(Valor Econômico - Economia - 14/01/2021)

Edna Simão e Mariana Ribeiro

 O governo vai insistir na criação de fundos imobiliários para fazer uma venda em massa e reduzir o estoque de imóveis da União, que atualmente é de 708 mil. Ainda não há uma decisão sobre se a participação da União no fundo será direta ou indireta, mas a ideia é que ele seja ofertado no fim deste ano e movimente algo entre R$ 15 bilhões e R$ 30 bilhões até 2022.

A venda de imóveis sempre foi pauta prioritária do ministro da Economia, Paulo Guedes, mas deixou a desejar nos primeiros dois anos de governo Bolsonaro. Para acelerar os processos e atingir a meta de monetizar R$ 110 bilhões até 2022, o governo aposta ainda em outras frentes, como a possibilidade de o investidor privado manifestar interesse nos imóveis da União, a venda das participações que detém nos chamados terrenos de marinha e as regularizações onerosas.

Em entrevista ao Valor, o secretário especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia, Diogo Mac Cord, explicou que, como a União nunca teve um fundo imobiliário, apesar de haver previsão legal desde 2015, existem muitas dúvidas jurídicas a serem sanadas antes da escolha do melhor modelo. “A gente está avaliando dois instrumentos diferentes”, disse. “Não posso dizer qual estratégia será adotada.”

Segundo o secretário, a dúvida hoje é se o melhor caminho para rentabilizar os ativos é utilizar um modelo em que o governo, por meio do Tesouro Nacional, será o cotista do fundo (direto) ou se vai repassar isso para uma empresa (indireto) como a Emgea (Empresa Gestora de Ativos da União), que hoje integra a lista do Programa Nacional de Desestatização (PND). “Temos que estressar essas dúvidas jurídicas para saber se a gente vai para um caminho ou outro, mas a decisão de fazer está tomada”, destacou.

No instrumento direto, o funcionamento seria semelhante ao do Fundo de Apoio à Estruturação e Desenvolvimento de Projetos de Concessão e PPPs (FEP). “Esse é um fundo em que o cotista é a União e o gestor é a Caixa Econômica Federal”, frisou. Mac Cord afirmou que, independentemente do modelo escolhido, será feita uma licitação para que a gestão seja privada.

“Vamos identificar as grandes áreas, os grandes imóveis de R$ 500 milhões ou mais para que a gente possa integralizar esses imóveis em um fundo imobiliário. Essa legislação já existe. Ela é de 2015 e curiosamente nunca foi utilizada para que a gente possa vender no atacado. Temos imóveis de R$ 500 milhões, de R$ 1 bilhão”, disse. Ele ressaltou que a Rodoferroviária de Brasília, com 423 hectares, está avaliada em R$ 10 bilhões. “Temos área no Rio de Janeiro, na Cidade dos Meninos são 1.200 hectares. Temos áreas no Brasil inteiro, gigantescas”, completou.

O objetivo do governo é copiar modelo adotado pelos Estados Unidos entre os anos de 1989 e 1990 que, segundo o secretário, revolucionou o mercado imobiliário da construção civil americano.

Nos últimos anos, o governo tem dito sistematicamente que pretendia lançar fundos imobiliários para rentabilizar os ativos da União, mas a ideia nunca saiu do papel. Para o secretário, a proposta não prosperou porque “não era do interesse de ninguém” e “faltou combinar com russos”, se referindo à própria Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU).

“Talvez fosse do interesse do Ministério da Fazenda à época, mas faltou alinhar com o secretário, que era um indicado político, sempre foi. Agora existe um alinhamento”, frisou. Ele ressaltou que a SPU era tradicionalmente loteada politicamente e que seu antecessor no cargo, Salim Mattar, deu um choque de governança na pasta. “Colocou ali dentro muitos militares para dar realmente o pulso firme que a secretaria precisava”, disse. Para ele, os processos devem ser, agora, impulsionados.

No caso das vendas no varejo, Mac Cord acredita que será acelerada neste ano com a possibilidade de o interessado na compra demonstrar interesse no imóvel da União, mudança viabilizada pela lei 14.011/2020. O secretário da SPU, coronel Mauro Filho - que assumiu o posto no fim do ano passado -, ressaltou que a quantidade de propostas para compra saltou de 150 para 600 em dois meses e a ideia é chegar a 1,5 mil até o meio do ano.

Em relação aos imóveis foreiros, que ficam à beira-mar e têm propriedade compartilhada entre União e particular, Mauro Filho explicou que um projeto-piloto será feito em Copacabana (RJ) e que a partir de abril a remição de foro (compra da parte da União) poderá ser feita pelo celular.

Para Mac Cord, os efeitos econômicos da pandemia não devem atrapalhar os processos de venda. Ele destacou que o setor da construção civil não foi afetado pela covid-19 e que, além disso, os imóveis da União são atrativos para o comprador.