(Estado de S.Paulo – Economia – 03/03/2021)

O aumento nos custos dos materiais de construção está fazendo com que as empresas suspendam o lançamento de novos projetos dentro do Casa Verde e Amarela (novo nome do Minha Casa Minha Vida). Como o programa tem um teto para o preço dos imóveis, as construtoras não conseguem repassar o aumento nos custos e então preferem desistir do projeto a colocar em risco a sua lucratividade.

O segmento mais afetado é o grupo 1 (chamado antigamente de faixa 1,5), destinado a famílias mais pobres, com renda mensal de até R$ 2 mil. Esse é justamente o público que mais tem dificuldade de conseguir a moradia sem subsídios no financiamento.

“Hoje, fazer um produto no grupo 1 é quase inviável. A gente não tem conseguido viabilizar mais”, relata o presidente da Direcional Engenharia, Ricardo Ribeiro, em entrevista ao Estadão/Broadcast. “Tem vários projetos que não fazem mais sentido. O incremento dos custos inviabilizou muitos deles”.

Para contornar o problema, a Direcional está redesenhando os empreendimentos do grupo 1 para se enquadrarem no grupo 2, que atende famílias cuja renda mensal vai de R$ 2 mil a R$ 4 mil e, consequentemente, permite um valor de imóveis mais alto.

“Com esses ajustes, mantemos a mesma previsão de lançamentos para o ano”, afirma Ribeiro. “Mas as pessoas com renda mais baixa acabam ficando de fora do mercado imobiliário, o que não é o ideal num País com déficit de habitação muito grande”, pondera.

A Plano & Plano vive situação semelhante e também já iniciou a migração dos empreendimentos do grupo 1 para as faixas superiores. Como consequência, espera alguma redução na velocidade de vendas, uma vez que as unidades de menor valor giram mais rápido.

“Está praticamente inviável produzir imóveis para famílias com renda de até três salários mínimos. É muito preocupante”, ressalta o sócio e presidente do conselho de administração da Plano & Plano, Rodrigo Luna. “A nova conjuntura de preços está colocando os imóveis em um patamar de precificação muito alto, o que acaba inviabilizando muitos projetos”, complementa.

Em 12 meses, encerrados em fevereiro, o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) subiu 10,2%. Parte desse aumento provém da desvalorização do real frente ao dólar, o que encarece insumos importados, como metais e resinas usados na produção de materiais. Nos últimos meses, a indústria teve a produção paralisada pela pandemia, o que gerou gargalos para o abastecimento. Mas a expectativa das construtoras é que esses efeitos já teriam sido amenizadas no começo deste ano, o que não aconteceu.

Alta nos custos de construção afeta obras em andamento

O superaquecimento dos custos afeta também as margens de rentabilidade das empresas no caso de unidades do Casa Verde e Amarelo já vendidas. Isso acontece porque no mercado de baixa renda não há correção das parcelas dos clientes pelo INCC, pois o cliente é encaminhado para o financiamento bancário logo após fechar o contrato com a construtora.

Fora do Casa Verde e Amarela, a solução das empresas tem sido repassar os ajustes para o preço final dos imóveis. Aqui, sim, os contratos são corrigidos pelo INCC, o que ajuda a preservar as margens. Por outro lado, há uma preocupação do empresariado de que o reajuste expressivo onere excessivamente os mutuários e acabe por gerar incapacidade de pagamento.

“Vemos um desequilíbrio entre a renda de quem comprou o apartamento e os reajustes previstos nos contratos, podendo levar à inadimplência e provocar distratos. Não é um bom sinal”, alerta o presidente do Sindicato da Indústria da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP), Odair Senra.

Diante da disparada dos custos, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) encaminhou ao governo federal a sugestão de corte temporário do imposto de importação de insumos como forma de reequilibrar os preços. Segundo o presidente da entidade, Luiz França, o governo solicitou estudos técnicos que embasem o pedido dos empresários, o que já foi enviado. Agora devem voltar a se reunir para tentar avançar nas conversas.

“O setor tem preocupação com a alta nos valores dos insumos. E o governo está atento à importância do setor como gerador de emprego”, relata França. “Os aumentos não podem continuar. Se for assim, será necessário subir os valores dos imóveis e isso vai contrapor os efeitos benefícios do corte dos juros”.

Paralelamente, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) também está buscando uma agenda com o governo para discutir o efeito da alta dos custos. “Vamos colocar o problema e buscar formas de minorar a situação”, diz o presidente da CBIC, José Carlos Martins. Além da redução de impostos para a importação, a CBIC busca a simplificação de normas técnicas que dificultam o uso de insumos estrangeiros nas obras locais. “Sem derrubar as barreiras técnicas, não vamos conseguir importar mesmo com a liberação dos impostos”, pondera Martins.

Reequilíbrio de contratos

A alta ininterrupta dos custos dos materiais de construção pode provocar também uma nova onda de paralisação de obras e até mesmo disputas judiciais com pedidos de reequilíbrio nos contratos da antiga faixa 1 do Minha Casa Minha Vida.

No momento, existem 1.772 empreendimentos legados, que totalizam cerca de 251 mil casas e apartamentos e demandam R$ 3,6 bilhões para conclusão.

Deste total, 609 empreendimentos (116 mil unidades) têm obras em andamento, enquanto 862 canteiros (72 mil unidades) continuam paralisadas. Existem ainda 243 projetos concluídos, já em vias de entrega, e 58 que ainda não foram iniciados, de acordo com dados atualizados pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) a pedido da reportagem.

A faixa 1 foi criada pelo governo Lula para atender pessoas com renda mensal de até R$ 1,8 mil, que não têm condições de adquirir moradia por conta própria. Por isso, até 95% do valor do imóvel era subsidiado pelo Tesouro Nacional. Mas, sem recursos nos cofres públicos durante o governo Dilma, milhares de obras ficaram inacabadas. Por fim, esta faixa foi extinta na reformulação do programa habitacional durante a gestão Bolsonaro (quando foi rebatizado de Casa Verde e Amarela) diante da falta de orçamento para novas contratações.

Diante do salto no custo dos insumos, muitas construtoras já consideram inviável a continuidade das obras e esperam do governo alguma medida para evitar que fiquem no prejuízo. Entre as hipóteses estão um reajuste dos valores ou até mesmo a extensão do prazo de entrega. Mas o MDR descarta qualquer reajuste nos contratos, conforme determinam as regras do programa habitacional. Em última instância, há risco de parada das obras pelas construtoras e apelo à Justiça.

“Os normativos atualmente vigentes referentes às modalidades da faixa 1 condicionam a concessão de suplementação de recursos à existência de fatos supervenientes ou imprevisíveis. Não haverá suplementação para fatos previstos ou previsíveis, tais como inflação, custos trabalhistas de toda ordem e fenômenos climáticos típicos”, esclareceu o MDR.

A pasta informou ainda que, apesar do avanço dos custos dos materiais, tem mantido grande empenho para retomar obras paralisadas, em parceria com a Caixa Econômica Federal. Só no ano passado, mais de 30 mil unidades habitacionais voltaram a ser executadas em todo o País, segundo o MDR.