvolvido no Itaim Bibi terá unidades com preço de R$ 3,2 milhões a R$ 3,5 milhões, enquanto os apartamentos do projeto a ser lançado em Pinheiros irá de R$ 1,8 milhão a R$ 2,5 milhões.

Em 2021, a Cyrela estima lançar dois empreendimentos de luxo na capital paulista. Um deles terá uma parcela corporativa. No Rio de Janeiro, será lançado um projeto do segmento no próximo ano. Em Porto Alegre, a Cyrela vai apresentar dois empreendimentos de luxo, um deles em parceria com o escritório Pininfarina.

A Seed Incorp desenvolve condomínios de casas de alto padrão nas zonas Sul e Oeste da cidade de São Paulo com preços de R$ 3 milhões a R$ 3,5 milhões. Ela iniciou 2020 com plano de lançar R$ 200 milhões e vender R$ 150 milhões. Já lançou R$ 250 milhões e vendeu 95% do total. “Fizemos as vendas em maio, junho e julho para executivos do mercado financeiro e de empresas de tecnologia”, diz o presidente da Seed, Fernando Montenegro. Há previsão de dois outros lançamentos, neste ano, com VGV de R$ 1 bilhão. Um deles, com casas de R$ 3 milhões, está 70% reservado. O outro tem imóveis de R$ 4,5 milhões, com reserva de metade das casas.

“A pandemia só acelerou o desejo das pessoas de mudar para espaços maiores, seja de casas ou apartamentos”, diz Montenegro. A metragem das casas da Seed é de 500 metros quadrados a 550 metros quadrados.