O Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou em julho um conjunto de medidas econômicas que alteram as regras de financiamento imobiliário no país. O aumento da liberdade concedida aos bancos para indexar contratos e a utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para imóveis de até R$ 1,5 milhões estão entre as modificações mais importantes da reforma.

A reforma refere-se aos financiamentos realizados por meio do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), um dos mais utilizados para liberação de linhas de crédito no país. A legislação vigente prevê o financiamento para imóveis com valor em até R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até R$ 800 mil nos demais estados. Com a implantação da reforma, que entra em vigor em 2019, o acréscimo do valor coloca milhares de imóveis e de consumidores como aptos a participarem do programa.

A medida é interessante para os consumidores não só por aumentar as possibilidades de financiamento, mas porque se trata de um dos programas mais vantajosos de crédito imobiliário. As taxas de juros são restritas a um teto de 12%, o que evita a cobrança de valores indevidos, e permite a utilização do montante acumulado no FGTS como entrada do imóvel. Isso facilita bastante a compra para consumidores que se classificam como trabalhadores formais, já que o valor costuma ser significativo e não poderia ser sacado para outras situações de investimento.

A implementação dessa medida deve aumentar o volume de vendas de imóveis no próximo ano, já que permite que várias pessoas consigam financiamento para adquirir a casa própria ou trocar de residência, segundo Wingrid Xavier, diretora Comercial e Marketing da Promoval Incorporadora (www.promoval.com.br).

No entanto, uma modificação que requer maior cautela por parte dos consumidores diz respeito à modalidade do financiamento. O capital utilizado para subsídio dos financiamentos é obtido por meio das cadernetas de poupança, sendo determinado que 65% do total arrecadado pelos bancos com essa aplicação deve ser revertido para fundos de financiamento. A taxa continua a mesma, mas a reforma altera o direcionamento dessas verbas – antes, 80% desse montante era obrigatoriamente destinado ao SFH, mas agora não existe um mínimo obrigatório.

Os financiamentos imobiliários que não são realizados pelo SFH são feitos com as normas do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não possui limites de taxas de juros e cujos contratos oferecem liberdades bem maiores aos bancos.

A premissa é de que as taxas de juros e condições de pagamentos sejam elaboradas de acordo com o cenário econômico do momento. Essa modalidade pode ser muito favorável aos consumidores em um contexto favorável da economia, já que baixa inflação e taxas fixas de juros se revertem em boas possibilidades de negociação e pagamento. No entanto, em períodos de recessão e de instabilidade econômica, essa categoria pode encarecer taxas de juro e o valor do empréstimo, segundo Wingrid Xavier, diretora Comercial e Marketing. Por isso, o consumidor deve ficar atento aos valores praticados por cada instituição e certificar-se de que obteve o melhor tipo de financiamento possível para seu imóvel.

Histórico - A reforma desse sistema é a maior dos últimos vinte anos, desde que foram criadas as normas vigentes relacionadas ao uso de imóveis em fundos fiduciários e a possibilidade de alienação imobiliária, que é o bloqueio de imóveis para cobrir débitos dos proprietários.

A reforma tem como embasamento o sucesso obtido com uma alteração provisória realizada em 2017, quando o teto dos valores máximos de avaliação do imóvel foi elevado. Com o mercado imobiliário travado, o governo aumentou os limites de financiamento e, com isso, tornou aptos para a transação inúmeros consumidores em potencial. O crescimento de 9,4% no volume de vendas de imóveis durante esse período pareceu favorável o suficiente para tornar a medida permanente e considerá-la uma estratégia positiva para o reaquecimento do segmento.