A loteadora Urbplan apresentou ontem pedido de recuperação judicial. Com dívidas de cerca de R$ 495 milhões e elevado número de ações judiciais movidas por consumidores e credores de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), a loteadora teve de recorrer ao ajuizamento para tentar adequar ativos e passivos. Em setembro, a Ivix Value Creation, de Nelson Bastos, foi contratada para assumir a gestão e reestruturar a Urbplan. Desde 2016, a Ivix realizava serviços de diagnóstico e avaliação da situação da loteadora.

A Urbplan - que se chamava Scopel até 2013 - chegou a ser a segunda maior loteadora do país, atrás da Alphaville Urbanismo. Em 2007, um fundo do Carlyle assumiu o controle da empresa, com a compra de 60%, e a família Scopel reduziu sua fatia para 40%. Após desentendimentos com a família fundadora, o fundo assumiu integralmente a empresa de urbanismo em meados de 2013. Em 2015, o Carlyle decidiu não colocar mais dinheiro na Urbplan.

Em setembro, o Carlyle vendeu a loteadora para um grupo de investidores estruturado fora do Brasil. Segundo Bastos, que é diretor estatutário da Urbplan, dois sócios da Ivix estão entre os participantes do grupo: Pedro Guizzo e Alexandre Ruelas. Nem Bastos nem Alberto Tepedino, que preside a Urbplan, fazem parte desses investidores.

Como parte da operação em que deixou de ter participação na Urbplan, o Carlyle fez aporte de R$ 326 milhões na loteadora, por meio da transferência de ativos, que possibilitou a companhia reverter patrimônio líquido negativo para o valor positivo de R$ 4,9 milhões. "A Urbplan não é uma empresa quebrada", diz o diretor da loteadora.

Desde que a Ivix assumiu a gestão da loteadora, as despesas gerais e administrativas foram reduzidas pela metade. O número de postos de trabalho caiu de 150 para 80, e o escritório foi transferido do edifício Thera Berrini para andar de prédio com aluguel menor do que o anterior.

De acordo com Bastos, os problemas financeiros da Urbplan se agravaram a partir de 2014, com o início da crise da economia brasileira. Naquele momento, a cobrança de inflação mais 12% ao ano no financiamento a clientes deixou de ser compatível com as condições de mercado (os detentores de CRIs da Urbplan são remunerados a essa taxa). Houve também desvalorização dos imóveis. Combinados, os dois fatores resultaram em distratos e ações judiciais.

Em fevereiro, a taxa de inadimplência ultrapassou 50% da base de clientes, considerando-se atrasos maiores do que 90 dias.

No pedido de recuperação judicial, consta também que a Urbplan teve de concordar com exigência dos credores financeiros de que fosse contratada uma empresa terceirizada para centralizar a cobrança de recebíveis dos clientes por meio da emissão de boletos mensais. A ineficiência da prestação de serviços por essa empresa teria resultado em perda de mais de R$ 200 milhões na carteira de recebíveis, e não foram tomadas medidas para cobrança ou retomada de imóveis de quem estava inadimplente há mais de 90 dias.

As dívidas com detentores de CRIs estão distribuídas nas classes III, de credores quirografários, e V, de credores titulares de alienação fiduciária ou cessão fiduciária de direitos creditórios.

Desde 2016, a loteadora teve vários pedidos de falência, entre eles o realizado pela Gaia Securitizadora. No fim de outubro, a securitizadora apresentou petição com o que chamou de "provas de insolvência e dilapidação patrimonial" da loteadora. Segundo a Gaia informou na petição, a RE Brasil Empreendimentos - nova empresa de loteamentos montada pelo Carlyle - tem comprado " dezenas de lotes em empreendimentos implementados pela Urbplan" e contratado empregados da loteadora.

Em sua solicitação de recuperação judicial, a Urbplan acrescentou que o pedido de falência movido pela Gaia Securitizadora agravou sua situação, comprometendo novas vendas e prejudicando suas atividades.

Desde 2007, a Urbplan lançou mais de 80 empreendimentos em 18 Estados. O número de lotes vendidos chegou a 45 mil, com oferta de produtos para as rendas baixa, média e alta. Segundo Bastos, a loteadora não tem obras paralisadas. Há 86 loteamentos concluídos e ativos. Desse total, três ainda não possuem habite-se, e há problemas com concessionárias de água e esgoto em outros três.

A Urbplan possui mais de 14 mil lotes, incluindo ativos em carteira, em estoque, os que são objetos de distratos decorrentes de inadimplência e aqueles em processos judiciais. Considerando-se os cerca de 500 clientes que têm a intenção de realizar os pagamentos devidos, aproximadamente R$ 40 milhões deveriam estar no caixa da Urbplan.

A loteadora tem compromissos com parceiros que possibilitam lançamento de Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 700 milhões, com concentração no Sudeste. Não há prazo definido para a apresentação dos projetos ao mercado, mas isso não deverá ocorrer em menos de dois anos. Isso porque são necessários dois anos para obtenção de licenças para os empreendimentos, e o "estoque virtual" de 5,5 mil lotes da Urbplan exige quatro anos para ser escoado.

Nesse total de 5,5 mil lotes, foram considerados 2 mil lotes em estoque e 3,5 mil de recebíveis de unidades que, provavelmente, serão distratadas por terem atrasos superiores a 90 dias. Os lotes em estoque somam cerca de R$ 140 milhões, e aqueles cujos contratos tendem a ser rescindidos, R$ 207 milhões, totalizando R$ 347 milhões. Com a redução da inflação e da taxa básica de juros, o mais adequado passa a ser, na avaliação de Bastos, cobrar dos clientes correção monetária mais 6% ao ano, e será necessário também reduzir preços dos lotes.

A Urbplan pretende vender 1500 lotes por ano. Uma empresa foi contratada para avaliar a possibilidade de mudança da marca.