A expectativa de alta nas vendas e nos preços dos imóveis no próximo ano, alavancados pelas medidas de estímulo ao crédito anunciadas pelo governo, faz deste um bom momento para quem quer comprar um imóvel como investimento e aproveitar a futura valorização.

"A gente está em um momento de virada de ciclo. Em 2012 tivemos um estouro nos preços. Em 2015, com a recessão econômica, os valores caíram muito. Com juros baixos e inflação controlada, a expectativa é que os preços voltem a subir", afirma Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças da Ibmec-SP.

Especialistas do setor indicam que a aposta mais segura, seja para a revenda ou para o aluguel, são os apartamentos compactos, com até 65 metros quadrados, em áreas com muita infraestrutura e fácil acesso ao metrô.

Não à toa, os bairros de Chácara Santo Antônio, Paraíso e Santo Amaro, todos na zona sul de São Paulo, foram os que apresentaram maior rentabilidade no último ano para os investidores, segundo levantamento do portal imobiliário Imovelweb, que compara preços de compra e o valor médio do aluguel.

Chácara Santo Antônio e Santo Amaro viram crescer o acesso à mobilidade com a inauguração das estações Alto da Boa Vista e Adolfo Pinheiro da linha 5-lilás do Metrô.

Já os bairros mais procurados por quem quer alugar foram Bela Vista, Vila Mariana e Liberdade, todos com mais de uma estação de metrô em seus arredores.

A maior busca para aluguel tem sido por imóveis compactos, de um e dois dormitórios. Já para a compra, são mais procurados os apartamentos na faixa até R$ 300 mil, segundo Angélica Quintela, gerente da marketing da Imovelweb.

Levantamento do Secovi aponta retrato semelhante. Neste ano, 82% dos imóveis novos vendidos tinham até 65 metros quadrados, sendo que 47% estavam na faixa mais barata, até R$ 240 mil.

A Vitacon é uma das construtoras de olho nesse nicho. Especializada em empreendimentos com unidades cujas plantas variam de 14 a 25 metros e custam entre R$ 150 mil e R$ 300 mil, seu principal público é justamente o investidor em busca de renda complementar com aluguel.

Por isso a empresa oferece serviço de manutenção do apartamento, o VN Stay, que inclui de mobília a faxina, além da busca por locatários.

"As pessoas hoje têm uma vida muito dinâmica: você está estudante, está executiva, está casada. Se muda para um trabalho longe de casa, já aluga outro apartamento", afirma Alexandre Lafer Frankel, presidente-executivo da Vitacon.

A proximidade com o trabalho é justamente o que torna os bairros em torno de polos empresariais uma boa aposta para quem quer investir.

Ranking do portal Imovelweb mostra que os bairros que tiveram o maior aumento no preço do aluguel em 2017 foram Vila Olímpia, Itaim Bibi e Cidade Monções, regiões que são parte de um polo empresarial em expansão ao lado da Marginal Pinheiros.

Para Eduardo Muszkat, diretor executivo da incorporadora You, o entorno do apartamento conta tanto quanto sua área interna para quem pensa em alugar.

"Você deve se perguntar: 'se eu fosse um jovem, eu ia querer morar aqui? Está perto do metrô? Tem supermercado, farmácia e padaria perto?'", diz o executivo. Se houver um shopping ou praça na região, ainda melhor.

A You se especializa em apartamentos de 25 a 90 metros quadrados, a preços de R$ 400 mil a R$ 1 milhão.

Seu lançamento mais recente é o You, Perdizes, ao lado da PUC (Pontifícia Universidade Católica), com opções de plantas de 24 a 149 metros quadrados. Os estúdios menores foram todos vendidos no fim de semana da inauguração.

"Se você tiver a opção de comprar um apartamento de 200 metros quadrados ou 4 de 50 metros quadrados, compre os menores. Um imóvel pequeno, hoje, tem muito mais liquidez em São Paulo, seja para venda ou aluguel", afirma Muszkat.

O executivo diz ainda que a tática permite maior flexibilidade para o investidor, já que, se for preciso resgatar parte do dinheiro, é possível vender um dos imóveis.

Fundos imobiliários são boa alternativa para os iniciantes

Para quem quer começar a investir no mercado de imóveis, mas não dispõe de grandes quantias, uma boa opção são os fundos imobiliários.

Nessa modalidade, o interessado compra cotas de empreendimentos como shoppings, hotéis e agências bancárias -tipos de imóveis comerciais geralmente restritos a grupos de investimento maiores.

A cota garante participação no patrimônio do fundo e nas parcelas mensais de seus rendimentos, que vêm do aluguel ou da venda dos espaços. As negociações são feitas na Bolsa.

Os fundos imobiliários permitem diversificar investimentos e dão a liberdade de vender cotas quando você quiser. "O lucro líquido mensal costuma ser maior que o de um aluguel convencional", indica Pier Mattei, sócio da Monte Bravo Investimentos.

O professor de finanças Arthur Moraes sugere que os investimentos sejam casados. "Ter um imóvel e um fundo imobiliário é melhor do que ter só um imóvel. Pode ser uma chance de investir em uma propriedade comercial, se você tem uma residencial."

É possível começar com R$ 120. "Antes de investir uma quantia alta, experimente comprar duas ou três cotas e observe o resultado."