(Valor Online - Mercados - 16/08/2019)

O Conselho Monetário Nacional (CMN) deu o passo que faltava para o lançamento de linhas de crédito imobiliário corrigidas por índice de preços em operações feitas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), aquelas em que o comprador pode usar dinheiro da sua conta do FGTS para pagar a dívida.

O anúncio não foi feito pelo CMN, como é praxe, mas pelo presidente da Caixa, Pedro Guimarães em entrevista no início da noite de ontem. O executivo pretende lançar produtos nessa modalidade na próxima semana. Em seguida, o presidente Jair Bolsonaro disse que, na terça-feira, a Caixa vai anunciar novidades que vão "revolucionar" o mercado de crédito imobiliário. O Banco Central acabou anunciando a medida no fim da noite.

As linhas que a Caixa vai lançar serão mais baratas do que as oferecidas pelo banco, indexadas pela TR. As taxas ainda não são públicas, mas a expectativa é que fiquem em IPCA mais uma banda entre 2% e 5% ou perto disso. O percentual será menor quanto melhor for o perfil de crédito do tomador e maior for o relacionamento com o banco. Hoje, a modalidade mais barata da Caixa sai por TR mais 8,5% ao ano.

As linhas baseadas na TR serão mantidas. O cliente poderá escolher o indexador e o sistema de amortização: serão oferecidos tanto o SAC, de amortizações constante, quando a tabela Price, com parcelas fixas.

Hoje, já existe liberdade de indexador para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que abrange imóveis acima de R$ 1,5 milhão, uma parcela pequena do mercado. Por isso, o anúncio da liberação de índice de preço para o SFH é importante, e há duas grandes razões. Uma delas é que representa um mercado maior que o SFI e que, agora, poderá ter acesso a taxas mais baixas. A outra é que a medida tem potencial para provocar uma mudança na estrutura de funding do mercado imobiliário, hoje dependente da poupança e do FGTS.

Com a indexação pelo IPCA, será possível securitizar e empacotar em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) as operações de financiamento habitacional, abrindo mais um bolsão de recursos para o setor num momento em que as fontes atuais de funding começam a dar sinais de esgotamento.

Guimarães já disse que a Caixa pretende securitizar créditos imobiliários, dando giro maior à carteira. Por meio de CRIs, fintechs poderão entrar na disputa pelo mercado imobiliário, pois o custo de capital de carregar uma operação no balanço por 30 anos deixa de existir. (Colaborou Estevão Taiar, de Brasília).