(O Globo – Notícias – 2/10/2019)

Pollyanna Brêtas

O número recorde de imóveis retomados por bancos por inadimplência e os descontos oferecidos na revenda têm atraído novos compradores para o mercado de leilões extrajudiciais e venda direta. A quantidade estimada é de 90 mil unidades retomadas somente no ano passado. Cerca de 60% dos imóveis estão sendo vendidos com descontos de 30% a 50% do valor de mercado. De acordo com levantamento da Resale — plataforma de vendas online de casas e apartamentos recuperados — , o preço médio das casas retornadas ao mercado é de R$ 125 mil, e o de apartamentos, R$ 139 mil.

Na prática, com a lei da alienação fiduciária, com três prestações em atrasos no pagamento do financiamento imobiliário, o agente financeiro pode iniciar os trâmites para a retomada do imóvel.

Somente a Caixa possui 2.487 imóveis disponíveis para venda online apenas no estado do Rio, com valor médio de R$ 196 mil. Em média, esses imóveis são vendidos por um valor 44% menor do que o de mercado.

Patricia Curvelo, da Investmais, empresa especializada em assessoria jurídica para aquisição de imóveis em leilões, calcula que o percentual de concretização de vendas nesta modalidade cresceu 30%, em dois anos.

— Com estoque muito alto, os bancos estão facilitando a aquisição e , em alguns casos, oferecendo a possibilidade de parcelamento e financiamento com juros mais baixos — ressalta Curvelo.

Segundo Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma digital para venda de imóveis retomados por bancos, há alguns anos, o mercado de leilões, em geral, atraía investidores em busca de bons negócios e um lugar seguro para suas aplicações, mas este perfil tem mudado e cada vez mais compradores estão buscando a modalidade para realizar o sonho da casa própria e para moradia da família:

— Tradicionalmente, a comercialização desses imóveis era voltada para investidores, mas agora começamos a ver o próprio consumidor final se interessar por esse tipo de imóvel — explica o fundador da Resale, Marcelo Prata.

Mas, para evitar um mau negócio, é preciso observar alguns cuidados antes de dar um lance em um dos imóveis.

Para advogados especialistas em direito imobiliário, a primeira providência é ler atentamente o edital publicado pelo banco e que coloca o bem à disposição. Embora os descontos para imóveis retomados sejam atraentes, o comprador terá que arcar com o ônus de retirar o antigo proprietário do imóvel, caso ainda esteja ocupado.

— Os custos de uma ação judicial precisam ser calculados. O interessado deve observar também se há dívidas — aconselha advogado William Minami, sócio do Barros Pimentel Advogados.

Desconto médio de 30% na compra - Os bens recuperados pelas cinco maiores instituições financeiras do país — Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco, Santander e Caixa Econômica Federal — fecharam 2018 avaliados em R$ 18,7 bilhões. A Caixa informou que, na maioria dos casos de imóveis disponíveis para venda, o próprio interessado pode fazer a sua proposta diretamente no site do banco. Além disso, em parte dos negócios, há possibilidade de financiamento e utilização do FGTS, dependendo o edital.

O Bradesco, um dos pioneiros da modalidade, realiza mensalmente pelo menos 15 leilões com aproximadamente 300 imóveis e desconto médio de 30%. O banco também oferece desconto de 10% para pagamento à vista e parcelamento em até 48 meses.

Já o Santander, possui 80 imóveis disponíveis no estado, alguns com desconto de até 57%, em relação ao valor de mercado. O valor médio é de R$ 360 mil. De acordo com o banco, há possibilidade de financiamento e utilização do FGTS, inclusive para pagamento do sinal, mas somente para imóveis desocupados.

O Banco do Brasil também realiza leilões de imóveis periodicamente, com descontos entre 30% e 50%. A carteira atual é composta, em sua maioria, por imóveis residenciais, com valor médio de R$ 100 mil.

Segurança na aquisição - Os imóveis disponíveis em leilão não estão abertos a visitação e, por isso, os interessados desconhecem o real estado de conservação das casas e apartamentos. A Caixa e outros bancos disponibilizam informações gerais e dados como metragem e localização.

— O interessado precisa estar ciente de que muitas vezes o imóvel estará em condições precárias e precisando de reformas, o que demandará investimento financeiro. Sempre recomendo que se busque orientação jurídica. Acredito que isto pode fazer diferença para uma aquisição segura — orienta a advogado Lizia Jacintho, presidente da Associação de Mutuários do Rio (Amurio).

Para Pedro Cunha, professor do MBA em Gestão Estratégica e da Construção Civil da FGV, um patamar considerado seguro para adquirir imóveis em leilão deve ser com descontos entre 40% e 30%:

— O interessado terá que arcar com a corretagem do leiloeiro e contratação de advogado para reintegração de posse — lembra Cunha.

Em média, uma decisão judicial para desocupação do imóvel leva 180 dias. Rafael Sasso, cofundador da consultoria Melhortaxa, alerta sobre o risco de demora na liberação do imóvel ocupado na Justiça.

— O grande problema é a incerteza jurídica. Os riscos precisam ser mapeados para se fazer um grande negócio.