A cada seis semanas, o executivo Ron Rawald, chefe internacional da área imobiliária da Cerberus, gestora americana que administra US$ 33 bilhões, desembarca no Brasil. Na agenda, Rawald cumpre uma série de reuniões com bancos e incorporadoras. Ele está nessa rotina há um ano, tentando comprar carteiras de imóveis que encalharam nas incorporadoras no período de excesso de lançamentos, créditos bancários com garantia imobiliária ou mesmo imóveis retomados por inadimplência.

Ele já fez isso no pós-crise do Japão, na década de 90, e na Europa, depois da crise de 2008. "Estabelecemos uma relação e uma reputação com os bancos, que detêm volumes relevantes desses créditos e começamos a investir nesses mercados", conta Rawald. Desde 2008, a Cerberus já comprou US$ 44 bilhões em créditos inadimplentes com lastro imobiliário na Europa. Foram 1 milhão de empréstimos adquiridos e 300 mil propriedades, tornando a Cerberus a maior compradora de ativos de bancos no continente europeu na última década.

A Cerberus espera conseguir uma fração disso no Brasil - "alguns bilhões de dólares", segundo o executivo. Mas Rawald não precisou de muito tempo para perceber uma particularidade nacional. "É interessante como a dinâmica dos bancos brasileiros é tão diferente da Europa", diz. Quando assumiu o escritório em Londres, o executivo americano encontrou bancos com rentabilidade baixa, reguladores que ajudavam a flexibilizar as regras de créditos inadimplentes para melhorar os balanços ou até emitiam títulos para capitalizar as instituições financeiras. "No Brasil, os bancos são muito rentáveis, mesmo tendo muitos ativos estressados e um regulador dos mais duros que já vi", avalia.

Um dos parâmetros a que ele se refere é que, após um ano em atraso, créditos com garantia imobiliária devem ser baixados a zero no balanço dos bancos. Na Europa, se tem garantia imobiliária, o crédito é reavaliado no balanço do banco pelo valor justo do ativo. "Os bancos brasileiros também são muito resistentes a vender as carteiras inadimplentes", avalia o executivo. "Mas não é algo que bancos, não só os brasileiros, gerem bem. À medida que cai a taxa de juros brasileira, acredito que os bancos vão começar a limpar mais seus balanços e ver esses ativos como oportunidade de ganho financeiro."

Para a Cerberus, é difícil definir hoje o preço certo dos ativos, uma vez que há uma estagnação de transações. A gestora não tem pressa em fazer aquisições, segundo o executivo - mas espera que o ciclo seja mais rápido do que na Europa e na Ásia. No pós-crise japonesa, os bancos levaram dez anos para começar a desovar esses créditos estressados e, na Europa, quatro anos.

A gestora não tem um fundo específico para o Brasil, mas capital de carteiras globais para fazer compras. A empresa também pode fazer joint ventures com incorporadoras, segundo o executivo. "É um mercado importante para o longo prazo. Os bancos brasileiros têm cerca de US$ 200 bilhões em créditos inadimplentes em carteira e não precisamos comprar na mínima, podemos esperar", diz Rawald.

A área imobiliária é a que mais cresce na Cerberus, que atua também com outros tipos de crédito e fundos de private equity focados em reestruturação. No Brasil, a Cerberus tem uma parceria na área de private equity com a IG4 Capital - há cinco anos a gestora busca um negócio no país e chegou a fazer uma proposta pela empresa de telefonia Oi no ano passado, mas o negócio não foi adiante.