(Valor Econômico – Finanças – 21/08/2019)

Estevão Taiar, Edna Simão e Renan Truffi

A Caixa Econômica Federal detalhou ontem a sua nova linha de financiamento imobiliário, que será indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A modalidade cobrará, além da inflação, uma taxa que irá variar de 2,95% a 4,95% ao ano. Quanto melhor a relação do cliente com o banco, menor a taxa. Os contratos terão prazo máximo de 360 meses e cota de financiamento de até 80% do valor do imóvel. As regras valem para novos contratos e já estarão vigentes a partir da próxima segunda-feira.

A linha de financiamento antiga da Caixa, baseada na taxa referencial (TR) mais juros anuais de 8,75% a 9,75%, continuará em vigor. O tomador de empréstimo poderá decidir por qual delas optar, mas o presidente da instituição financeira, Pedro Guimarães, e a equipe do banco afirmaram que a nova fonte de financiamento permitirá a queda de 30% a 50% da parcela inicial.

No caso de um imóvel de R$ 300 mil, o financiamento, levando em conta a TR, teria uma parcela de R$ 3.168. Com o IPCA, o desembolso mensal cairia para R$ 2 mil, nas simulações da Caixa. Não será permitida a troca de um contrato com indexador antigo por um novo indexado à inflação.

Guimarães acredita que, mesmo com a redução das taxas, a nova operação de crédito será rentável para o banco. A ideia é destinar R$ 10 bilhões para a modalidade vinculada à inflação, viabilizando o atendimento de 50 mil famílias ou 200 mil pessoas e gerando 230 mil empregos diretos e indiretos. Esse funding virá de Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Na nova modalidade, o recálculo do saldo devedor será mensal, com base nas divulgações do IPCA pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). "Nós acreditamos que um produto desses, de longo prazo, passa por inflação mais controlada", disse Guimarães. Ele acrescentou que, se a inflação ficar mais alta, haverá desequilíbrio financeiro de qualquer maneira, ou seja, mesmo com o contrato corrigido pela TR. A Caixa projeta um IPCA médio na casa de 3,5% ao ano até 2030.

Dentre as novidades da nova linha estão o menor comprometimento de renda e prazo de pagamento. Na tabela Price, em que as prestações são iguais do começo ao fim do contrato, o comprometimento da renda passou de 20% para 15%. O prazo de pagamento caiu de 360 para 240 meses. Se a opção for pela tabela SAC (em que as prestações são decrescentes), o comprometimento da renda recuou de 30% para 20%, com prazo máximo de pagamento de 360 meses. Antes, a dívida poderia ser paga em até 420 meses.

A equipe da Caixa destacou diversas vezes que a linha lançada ontem permitirá também a securitização dos recebíveis. "Já identificamos R$ 30 bilhões de demanda por crédito indexado ao IPCA", disse Guimarães. "Temos mais de R$ 100 bilhões com demanda de instrumentos de crédito - LCI e CRI. Há preferência por recebíveis ligadas ao IPCA, em vez da TR. Dos nossos clientes, há preferência forte pelos recebíveis", completou.

Para o presidente Caixa, a securitização poderá ajudar a reduzir o juros no futuro. Questionado sobre se esses contratos não são mais arriscados por estarem sujeitos à variação da inflação, Guimarães disse que a TR também está sujeita a esses movimentos. "Se fizermos securitização com nova taxa, poderemos ter uma oferta de crédito muito maior", disse Guimarães. "Com a nova taxa, bancos podem expandir a carteira imobiliária e mitigar risco", destacou ainda, acrescentando que o "segredo aqui é gerar recebíveis de crédito que seja interessante para população e fundos de investimentos".

Para Guimarães, a linha de crédito vinculada a TR hoje tinha um risco no longo prazo. "A TR não estava bem definida; ela era escolhida pelo CMN, com um componente subjetivo", contou.

O presidente da Caixa também lembrou que o crédito imobiliário tem uma participação ainda pequena na economia brasileira, diferentemente do que acontece na Europa e nos Estados Unidos. "A dinâmica de crédito imobiliário estava engatinhando porque tinha taxa referencial de juros", afirmou.

Os detalhes foram apresentados em cerimônia realizada no Palácio do Planalto, que contou com a presença do presidente da República, Jair Bolsonaro, do presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, e do presidente da Caixa, Pedro Guimarães, entre outras autoridades do governo federal.

O presidente do BC afirmou que, ao lado dos empréstimos para infraestrutura, o crédito imobiliário é um vetor de destaque para a expansão da economia. "O crédito tem sido o melhor canal de crescimento da economia", disse Campos.

De acordo com ele, o financiamento indexado à inflação traz uma série de vantagens: flexibiliza o mercado, barateia o preço, fomenta competição, diversifica o risco e alonga o prazo, "incluindo milhões de brasileiros no sonho da casa própria". Campos ainda reforçou que a criação da hipoteca reversa e do chamado home equity podem colocar "quase R$ 500 bilhões na economia".

Na semana passada, em reunião extraordinária, o Conselho Monetário Nacional (CMN) havia votado a favor do financiamento indexado à inflação. A medida, no entanto, não foi anunciada após a reunião, como é de costume. A nova linha de financiamento foi anunciada pelo próprio presidente da Caixa, em entrevista a jornalistas sobre pagamentos ao Tesouro.