(Valor Econômico – Finanças – 06/06/2019)

Isabel Versiani

A Caixa Econômica Federal reduziu as taxas de juros para novos contratos de financiamento da casa própria e lançou um programa de renegociação de financiamento imobiliário em atraso no valor de R$ 10,1 bilhões.

Os novos contratos seguem indexados à Taxa Referencial (TR), mas as taxas máximas passaram de 11% para 9,75% ao ano, enquanto as mínimas foram reduzidas de 8,75% para 8,5% ao ano - aproximando-se das mínimas já praticadas por alguns dos concorrentes.

Os valores valem para as operações que têm como funding os recursos da caderneta de poupança (SBPE) e englobam tanto o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para imóveis de até R$ 1,5 milhão, como o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), acima desse patamar. As taxas de ambos foram igualadas.

O corte de taxas vem num momento em que o governo tenta reaquecer a economia. Ao mesmo tempo, dá mais munição para a Caixa acelerar no crédito imobiliário depois de um recuo nos últimos dois anos, quando precisou equacionar sua posição de capital. O banco estatal já retomou a liderança nas operações com funding da poupança neste ano e, mesmo entre os concorrentes, a expectativa é que continue assim.

Em meados de 2017, o Santander iniciou um movimento de corte nas taxas do crédito imobiliário, seguido pelos demais bancos privados, em resposta à Selic mais baixa. A Caixa demorou meses para acompanhar os concorrentes.

Ontem, após o anúncio da nova rodada de redução, nenhum outro banco tinha previsão de rever suas taxas. No Bradesco, a mínima está em 8,85% ao ano. No Santander, em 8,99%. O Banco do Brasil tem opções a partir de 8,49%. O Itaú Unibanco tem taxas a partir de 8,3%. As condições para tomar um financiamento pelo patamar mínimo variam entre os bancos.

O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, acrescentou que o banco também vai aumentar a oferta de contratos pela chamada Tabela Price, que prevê um aumento do valor das prestações ao longo do tempo. Hoje, os contratos da instituição fora do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) funcionam essencialmente com base no Sistema de Amortização Constante (SAC), com valores de prestação fixos ou decrescentes.

Segundo Guimarães, a oferta de contratos com custos crescentes pode ter um apelo porque muitos brasileiros enfrentam problemas financeiros que podem ser superados à frente. "Não estamos trocando SAC por Price, a escolha será do consumidor", afirmou, acrescentando que a iniciativa está em linha com orientação do ministro da Economia, Paulo Guedes, de "deixar o mercado fluir".

As novas taxas passam a valer a partir da próxima segunda-feira. Guimarães disse que, em poucas semanas, o banco lançará também linhas habitacionais indexadas ao IPCA. Ele reiterou que a modalidade viabiliza a securitização das carteiras de crédito, o que vai gerar mais funding para a Caixa ofertar financiamento habitacional.

Questionado se a alternativa não impõe riscos ao tomador de crédito, no caso de aumento da inflação, Guimarães afirmou que o risco é maior no caso de contratos referenciados à TR. A taxa, atualmente zerada, é fixada pelo governo com base em fórmula que pode ser alterada a qualquer momento pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). "A TR também sobe com alta de inflação, mas ninguém sabe qual vai ser [a taxa]", disse.

A possibilidade de atrelar os contratos imobiliários a outro indexador que não a TR foi aberta em agosto, quando o CMN aprovou o fim da restrição para contratos que não sejam financiados pelo comprador com dinheiro da sua conta no FGTS. A Caixa é o primeiro grande banco a anunciar a intenção de lançar linhas com IPCA. A questão é tratada com cautela pelos rivais.

O presidente do Bradesco, Octavio de Lazari Jr., por exemplo, afirmou recentemente que, em princípio, não planeja aderir à modalidade. "Tenho o sério receio de, se alguma coisa der errado e tiver inflação novamente, a pessoa não ter dinheiro para pagar."

Guimarães afirmou também que o programa de renegociação de créditos habitacionais ficará em vigor por tempo indeterminado. O banco tem 589 mil contratos com prestações em atraso, ou 11% da carteira de 5,2 milhões de contratos ativos. Os pagamentos em atraso somam R$ 10,1 bilhões.

As alternativas de renegociação variam, dependendo do valor, das garantias e da quantidades de prestações. Para a maioria das famílias (237 mil contratos, no valor de R$ 4 bilhões) será oferecida a possibilidade de pagamento da prestação mais antiga atualizada e a incorporação das demais ao saldo devedor. Alguns tomadores com atraso superior a 180 dias poderão ter dispensa de multa e juros de mora se pagarem uma prestação de entrada. A data de vencimento das parcelas poderá ser alterada a critério do devedor.

Guimarães disse que a Caixa pode ter um ganho financeiro de R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão no primeiro ano com a volta dos pagamentos. (Colaborou Talita Moreira, de São Paulo)