(Valor Investe – Produtos – 05/08/2019)

Naiara Bertão

O ano de 2019 foi um ponto de virada para o mercado de fundos imobiliários. É natural que, em períodos em que a taxa básica de juros (Selic) está alta (em dois dígitos, por exemplo, como há algum tempo) o investidor prefira deixar o dinheiro em renda fixa. Quando a Selic cai, ele busca outras alternativas mais rentáveis.

A redução dos juros foi a mola propulsora do mercado de renda variável e os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) foram junto. O número de investidores nos FIIs disparou.

O número de investidores na B3 desses fundos totalizou 362 mil em junho, mais que o dobro do ano anterior. Só em junho foram registradas 20 mil novas contas. Como base de comparação, no final de 2017 eram apenas 116 mil. Pessoas físicas concentram 81% do estoque de FIIs.

O fato de algumas corretoras terem zerado os custos de negociação de fundos imobiliários, como uma forma de se diferenciar e atrair clientes, também contribuiu.

“Os dois fatores combinados com a melhora nas perspectivas macroeconômicas corroboram para que o investidor passe a tomar um pouco mais de risco na carteira de investimentos”, diz Raul Grego, analista da Eleven Financial e especialista em FIIs.

Não é só na ponta compradora que o mercado de fundos imobiliários cresceu. Na vendedora também. No primeiro semestre foram feitas 23 ofertas públicas que totalizaram R$ 6,4 bilhões – já é mais do que o ano de 2017 todo. Se continuar nessa toada, pode superar também 2018, quando foram distribuídas 40 ofertas que somaram R$ 11,2 bilhões.

Tudo isso contribui para melhorar um dos principais gargalos do mercado secundário: a liquidez. Está mais fácil comprar e vender cotas de FIIs. A média diária de negociação subiu de 17 mil papéis e R$ 46 milhões para quase 35 mil negócios e R$ 77 milhões de volume transacionado em 2019, até junho.

Mas, no mar de opções – são 183 fundos com cotas negociadas livremente, que somam um valor de mercado de R$ 62 bilhões – é difícil escolher em qual aplicar.

O Valor Investe pediu a Thiago Figueiredo, especialista em FIIs e atual diretor de Gestão de Investimentos da Supernova Capital, gestora de recursos focada em operações no mercado imobiliário e crédito corporativo, dicas de como escolher um fundo imobiliário.

Mas, atenção: se você está pensando em colocar um dinheiro em FIIs, saiba que este é um investimento que tem risco de mercado (vacância), crédito (calotes) e da própria oscilação de preços dos imóveis. Não é um ativo de renda fixa, é renda variável.

1 – Tipo do Fundo - Os fundos imobiliários são subdivididos pelo tipo de mandato, ou seja, qual a finalidade dos investimentos, no que o gestor pode aplicar o patrimônio dos cotistas.

Por exemplo: é um fundo monoativo, que só pode investir em um único imóvel, ou sua regulamentação permite que ele compre mais de um?

Outro ponto importante a se observar, segundo Figueiredo, é o tipo de gestão: se é uma administração ativa ou gestão passiva.

“Existem fundos que investem em ativos que já estão prontos e sendo usados (ativos de renda), outros fundos investem em ativos ainda em construção, como os fundos de desenvolvimento de imóveis (que compram terrenos para construir)”, explica o gestor.

Há ainda os focados em papéis, títulos e valores mobiliários como CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios). Esses são conhecidos como Fundo de Papéis, ao contrário do Fundos de Tijolos, apelido dado aos que investem em imóveis físicos.

O especialista recomenda a leitura das Classificações da Anbima para definir qual deles estará mais alinhado com o perfil de risco do investidor.

2 – Histórico de Rendimentos do Fundo - Há duas maneiras de ganhar dinheiro com fundo imobiliário. Uma é com a valorização da cota na bolsa (este ganho sujeito a cobrança de 20% de Imposto de Renda). A outra é com o pagamento de dividendos, a distribuição do lucro – por lei, o FII tem que distribuir aos acionistas ao menos 95% do lucro no período de seis meses.

