(O Estado de S. Paulo – Economia e Negócios – 12/12/2018)

Regina Pitoscia

O comportamento dos fundos imobiliários foi marcado por muita volatilidade este ano. Começaram bem e mantiveram-se com boa performance até abril, foram atropelados e afetados pela greve dos caminhoneiros, e seus impactos negativos na economia, e caíram em maio e junho, andaram de lado de julho a outubro, como todo o mercado na expectativa em relação às eleições, mas parecem ter acordado a partir de novembro, com reação mais consistente.

Em rápidas pinceladas, essa é a descrição do setor ao longo de 2018 feita pelo sócio da Hedge Investments e especialista em fundos imobiliários, André Freitas. Segundo ele, a rentabilidade acumulada pelos fundos até novembro está em 3,31%, medida pelo Índice de Investimentos de Fundos Imobiliários (Ifix). Esse índice, apurado pela BM&F Bovespa, a Bolsa de São Paulo, reflete o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários que negociam suas cotas na bolsa.

Mais do que conferir a performance passada, o executivo aponta as perspectivas positivas para o segmento desenhadas para o próximo ano. Sua tese se fundamenta na melhoria da economia com a manutenção de inflação e juros baixos para os próximos meses. “Os juros devem ficar em 6,5% ao ano por um longo período, e a inflação deve se acomodar em níveis mais baixos, ajudada pelos preços de combustíveis e energia”, afirma Freitas.

Há componentes convincentes nesse sentido. Para ele, o regime hídrico é favorável, com a prática da bandeira verde e tarifas de energia mais baratas, e a queda dos preços do petróleo deve resultar em preços mais baixos dos combustíveis. Além desses dois fatores, as expectativas são de safra agrícola recorde também em 2019, com impacto positivo nos preços dos alimentos, e há uma capacidade ociosa grande na indústria, o que também deve retirar a pressão de alta sobre vários preços da economia.

Não por acaso, as projeções das cinco instituições financeiras do mercado que mais se aproximam dos números oficiais de inflação, as chamadas Top 5, que também entram na pesquisa do Boletim Focus do Banco Central, indicam um IPCA de 3,91% para este ano e de 3,36% para o ano que vem. Tudo isso permite considerar uma inflação bem-comportada e a alta dos juros como algo bem distante.

As vedetes - Os fundos imobiliários são formados tendo como lastro algum empreendimento, como edifícios comerciais (escritórios), shoppings, galpões logísticos e até hospitais. E parte do seu rendimento é decorrente dos alugueis gerados e atividades desenvolvidas por essas construções.

Entre esses diferentes tipos de fundos, a aposta maior do especialista recai sobre os fundos com lastro em shoppings centers. Ele justifica a escolha com base na retomada de confiança do consumidor, na redução do desemprego nos últimos meses, ainda que discreta, no aumento da massa salarial, e na queda no nível de endividamento das famílias nos últimos quatro anos. Um cenário que permite trabalhar com a hipótese de crescimento do consumo, em que os shoppings tendem a ser favorecidos por vender mais, ou ter suas unidades ocupadas. Tudo isso proporciona melhor retorno aos fundos e, portanto, aos cotistas.

Uma segunda modalidade de fundo imobiliário que deve ser favorecida, dentro desse mesmo contexto, é a de empreendimentos corporativos, mais especificamente de escritórios de alto padrão, os chamados “Triple A”. Esse segmento do mercado de imóveis já vem reagindo há alguns meses, em consequência da ligeira recuperação da economia: “Muitas empresas estão se antecipando e procurando por espaços melhores”, diz o executivo.

Isso vem acontecendo, notadamente, nas regiões das avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Luiz Carlos Berrini, na capital paulista. O índice de vacância (desocupação) entre essas unidades gira entre 15% e 16%, enquanto entre os imóveis comerciais é mais elevado, entre 21% e 22% na cidade de São Paulo.

Mais investidores - Ainda que tenha vivido um ano de muitas oscilações, e de resultados modestos ao investidor, a indústria dos fundos imobiliários registrou um crescimento de 70% nos últimos 12 meses, alcançando a marca de 185 mil investidores, muito provavelmente, atraídos pela possibilidade de uma rentabilidade diferenciada e melhor da que está sendo paga pela renda fixa.

Lembrando que uma aplicação em fundo imobiliário é considerada de renda variável, quer dizer, sem a garantia de ganhos ou sequer de ter de volta o capital aplicado inicialmente. O valor da cota varia de acordo com o retorno dado pelo empreendimento, seja referente a alugueis ou aos ganhos obtidos pela atividade nele desenvolvida, em forma de dividendos.

Na medida em que oferece atrativos e acena com boa rentabilidade, um fundo tornar-se mais procurado pelos investidores, oferecendo boa liquidez (possibilidade de resgate) aos seus participantes. Daí a importância de conhecer o histórico de desempenho do fundo para saber se por trás há uma equipe capacitada em sua gestão.

Por isso, a recomendação de Freitas para uma aplicação mais segura em fundos imobiliários é saber qual o seu lastro (garantia) do empreendimento e suas características e qual o dividendo que tem proporcionado ao cotista. Outra orientação para ser bem-sucedido nesse mercado é aplicar em fundos de fundos imobiliários, em que há uma gestão qualificada, feita por especialistas do setor, em que os riscos ficam diluídos. A perda em determinado fundo pode ser compensada pelos ganhos em outro. Existem 163 desses fundos listados na Bolsa de Valores.

Esses fundos cobram taxa de administração e quanto for essa taxa, menor o rendimento. Segundo o analista, algo entre 0,8% e 1,0% ao ano pode ser considerado razoável, acima disso pode comprometer o retorno.