(G1 – Economia – 08/01/2019)

Darlan Alvarenga

As taxas cobradas pela Caixa Econômica Federal costumam balizar o mercado de crédito imobiliário, mas não são necessariamente as menores em todas as linhas de financiamento, sobretudo naquelas que não são subsidiadas pelo governo.

Na segunda-feira (7), o novo presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou que a classe média terá de pagar juros de mercado para o financiamento habitacional. "Quem é classe média tem de pagar mais. Ou vai buscar no Santander, Bradesco, Itaú. E vai ser um juros de mercado [na Caixa Econômica Federal]. A Caixa vai respeitar os juros de mercado", declarou.

Desde o ano passado, os juros cobrados pelos principais bancos nas linhas financiadas com recursos da caderneta de poupança e voltadas para imóveis mais caros passaram a ficar bem próximos. Com isso, a Caixa já vem adotando as chamadas taxas de mercado nas linhas não subsidiadas - ou seja, fora do programa Minha Casa Minha Vida.

Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que, para conseguir juros mais baixos, o tomador do crédito precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira.

O nível e o tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.

Além da taxa de juros, devem ser considerados também na hora da escolha do financiamento os seguros obrigatórios, o sistema de amortização utilizado (SAC ou Tabela Price), além do pacote de serviços exigidos pelo banco para garantir a taxa ofertada.

Segundo dados do Banco Central, os juros médios de mercado para financiamento imobiliário caíram de 11,9% ao ano, em outubro de 2017, para 9,5% em outubro do ano passado.

Teto de até R$ 1,5 milhão para financiar imóveis com FGTS - As taxas de juros variam conforme os diferentes tipos de financiamento imobiliário. Aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pela linha Pró-cotista (destinada a trabalhadores com carteira assinada) costumam ser os mais procurados por aqueles que não se enquadram nas regras do programa Minha Casa Minha Vida.

Nos financiamentos pelo SFH, os juros são limitados a 12%, com atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR).

Desde o final de outubro, o limite do valor do imóvel que pode ser financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) - que permite ao comprador usar o saldo das contas do FGTS – é de R$ 1,5 milhão.

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não possui regulamentação das condições de financiamento e suas linhas costumam ser direcionadas para imóveis mais caros e solicitadas por compradores que não conseguem se enquadrar nas regras do SFH e utilizar recursos do FGTS.

Taxas de juros do Minha Casa Minha Vida - As taxas de juros mais baixas são as do programa Minha Casa Minha Vida, que são subsidiadas pelo governo, operadas quase que exclusivamente pela Caixa.

O Banco do Brasil também oferece linhas do Minha Casa Minha Vida, com taxas a partir de 5,16% ao ano para imóveis até R$ 300 mil e famílias com renda familiar até R$ 9 mil.

Carta de crédito FGTS e Pró-Cotista FGTS - A Caixa oferece ainda a Carta de Crédito FGTS, para famílias com renda até R$ 9 mil, com taxas também a partir de 5,11% ao ano.

Já a linha Pró-Cotista (financiada pelo FGTS e destinada a trabalhadores com carteira assinada), que historicamente ofereceu juros mais atraentes e que por isso costuma esgotar antes do término do ano, passou a ser anunciada na Caixa neste ano com juros bem próximos às chamadas taxas de mercado, a partir de 8,76% (no final de 2018 era a partir de 7,85%).

De acordo com a Caixa, os juros da linha pró-cotista subiram para a faixa de 8,76% a 9,01% ao ano. Antes, estavam entre 7,85% e 9,01% ao ano. O aumento das taxas da linha pró-cotista foi definido em 20 de dezembro, ainda na administração de Michel Temer, segundo o banco estatal.

O orçamento aprovado pelo Conselho Curador do FGTS no final do ano passado prevê o montante de R$ 4,25 bilhões para a linha Pró-Cotista em 2019, o que representa uma queda de 15% ante os R$ 5 bilhões disponibilizados para 2018. Segundo a Caixa, o orçamento deste ano é de R$ 4,5 bilhões. Em 2017, o orçamento foi de R$ 7,74 bilhões. Em 2016, chegou a R$ 8,6 bilhões.

Pelas regras do Pró-Cotista, os interessados precisam comprovar um período mínimo de 36 meses de contribuição ao FGTS ou saldo em conta vinculada de pelo menos 10% do valor da avaliação do imóvel. Eles também não podem ser proprietários de imóvel residencial na região metropolitana onde moram ou trabalham, nem possuir financiamento no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A linha Pró-Cotista também é operada pelo Banco do Brasil e, desde o ano passado, também pelo Santander, mas é limitada a imóveis de construção financiada pelo banco.

Avanço da concorrência - A Caixa segue como líder no mercado imobiliário, com participação de 69,5% no segmento. Mas desde o início do ano passado, perdeu para o Bradesco a liderança no crédito imobiliário com recursos da poupança.

O maior alinhamento das taxas cobradas pelos bancos ocorre em meio a um cenário de recuperação ainda lenta do mercado imobiliário e com os bancos reforçando o foco no crédito imobiliário e nos empréstimos para pessoas físicas como forma de compensar a contínua fraqueza na demanda das empresas por novos recursos para investimentos.

"Em 2018, as taxas de juros só caíram em consequência da queda da Selic e do fraco desempenho do mercado imobiliário, devido à pouca demanda", avalia a advogada Daniele Akamine, especialista em crédito imobiliário.

Para ela, a declaração do novo presidente da Caixa reforça a perspectiva de possibilidade de aumento das taxas para o financiamento imobiliário em 2019. "Se ocorrer o aquecimento que se espera para 2019, deverá acontecer também o aumento das taxas de juros em todos os bancos", afirma.

A advogada pondera ainda que, se elevar os juros, a Caixa pode perder ainda mais mercado. "Ao priorizar o público MCMV e abrir mão de clientes da classe média com potencial de adquirir outros produtos do banco, além do crédito imobiliário, a CEF ficará na zona onde a inadimplência é maior", avalia.

Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança somaram R$ 51,3 bilhões no acumulado em 2018, até novembro, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O volume representa uma alta de 30,1% na comparação com 2017, mas ainda segue bem abaixo do nível de antes da recessão. Em 2014, chegou a R$ 112,9 bilhões.