A queda da taxa de juros e a melhora do mercado de locação comercial tornam mais atrativos os investimentos em escritórios comerciais, o que leva a consultoria CBRE a projetar que o volume de operações de compra e venda do segmento pode chegar a R$ 4 bilhões, na cidade de São Paulo, neste ano, após ter se aproximado de R$ 3 bilhões em 2017. "Vivemos um momento de incontestável recuperação da economia e do setor", afirma o presidente da CBRE, Walter Cardoso.

Em algumas regiões da capital paulista, como a avenida Faria Lima e os Jardins, os preços pedidos já começam a aumentar, segundo Cardoso, em decorrência da redução da oferta. Em todo o mercado paulistano, os preços de aluguel tiveram redução de 30% a 50% em relação a 2013.

Tem havido demanda não só por parte de empresas que buscam migração para espaços de melhor qualidade (movimento conhecido no setor como "flight to quality"), como pelo aumento das áreas ocupadas. "Tivemos um janeiro bem animado, com o mercado bem humorado, e o telefone tocando", conta Cardoso.

Levantamento da CBRE aponta que, no ano passado, a absorção bruta de escritórios comerciais dos padrões A e B foi recorde, chegando a 910.700 metros quadrados, na capital paulista, com expansão de 41,3% em relação a 2016. O segmento chamado pela CBRE de "tecnologia e informática" - que inclui Facebook, Google, Totvs, Uber e 99 Táxis - foi o principal tomador de áreas, com 10% da absorção bruta total, seguido por bancos & financeiro (6%) e por educação (5%).

Em 2017, houve absorção líquida - diferença entre áreas contratadas e devolvidas - de 227.600 metros quadrados. Trata-se de cenário bastante distinto em relação a 2016, quando houve absorção líquida negativa, ou seja, as devoluções superaram as contratações em 26.700 metros quadrados. No padrão A, a taxa de vacância foi reduzida de 19,7% para 18,8%. Na prática, há 1,5 milhão de metros quadrados disponíveis para locação. "Mas está mais difícil encontrar áreas de 10 mil metros quadrados no mesmo local", diz.

Em 2010, as operações de compra e venda se aproximaram de R$ 4 bi, valor que caiu para R$ 1,2 bi em 2011

Nas operações de investimento (compra e venda), somente a comercialização da torre B do EZTowers realizada pela EZTec para a Brookfield movimentou R$ 650 milhões no ano passado. Outra operação relevante foi a comercialização pela Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (Previ) do Condomínio Centenário Plaza para a BR Properties por R$ 433 milhões.

Em 2010, o total das operações de compra e venda, no mercado, se aproximou de R$ 4 bilhões, valor que caiu para R$ 1,2 bilhão em 2011, conforme a CBRE. Em 2012, as operações somaram R$ 3,2 bilhões; em 2013, quase R$ 3 bilhões; em 2014, R$ 1,5 bilhão; em 2015, R$ 1,3 bilhão e, em 2016, menos de R$ 1 bilhão. "Entre 2014 e 2016, o volume reduzido foi resultado das taxas de juros elevadas e da recessão", afirma Cardoso.

Segundo o executivo, com a mudança de cenário, "investidores de fora estão dispostos a pagar um pouco mais para entrar no Brasil". O presidente da CBRE ressalta que o novo Plano Diretor limita o potencial construtivo na cidade de São Paulo, e que os "bons terrenos" das regiões centrais - Faria Lima e Paulista - e do trecho da Marginal Pinheiros entre as pontes Cidade Universitária e João Dias já foram comprados, o que tem impacto no custo de reposição dos imóveis.

"Há grande oferta disponível de imóveis prontos, mas isso é efêmero", diz Cardoso. No ano passado, o mercado paulistano recebeu novo estoque de 211 mil metros quadrados, total próximo ao de 213.500 metros quadrados de 2016. O presidente da CBRE estima que, nos próximos três anos, o novo estoque a ser entregue anualmente será inferior a 130 mil metros quadrados.

Por outro lado, a ocupação continua crescendo. De acordo com a CBRE, a ocupação total de escritórios na capital paulista cresceu 3,9% ao ano entre 1990 e 2017. Considerando-se apenas edifícios com ar-condicionado central, a expansão foi de 6,2% ao ano.

No segmento de galpões, a CBRE monitora empreendimentos distantes até 90 quilômetros da cidade de São Paulo. Em 2017, a absorção líquida desses imóveis cresceu 8,6 vezes ante 2016, para 457.400 metros quadrados, apesar da redução de 4,9% da absorção bruta, para 1.550.500 de metros quadrados. Há procura por galpões, principalmente, por empresas de comércio eletrônico, data centers e da indústria farmacêutica.

Cardoso afirma que a reação dos preços de locação de galpões ocorrerá somente quando a oferta de áreas disponíveis for reduzida. Em 2017, a taxa de vacância caiu de 27,6% para 26%. Na avaliação do executivo, a vacância poderá ser reduzida para 15% em um ano e meio. O presidente da CBRE compara que o mercado de galpões ainda está em crise, um ano atrás do de escritórios. "Mas o desempenho em 2017 já foi melhor do que o de 2016", diz.