Esse último é o chamado dividend yield. Ele é o indicador mais observado para medir se um fundo está indo bem ou não porque depende diretamente da habilidade do gestor do fundo em administrar o(s) ativo(s), aumentando receitas, diminuindo a vacância, controlando a inadimplência, investindo para a valorização do(s) imóvel(eis) e reduzindo custos. Mas, também há influências na dinâmica da economia, da região onde os ativos estão e quem são os inquilinos.

Segundo Figueiredo, da Supernova, o dividend yield é calculado pelo valor em reais distribuído por valor da cota, dividido pelo valor da cota no dia da divulgação.

“Fundos com grandes variações de dividend yieldpodem apresentar um portfólio com menor qualidade de locatário, maior vacância, ou projetos de desenvolvimento em estágios embrionários. Analisar a lâmina de investimento do fundo e seu histórico de pagamento de rendimento é fundamental para analisar a qualidade da gestão e do portfólio”, explica Figueiredo.

O valor da cota acaba refletindo, de certa forma, a perspectiva de valorização ou desvalorização do imóvel.

“Existem as regras básicas que é importante observar para qualquer investimento e uma delas é não investir em algo olhando apenas a rentabilidade passada. Ela não é garantia de resultados futuros”, comenta Thiago Figueiredo, da Supernova Capital. Ele explica que qualquer fundo de investimento está sujeito a variações macroeconômicas e risco de calotes, alguns difíceis de prever.

3 – Portfólio do Fundo Imobiliário - Apesar da categoria do fundo, é essencial analisar qual o foco setorial de atuação do gestor do fundo. Há diversos tipos de fundos, os que investem em shopping center, os que compram galpões logísticos ou industriais, os que preferem as lajes corporativas, aqueles que só compram títulos de valores mobiliários, entre outros - até fundo de cemitérios já tem no Brasil.

“Apesar do veículo ser o mesmo, as características de rentabilidade e risco mudam conforme a carteira de ativos imobiliários que o fundo tem”, diz Figueiredo.

“Não se pode comparar a performance de um fundo imobiliário que investe exclusivamente em shoppings centers com um outro fundo imobiliário que tem como característica os investimentos em CRI, LCI, etc. Sendo assim, é interessante conhecer a carteira de imóveis ou a carteira de papéis para que não haja surpresas com as expectativas de retorno dos fundos”, alerta.

É importante saber isso até para analisar se é um segmento com potencial de ganho ou não. Acompanhar relatórios dos próprios gestores de fundos ou comprar análises completas de algumas casas de análise pode fazer a diferença.

4 – Liquidez na Bolsa - Falamos lá em cima que o volume diário de negociação tem aumentado consideravelmente. Mas, assim como tem muitas ações na B3 que não são tão negociadas como as das grandes companhias, a exemplo de Petrobras, Vale e Itaú, há fundos imobiliários mais e menos líquidos.

O fato de estarem listados e disponíveis na bolsa já é o primeiro passo para ter liquidez. Uma grande parte deles apresentam um histórico diário de negócios suficiente para que um investidor médio consiga vender suas cotas em um curto espaço de tempo.

“Mas é sempre importante analisar o volume negociado em cotas versus o valor do seu investimento para que o investidor não tenha problema de liquidez em caso de necessidade de ter que reduzir ou liquidar sua posição”, comenta Figueiredo.

Outro fator é que fundos com cotas com baixa número de negócios é mais suscetível a oscilações de preço devido a menor liquidez.

5 – Histórico do Gestor - Pode parecer óbvio, mas analisar o histórico do gestor é tão ou mais importante que o histórico do fundo.

Pode ser que o fundo ainda não passou por situações complicadas em seu histórico e, por isso, a capacidade do gestor de atuar em cenários adversos ainda não foi testada.

Mesmo assim, é interessante analisar não só o fundo, mas o histórico da equipe de gestão e sua experiência, e quais foram seus ganhos e perdas ao longo do seu histórico.

“Um bom gestor é aquele que passou por crises e minimizou perdas e aproveitou os cenários otimistas para maximizar seus ganhos. Em fundos imobiliários, como os ciclos de investimento são maiores, é essencial analisar os resultados do gestor desde seu início”, finaliza Thiago Figueiredo, da Supernova Capital.